Съдържание:
- Законът за неблагоприятното владение
- Пет основни елемента
- Изисквания варират от държавата
- Поучителен случай
- Белоти срещу Бикхард
- Целта на неблагоприятното притежание
- Делото за неблагоприятно владение в Тексас
- Предистория по делото
- Национално медийно отразяване
- Защо схемата на Робинзон не работи
Неблагоприятното притежание е правна доктрина, изучавана предимно от студенти от първа година на юридическия факултет и забравена веднага след приключване на изпитите. Иначе неясният закон за собствеността, известен също като „правата на скуотъра“, направи големи новини през 2011 г., когато мъж от Тексас заяви, че е придобил дом в размер на 340 000 долара само срещу таксата от 16 долара, за да подаде клетвена декларация за неблагоприятно владение в окръжния съд. Впоследствие Кен Робинсън създава уебсайт, публикува електронна книга и изнася лекции пред студентите по право в SMU, преди да бъде принуден да се изнесе от дома през февруари 2012 г.
И така, какво е неблагоприятно притежание и наистина ли може да се използва за придобиване на собственост върху скъп крайградски дом?
Неблагоприятното притежание се отнася до неправомерно посегателство.
Законът за неблагоприятното владение
Теорията за неблагоприятното владение е проста: Ако някой окупира земя, която не притежава, без разрешението на собственика, истинският собственик трябва да предприеме действия за изхвърляне на нарушителя в рамките на определен период от време (както е предписано от приложимата държавна давност). Ако истинският собственик не действа навреме, неблагоприятният притежател може да придобие право на собственост върху земята и да стане законен собственик.
Пет основни елемента
За да надделее, неблагоприятният притежател трябва да покаже следните пет основни елемента:
- Че той или тя е в действително владение на земята и използва земята както истинският собственик на подобен имот.
- Че притежанието е изключено за всички останали и не се споделя с истинския собственик или широката общественост.
- Че неблагоприятното владение е отворено и видимо за всички, за да може истинският собственик да е наясно, че някой друг залага иск върху имота.
- Че неблагоприятният притежател има претенция към собствеността, която е враждебна или несъвместима с претенцията на собственика.
- Че неблагоприятното владение е било непрекъснато и непрекъснато през целия срок на давността.
Изисквания варират от държавата
Подробните изисквания варират в различните щати. Необходимото време за притежание може да бъде от пет години в една държава до 20 години в друга. Някои държави изискват неблагоприятния притежател да плаща данъци върху имуществото или да прави подобрения върху земята през това време; в други държави тези действия съкращават необходимото време за притежание.
Някои държави изискват неблагоприятният притежател да има добросъвестно убеждение, че той или тя притежава право на собственост; някои държави дори изискват "цвят на заглавието", някаква форма на документ, който има за цел да предаде заглавието на неблагоприятния притежател, но е невалиден по някаква причина. Други държави изискват неблагоприятният притежател да е наясно, че той или тя е извършил нарушение. В някои щати душевното състояние на неблагоприятния притежател е без значение и е важно само земята да бъде заета без разрешението на истинския собственик.
За допълнителна информация се консултирайте със законите на вашата държава.
Поучителен случай
Докато давността се определя от държавния закон, изискванията на доктрината се определят от съдебни решения, написани от съдии. За да илюстрираме как работи неблагоприятното притежание, ще разгледаме съдебно дело, което даде на много студенти по право първото въведение в концепцията.
Белоти срещу Бикхард
Белоти срещу Бикхард, решен от Нюйоркския апелативен съд през 1920 г., включва собствениците на съседни парцели в Бронкс. Собственикът на Лот J построил салон и пътна къща в имота през 1892 г., но поради дефектна карта сградата посегнала на няколко крака на Лот К в съседство, която била собственост на майката на Белоти. През 1906 г. Бикхард купува Lot J от наследниците на първоначалния собственик, разширява сградата и оттогава я използва като хотел.
През 1914 г. Белоти завежда дело срещу Бикхард за премахване на посягащата сграда от участъка, който е наследил от майка си. Белоти постигна успех на първоинстанционния съд, но Бикхард обжалва. Апелативният съд в Ню Йорк отмени първоначалното решение, като установи, че Bickhardt отговаря на изискванията за неблагоприятно владение.
Бикхард не е притежавал спорното имущество в продължение на 20 години, изисквани от давността в Ню Йорк, но съдът установява, че предишното заемане на собствеността на имота, залепено върху него, е създало непрекъсната верига на неблагоприятно владение от 1892 г. законният собственик съгласно закона.
Целта на неблагоприятното притежание
Докато някои може да възприемат неблагоприятното притежание като придобиване на собственост чрез кражба, доктрината служи на няколко важни цели.
Първо, законът предполага, че някой, който притежава земя, го прави под заглавие. Може да е трудно да се докаже правото на собственост, защото делата са загубени и не са записани или записите за собственост върху земята са недостатъчни. Доктрината за неблагоприятното притежание осигурява защита срещу ненадеждни документи и средство за коригиране на отдавнашни грешки при пренасянето. Доктрината също така изисква спорове за собственост да се водят в рамките на разумен период от време, докато спомените на свидетелите са все още свежи и доказателствата са по-надеждни.
Неблагоприятното притежание насърчава продуктивното използване на земята, като възнаграждава онези, които използват земята за земеделие, жилища или други цели, като същевременно наказва онези, които я оставят свободна. И накрая, той защитава очакванията на лица, които са използвали собственост в продължение на години без възражение от никого. Често се появява в контекста на граничен спор, когато ограда е построена на грешното място и никой не оспорва посегателството в продължение на години.
Делото за неблагоприятно владение в Тексас
Кен Робинсън придоби известност през лятото на 2011 г., когато се премести в свободна къща в предградието на Далас на Flower Mound и я заяви като своя собствена въз основа на плащане на такса за подаване на $ 16.
Предистория по делото
Робинсън, бивш морски и самоописан инвеститор в недвижими имоти, беше открил дома, докато проучваше района за потенциални инвестиционни възможности. Дворът беше незареден и къщата изглеждаше изоставена.
Първоначално мислейки, че домът ще бъде добър кандидат за кратка продажба или продажба на залог, Робинсън не можа да намери собственик или притежател на ипотека, с когото да преговаря, и никъде нямаше данни за възбрана. Тогава той решава да придобие къщата според доктрината за неблагоприятно владение. Той подаде „декларация за неблагоприятно притежание“ в окръга, ако бравите бяха сменени и се нанесе.
Въпреки че Робинсън сега поддържаше дома, който беше изпаднал в окаяно състояние, съседите му от Цветната могила не бяха доволни. Те се обадили в полицията, която посетила дома. Когато Робинсън показа на полицаите декларацията си, те решиха, че това не е наказателно дело и си тръгнаха.
Национално медийно отразяване
Историята попадна в националните медии и Робинсън беше затрупан с искания за съвет за недвижими имоти. Започва да провежда семинари за това как да си купиш къща за почти нищо и публикува електронна книга по темата. Той приветства потенциалните клиенти и членовете на медиите в дома и с удоволствие организира обиколки и посочи как е изчистил нещата. Тогава го настигна славата.
Както се оказа, първоначалната ипотечна компания е фалирала през 2009 г. и ипотеката вече се държи от Bank of America, която беше прекалено затрупана с други възбрани, за да предприеме действия срещу къщата на Flower Mound. Но изправени пред процъфтяваща котедж индустрия и други, които се стремят да възпроизведат привидния успех на Робинсън, той и други притежатели на запор започват да се разпадат. На 6 февруари 2012 г. съдия от Тексас нареди на Робинсън да напусне къщата в рамките на една седмица. Той си тръгна без протест.
Защо схемата на Робинзон не работи
Наистина ли Робинсън вярваше, че ще придобие право на собственост върху къщата, или просто прекарваше времето си в лукави разкопки, докато осребряваше цялата реклама?
Според законите на Тексас Робинсън трябваше да остане в къщата пет години, като през цялото време плащаше данъци върху имуществото и такси за асоциации на собствениците на жилища, за да придобие правото на собственост чрез неблагоприятно владение. Във всеки един момент през тези пет години той ще бъде обект на изгонване от истинския собственик, което в крайна сметка се е случило, след като Bank of America хвана вятъра на неговата схема. Какво ще кажете за тази декларация от 16 долара за неблагоприятно владение, която той подаде? Той просто уведоми света за искането му и предостави начална дата за изтичането на пет години; не предаде заглавие.
Урокът в историята на Робинзон се връща към целите, за които е разработена доктрината за неблагоприятното притежание. То беше замислено като средство за разрешаване на добросъвестни спорове за собственост, произтичащи от всеобхватни в историята проблеми в недвижимите имоти, като погрешни и неадекватни проучвания, дефицити на земя или липсващи или дефектни дела. Неблагоприятното притежание никога не е имало за цел да възнагради умишлените нарушители и клекналите. Както научи Кен Робинсън, това не е добър бизнес модел за инвеститори в недвижими имоти.
Неблагоприятното притежание не е имало за цел да възнагради нарушителите и клекачите.