Съдържание:
- Въведение в Северна Йорк
- Недвижими имоти в щата Торонто
- Търговските недвижими имоти в щата Северна Йорк
- Бъдещето на пазара на недвижими имоти в Северна Йорк
- Препратки
Въведение в Северна Йорк
Торонто е един от най-стабилните финансови бизнес центрове в света. Това допринася за разрастващия се сектор на финансовите услуги. Фактът, че Канада излезе от световната финансова криза от 2007-2010 г., стана относително невредим. Нарастващата международна известност на града само ще допринесе за търсенето на офис и индустриални площи в Торонто.
North York е разположен в централния квартал на Торонто. На север е от Стария Торонто, на изток от Етобикок и на запад от Скарбъроу. Развива се бързо от 70-те години на миналия век поради разрастването на Центъра на Северна Йорк. Той се превърна във втория икономически център на града, съперник само в центъра на Торонто. Хората и фирмите, които не могат да намерят място в центъра на града, все повече не могат да намерят домове или офиси на достъпни цени в Северна Йорк.
Местният сектор на строителството вероятно ще достигне десетата си поредна година на растеж през 2019 г., тъй като районът се бори да задоволи търсенето на недвижими имоти. Например равнището на безработица е спаднало до 6%, най-ниското ниво от деветдесетте години. Нарастващото население от своя страна стимулира търсенето на услуги и търговски недвижими имоти. Торонто наблюдава най-голямата вълна от офис строителство и реконструкция от десетилетие и половина. Търсенето и предлагането обаче са разпределени неравномерно. Това създава коренно различни условия на пазара на недвижими имоти в района на Голям Торонто.
Докато жилищните недвижими имоти привличат вниманието на потенциалните инвеститори като начин да станат богати, търговските недвижими имоти процъфтяват в Северна Йорк, Торонто.
Тамара Уилхит
Недвижими имоти в щата Торонто
Според The Financial Post наличността на индустриална собственост в Канада е спаднала до историческия минимум от 3,9% през 2018 г. По-важното е, че недостигът на налични индустриални недвижими имоти няма да се облекчи скоро. Ето защо индустриалните наеми в града скочиха с 15% през 2018 г. Наемите могат да се увеличат толкова много и през 2019 г., тъй като предлагането не може да бъде доставено онлайн толкова бързо, колкото бизнесът иска да го запълни.
Един от основните двигатели за увеличаване на наемите за индустриални имоти в GTA е липсата на земя за надграждане. Няма достатъчно земя за изграждане на нови големи индустриални съоръжения. Ръстът на населението в Торонто остава силен. Това оставя индустриалните предприемачи да се конкурират и губят, когато някой друг купува земя, за да построи високи жилищни сгради. Преоборудването на съществуващи сгради или инвестирането в автоматизация, за да се използва по-добре пространството, което имат, не винаги е опция за индустриални и търговски фирми, което кара мнозина да плащат за нови съоръжения, които няма да бъдат онлайн в продължение на две или повече години. И все пак много фирми избират да изградят свои собствени съоръжения за сигурността, която предоставя.
Индустриалните наематели се оказват изгонени, когато големите сгради, в които се намират, са преустроени за жилищни нужди. В края на краищата е по-лесно да съборите стар склад, за да имате земи за строителство на градски къщи, отколкото да разкъсате редица стари еднофамилни къщи. Освен това превръщането на стари складове и търговски площи в просторни тавански помещения е уважаван от времето начин за извеждане на жилищни единици на пазара. Събарянето на едни и същи търговски сгради, за да се получи земя за изграждане на жилища със средно ниво, също е лесно, тъй като не изгонвате съществуващите жители да строят по-добри, по-плътни жилищни фондове.
Тъй като парите са евтини поради ниските лихвени проценти и оценката както на земята, така и на индустриалните сгради нараства, в новото индустриално строителство има скок. На него се гледа като на разумна инвестиция, тъй като сградата ще оцени на около 10% годишно и предпазва фирмата от двуцифрено увеличение на наемните цени.
Всичко това обяснява защо строителната дейност в Торонто се е увеличила с 47% през 2018 г. Най-големият проблем за бизнеса в Торонто е липсата на подходящи обекти, където те искат или трябва да бъдат. Идеалните места са в близост до градските магистрали и в близост до населени места. Около осем милиона квадратни метра индустриални площи се изграждат в района на Голям Торонто. Експертите в бранша казват, че всичко това може да бъде усвоено от пазара поради търсенето. Всъщност от около 7,3 милиона квадратни метра ново пространство, което се разработва, центърът вече е отдаден под наем в края на 2018 година.
Търговските недвижими имоти в щата Северна Йорк
Повече от три милиона квадратни метра индустриални площи в района на Голям Торонто бяха усвоени през последното тримесечие на 2018 г. Три четвърти от това се случва на пазарите на GTA West като Милтън, Мисисауга и Брамптън. И все пак търсенето е голямо в целия град на Торонто.
Централният пазар на Голямата зона на Торонто - включително Северна Йорк - има най-ниската зона на индустриална наличност от GTA - само 0,8%. Това обяснява защо искането на нетни наеми в Северна Йорк е минало седем долара на квадратен фут. Промишлените наемни цени се увеличиха с 23% на годишна база в периода между 2016 и 2018 г. За сравнение, ръстът на наемите между 2014 и 2016 беше само 0,8%.
Индустриалните запаси в Северна Йорк са били близо 73 милиона квадратни метра площ в края на 2018 г. Около 900 000 квадратни метра нови индустриални площи са били в процес на изграждане към този момент, въпреки че нищо не е завършено през четвъртото тримесечие на 2018 г. Лизинговата дейност е била повече от две милиони квадратни фута индустриално пространство. Общият процент на наличност на индустриалното пространство в Северна Йорк беше 1,2% в края на 2018 г.
Бъдещето на пазара на недвижими имоти в Северна Йорк
Торонто е най-ограниченият индустриален пазар в Северна Америка. Общият пазар има само 2.2% наличност. На второ място е Ванкувър с 2,4%. Защо търсенето на индустриални недвижими имоти нараства? Това се дължи най-вече на по-голямата нужда от складиране, разпределение на храни и пространство за електронна търговия. А идеалното местоположение за тези съоръжения е в Северна Йорк поради транспортни маршрути като Highway 400, Highway 401, Highway 404 и Don Valley Parkway. Всъщност участъкът от магистрала 401, който минава през Северна Йорк, е най-натовареният участък от магистрала в Северна Америка.
Процентът на свободните места за офис площи в Торонто е спаднал до 3% през 2018 г. Търсенето на офис площи в центъра се затяга, тъй като търсенето остава високо поради по-силния лизинг от технологичната индустрия и силния пазар на труда като цяло. Технологичните компании представляват 30% от ползвателите на индустриални и търговски пространства през 2018 г. Кооперативните фирми са нов конкурент на този пазар и те се отличават с отдаването под наем на голямо пространство, което се появи на пазара. Това увеличава търсенето на индустриални пространства с всякакви размери. Има ново пространство за недвижими имоти, което е в процес на изграждане, но това ще бъде завършено до 2021 г.
Всичко това предполага, че оценките и лихвените проценти за търговски и индустриални недвижими имоти в Северна Йорк ще продължат да растат с ниски двуцифрени ставки до 2021 г. и вероятно за години напред.
Препратки
„Индустриалните наеми на GTA нараснаха с 15% през 2018 г., насочиха се нагоре“, Борса с новини за недвижими имоти, 21 януари 2019 г.
„Това не са само апартаменти - Торонто също изчерпва търговските си недвижими имоти“; The Financial Post, 17 юли 2018 г.
„Пазари за наблюдение през 2019 г.“; PriceWaterhouseCoopers, 12 април 2019 г.
„Торонто Индустриална снимка“; Кушман и Уейкфийлд; 11 април 2019 г.
„Канадски прогнози за пазара на недвижими имоти за 2019 г.“; CBRE, 26 февруари 2019 г.
© 2019 Tamara Wilhite