Съдържание:
- Купуването на първия си дом като инвестиция
- Как инвестирането в дом може да ви помогне да постигнете финансовите си цели
- Отдаване под наем срещу закупуване на дом (плюсове и минуси)
- Подготовка за разходи за транзакции на собственика на жилище
- Честно оценяване на вашите финанси
- Определяне на първоначална вноска за вашия дом
- За илюстрация разгледайте тези два сценария:
Еднофамилни домове в Олбани, Ню Йорк (Кредитите за снимки са разположени в края на тази статия.)
Купуването на първия си дом като инвестиция
Има няколко важни етапа, които бележат важните моменти в живота ни - като завършване на колеж, започване на кариера или сключване на брак - и купуването на първо жилище е високо в този списък. Но преди да се впуснете в такава монументална покупка, от първостепенно значение е да намерите отговорите на редица предварителни въпроси или да рискувате да бъдете съкрушени от изпитанието. Както можете да
си представите, непознаването на процеса на покупка на жилище може да накара някой да вземе поредица от лоши решения. Това от своя страна може да накара човек да закупи незадоволителен имот (с който след това е окован в обозримо бъдеще).
За да избегнете такава съдба, е полезно да подходите към процеса на закупуване на първия си дом, както бихте направили потенциална инвестиция. Това не означава, че трябва да основавате решението си да купувате единствено на шансовете на дома за поскъпване, въпреки че това
със сигурност е важно съображение (и то е разгледано по-нататък в тази статия). По-скоро трябва да разглеждате покупката както като инвестиция в живота, така и като финансова. Запитайте се:
По-конкретно, какъв тип имот е най-подходящ за вашите нужди? Ще ви бъде ли по-изгодно да наемате за неопределено време или да купувате? Ако решите да купите, колко време ще ви отнеме да възстановите първоначалните разходи, свързани със закупуването на жилище (напр. Първоначални вноски, такси за кандидатстване и транзакции, комисионни за недвижими имоти и различни такси)? По този въпрос ще можете ли да си позволите удобно вида на имота, който ви интересува? Можете спокойно да заключите, че стремежът към щастие не включва стресиране при закъснели плащания по ипотечни кредити или работа денонощно, за да не бъдете погълнати от дълг!
След като отговорите на тези въпроси, ще искате да имате представа какво е финансово осъществимо за вас, преди да се обърнете към ипотечен кредитор. Също така ще искате да знаете как заемодателят „оразмерява хората“, преди да реши дали да ги одобри предварително за жилищни заеми или не. И накрая, ще трябва да имате добро разбиране на процедурите, свързани с цялостно проучване на имот и околността, преди да се ангажирате да направите покупка.
В тази статия - първата от поредицата за инвестиране в недвижими имоти за начинаещи - ще проучим отговорите на всички тези въпроси.
Притежаването на дом може да ви помогне да се пенсионирате по-рано.
Как инвестирането в дом може да ви помогне да постигнете финансовите си цели
Притежаването на дом означава нещо повече от просто да имате място, където да положите глава, да засадите градина и да окачите семейни снимки. Домът е съвсем реален финансов актив, който представлява голяма част от нетна стойност за повечето хора. Като такъв, стойността на жилището може да се използва, за да помогне на човек да постигне по-
лесно някои от своите финансови цели.
Мислите ли, че бихте искали да се пенсионирате по-рано? Много хора решават да се пенсионирате по-рано.
да изтеглят обратна ипотека върху домовете си, да допълват пенсии и / или други доходи при пенсиониране, за да им помогнат да се пенсионират по-рано, отколкото биха могли иначе Или може би искате да започнете малък бизнес, да хвърлите етикети с имена и часовници на вятъра и да станете свой собствен шеф! Заемането срещу собствения капитал на дома ви (т.е. пазарната стойност на жилището минус всеки непогасен ипотечен дълг) може да ви помогне да съберете достатъчно капитал, за да започнете подобно начинание. Друг начин да използвате капитала, който сте изградили в дома си, е да финансирате
колеж за вашето дете или деца (ако имате такъв или бихте искали някой ден).
Освен паричните ползи настрана, има и други много важни фактори, над които да помислите, преди да вземете решение дали да инвестирате в дом. Например, финансирането е огромен ангажимент и освен ако не сте изключително богати, можете да очаквате да изтеглите 15-30-годишна ипотека, за да платите за местоживеенето си. Освен това вие ще носите отговорност за всички възникнали проблеми с поддръжката. Може би най-важното е, че домът, който купувате, ще се превърне в неразривна част от вашата самоличност и трябва да сте сигурни, че какъвто и имот да изберете, в който можете да се видите за продължителен период от време.
Отдаване под наем срещу закупуване на дом (плюсове и минуси)
Не липсват „гурута“ за недвижими имоти, които ще ви кажат, че винаги е по-добре да си купите дом, а не да наемете. Чест аргумент в този смисъл е, че купуването на жилище е по-евтино от отдаването под наем в дългосрочен план, поради големите данъчни облекчения, които идват заедно със собствеността. Също така, това отдаване под наем е като „да изхвърлите парите си.“
В действителност реалността е малко по-сложна. Първо, данъчните облекчения, свързани със собствеността на жилището - макар и приятни - вече се включват в по-високите разходи за притежаване на жилище. Ако данъците върху имуществото и лихвите, които плащате върху ипотеката си, не се приспадат от данъци, тогава можете да бъдете сигурни, че цените на жилищата биха били много по-ниски от сегашните (тъй като общите разходи за притежание биха били толкова по-високи).
Освен това просто не е вярно, че наемането винаги е по-скъпо от купуването в дългосрочен план. Всъщност в някои общности наемането на определени видове имоти може да е по-евтино. Добър показател, че наемането може да не е най-лошото за вас, е ако сте в състояние да спестявате десет процента от приходите си последователно, като същевременно живеете комфортно. Ако сте от типа хора, които не желаят да бъдат обременени от множеството отговорности (финансови и други), които вървят ръка за ръка със собствеността на дома, и все още сте в състояние да отделите достатъчно пари, за да инвестирате в ИРА, 401 (k) s и / или други финансови ценни книжа, ориентирани към пенсиониране, тогава отдаването под наем може всъщност да е по-добрият избор за вас.
Има и нещо, което трябва да се каже, за да не се прикрепите към парче земя за неопределен брой години. Наемателите имат лукса да вземат и отидат
където си поискат, без да се притесняват от караницата с продажбата на дом. Разбира се, може да има договори за наем, с които да се борим, но те са много по-лесни за коригиране, отколкото дългосрочните ипотеки! Освен това, ако собственикът на жилище реши да се премести в различна област, няма гаранция, че той или тя ще намери купувач своевременно, нито дори че такъв купувач ще бъде готов
да плати цена, която (поне) покрива загубите на собственика на жилището.
Наемането не е задължително да изхвърля парите ви.
Има обаче една много важна вреда за отдаването под наем, за която трябва да сте наясно. Тоест вие ще останете уязвими към инфлацията (т.е. общото увеличение на цените с течение на времето и последващото спадане на покупателната способност на парите). Освен ако не живеете в контролиран от наем апартамент, къща или друго
имущество, вашият наемодател най-вероятно ще предпочете да увеличи наема всеки път, когато подновите договора си за наем, за да предпази печалбите му от страдания, докато разходите за живот нарастват (ще) с течение на времето. Обратно, вашите месечни ипотечни плащания ще бъдат определени с фиксиран лихвен процент (при условие, че теглите заем с фиксиран лихвен процент) и не са изложени на бедствието от инфлацията. Застраховката, данъците върху имота и таксите за поддръжка на собственика на жилището са, но тези разходи са много по-малки в сравнение с месечните ипотечни разходи.
Подготовка за разходи за транзакции на собственика на жилище
Ако все още се ангажирате да купите жилище, след като сте преценили всички плюсове и минуси, тогава е време да започнете да се подготвяте за финансовото изтичане, което подобна
инвестиция ще има върху вас през следващите няколко години - дори преди вас започнете да проучвате специфични свойства! Освен ако не сте родени със сребърна лъжичка в
устата, шансовете са, че първоначалните разходи, свързани със собствеността на дома, ще ви забият като удар в червата. Но точно както боксьорът, прекарал
последните девет месеца в тренировки, може да издържи ранните неуспехи в двубоя за титла и в крайна сметка да надживее опонента да вземе победата; така че и разумният купувач на къщи за първи път може да преодолее огромните предварителни разходи за собствеността на дома.
Ужасяващите транзакционни разходи, за които ще трябва да се подготвите, ще включват такси за проверка, разходи, свързани с получаване на ипотека (например такси за кандидатстване, такси за кредитни отчети, такси за оценка), застраховка на собствеността, разходи за преместване и комисионни от агенти за недвижими имоти. И да не забравяме за ипотечните точки (т.е. ипотечните лихви, дължими отпред, които могат да се движат от един до два процента от общата сума на заема), които
много заемодатели изискват. В допълнение към значителна първоначална вноска, на повечето хора от работническата класа ще са необходими от три до пет години, за да си върнат финансите след толкова солидни разходи! Поради тази причина дори не трябва да обмисляте покупка на дом, в който не можете да видите, че живеете поне толкова дълго.
Като общо приближение можете да очаквате транзакционните разходи, свързани с получаването на ипотека, да ви осигурят около шестнадесет процента от общата цена на вашия дом. 1 Следователно ще трябва да видите как инвестицията ви оценява поне толкова много, преди да продадете, само за да постигнете равновесие. През последните тридесет и пет години или така, общият пазар на недвижими имоти се радва на средна годишна възвръщаемост от около девет процента - и това е много, много добре! 2
Вероятно ще трябва да се уредите за дълга (финансова) зима, след като се разплатите за транзакционни разходи!
Но това включва непредсказуемите колебания на пазара, които понякога водят до значителни краткосрочни загуби. Ако купите жилище и след това се опитате да го разтоварите след една или две години, пропускате бавното, но стабилно оценяване, на което пазарът на недвижими имоти е готов да се наслаждава с времето. Също така увеличавате шансовете си да закъсате като продавач на пазара надолу, като същевременно се опитвате да се възстановите от транзакционните разходи за покупка на жилище на първо място!
Честно оценяване на вашите финанси
След като имате общо разбиране за транзакционните разходи, свързани с закупуването на първото ви жилище (приблизително 16%, както беше обсъдено в предишния раздел), ще е време да започнете да смачквате числа, за да определите колко всъщност можете да си позволите да похарчите. Не искате в крайна сметка да отхапете повече, отколкото можете да сдъвчете, или може да се окажете, че работите толкова много, за да сте в крак с плащанията, че рядко сте у дома достатъчно дълго, за да се насладите на инвестицията си! Така че извадете молив и хартия или бюджетен софтуер за по-технологичните и се пригответе да разгледате честно финансовото си състояние:
Погледнете честно навиците си за харчене.
Първо, съберете месечните си разходи. Такива разходи включват, но не се ограничават до хранителни стоки, вода и електроенергия, сметки за кабелна или сателитна телевизия, интернет и разходи за свободно време, като хранене навън или ходене на кино. След това умножете брутния си месечен доход с десет процента (минималният размер на месечните ви доходи, които вече трябва да бъдат предназначени за пенсионни спестявания… Нали?), И след това добавете отговора към общите си месечни разходи. И накрая, извадете този комбиниран номер на разходите от вашия брутен месечен доход.
Това е сумата, която ще използвате като базово сравнение, когато преценявате дали ще можете да си позволите определен имот, като изчислявате месечните вноски по ипотека, които ще се изискват от вас, въз основа на общата цена на дома (минус авансовото плащане) и лихвения процент на заемодателя. По-късно, когато активно търсите в списъци с недвижими имоти и / или уебсайтове, може да срещнете имот, който наистина харесвате, но изчислете месечните разходи за ипотека като малко по-малко от вашия ценови диапазон. Ако това се случи, не губете веднага сърце! Има още три фактора, които все още не сме разгледали:
Като начало, листинговата цена на имот рядко е същата като реалната пазарна стойност на имота, а крайната продажна цена на недвижим имот често е по-ниска от листинга. 3 Също така не забравяйте, че данъците върху имуществото и лихвите, които плащате върху ипотеката си, подлежат на данъчно облагане. Ето защо, просто като актуализирате вашия W-4 (или 1040-ES ако сте самостоятелно заети), можете да намалите данъчните си задължения и да увеличите месечния си доход достатъчно, за да си позволите удобно ипотеката върху идеалния дом, за който сте мислили, че е недостъпен. Ако това не е достатъчно, може все пак да можете да си позволите имота, като погледнете още веднъж месечните си навици за харчене и стегнете колана си, за да елиминирате несериозни разходи. (В края на краищата, няма много сред нас, които честно да кажат, че не желаем по-малко разписки на McDonalds да лежат наоколо!)
Разбиране на пазарната стойност
След като започнете търсенето си, е повече от вероятно да бъдете изложени на десетки потенциални кандидати за жилища, преди най-накрая да изберете дом. Следете цените в списъка спрямо крайните продажни цени за тези имоти. По този начин ще започнете интуитивно да разбирате разликата между реалната пазарна стойност на жилището и маркираната списъчна цена, която много продавачи (и техните агенти) се опитват да настояват за първи път купувачи на жилища.
Определяне на първоначална вноска за вашия дом
Най-общо казано, добра практика е да платите поне двадесет процента от общата покупна цена на дома още от самото начало. 4 Ако не можете да го направите, повечето заемодатели ще изискват от вас да сключите частна полица за ипотечно застраховане. Те правят това, за да се предпазят от оковаване с имот, който струва по-малко от размера на ипотеката, ако по някаква причина купувачът просрочи заем. 5
Всичко това е добре и добре за тях, но сега трябва да се притеснявате да плащате стотици допълнителни долари годишно в сметки, така че кредиторът ви да може да спи по-спокойно през нощта! Поради тази причина силно се препоръчва да изчакате, докато спестите достатъчно, за да платите двадесет процента първоначална вноска, преди да вземете заем за жилище. Ако абсолютно не можете да направите това и се окажете заседнали в политиката на PMI , следете общата стойност на вашия дом и баланса на заема. Неизплатеното салдо трябва да намалее, докато извършвате плащания с течение на времето, и след като видите, че е спаднало до осемдесет процента или по-малко, можете да се свържете с кредитора си и да се откажете от PMI (те обикновено ще искат първо да платите за оценка)!
Някои купувачи дори избират да отпуснат над двадесет процента, когато теглят жилищен кредит. Няколко лични финансови съветници не биха се съгласили с този подход, мотивирайки, че купувачът ще спечели повече от достатъчно, за да компенсира лихвата, която се натрупва върху ипотека, като инвестира допълнителните пари във висококачествени финансови ценни книжа (например акции, облигации, взаимни фондове) вместо. Например, ако ипотеката ви начислява лихва при фиксирана ставка от осем процента и инвестирате парите си във високодоходен взаимен фонд, който печели със средна ставка от десет процента, тогава получавате два процента печалба, която бихте имали пропуснати, като просто платите повече пари по ипотеката си.
Както обаче всеки проспект на взаимни фондове е длъжен да ви каже: миналото изпълнение не е гаранция за бъдещи резултати . Въпреки че пазарите на акции и недвижими имоти имат исторически среден процент на поскъпване от около десет процента годишно, важно е да запомните, че няколко катастрофални финансови разклащания са
включени в този период от време! Повечето хора, които четат тази статия, вероятно не са били на фона на срива на фондовия пазар през 1929 г., но какво ще кажете за японския балон на недвижими имоти в края на 80-те до началото на 90-те? Ако това изглежда малко неясно, не забравяйте за кризата с боклуците, която разтърси Уолстрийт през същия период от време. И кой може да забрави най-новото ни финансово влакче в увеселителен парк:
крахът на пазара на жилища, започнал през 2007 г.?
Не споменавам тези исторически финансови пожари, за да ви изплаша. Всъщност трябва да се сърдите със съзнанието, че въпреки подобни икономически проблеми пазарите на акции и недвижими имоти все още са успели да спечелят на инвеститорите средна годишна възвръщаемост от около десет процента! Когато инвестирате за дълги разстояния, не е нужно да се притеснявате (толкова много) за резкия спад, който от време на време разтърсва финансовия свят, и вие сте в състояние да преодолеете тежките времена, за да можете да се насладите на добрите времена.
Но лудостта на „надолу“ пазарите е, че те са много трудни за определяне на времето. Освен това, ако решите да инвестирате повече пари във финансови ценни книжа, отколкото обикновено, вместо да изплатите по-бързо ипотеката си, тогава може да се забиете в едно от тези спадове и в крайна сметка да загубите загубите. Следователно по-сигурната игра е да инвестирате редовно във вашите дългосрочни финансови ценни книжа (напр. IRA, 401 (k) s), както обикновено бихте направили, но помислете сериозно за по-бързото изплащане на ипотеката си, ако имате достатъчно късмет способен да.
Освен това, ако сте проучили щателно имот и околностите, преди да изтеглите ипотека (обсъдено малко по-надолу), тогава можете разумно да очаквате стойността на имота ви да оцени с течение на времето. В този случай печелите само чрез по-бързо изграждане на капитал в дома си (стига да имате добра имуществена застраховка). И не забравяйте: поставянето на повече пари в дома отпред означава по-малко заеми - и това винаги е хубаво!
За илюстрация разгледайте тези два сценария:
Първо, представете си, че сте взели само лихва - или нула пари надолу - за жилище от 100 000 долара при годишен лихвен процент от пет процента. Като такива, през първата година от ипотеката си ще натрупате 5000 долара лихва върху първоначалната сума, която сте взели назаем ($ 100 000), за общ пасив от 105 000 долара. Това означава, че за всяко ипотечно плащане, което правите само през първите дванадесет
месеца, 420 долара ще отидат към лихвите по вашия заем (5000 $ / 12 месеца = 416,67 $). С други думи, ако месечното ви плащане на ипотека е 540 щатски долара, тогава приблизително седемдесет и осем процента от вашите плащания няма да отидат за изплащане на сумата, която сте взели назаем!
Също така, не забравяйте, че ще трябва да вземете предвид допълнителните разходи на полица на PMI (тъй като сте закупили къщата за по-малко от двадесет процента надолу). В горния сценарий типичната политика би ви струвала около $ 40 на месец. Така че всъщност ще плащате осемдесет и пет процента от месечната си сума на ипотека в размер на 540 $ (420 + 40 $ = 460 $ или 540 $ x.85 = приблизително 460 $) в лихви и застрахователни такси,
които не ви доближават до изплащане твоят дом. И това е преди (данъци върху собствеността)!
Сега си представете, че сте закупили същото това жилище от 100 000 долара при пет процента годишен лихвен процент, след като сте платили 20% първоначална вноска (20 000 долара) предварително. Това означава, че трябва само да заемете 80 000 долара от заемодател и през първата година от ипотеката си ще платите с 1000 долара по-малко лихви, натрупани по вашия заем, отколкото в предишния пример - или 4000 долара. Като такива само шестдесет и два процента от
същото месечно плащане на ипотека от $ 540 ще бъдат изразходвани за изплащане на натрупаните лихви по вашия заем през първата година ($ 4000/12 месеца = около $ 333; и $ 333 / $ 540 = приблизително.62).
Освен това, тъй като сте избрали да платите поне двадесет процента за вашия дом, не е нужно да се притеснявате от караницата (и разходите) на полицата на PMI . И така, това е обща разлика от двадесет и три процента повече от трудно спечелените ви пари, насочени към изплащане на главницата по жилищния ви заем през първата година, за разлика от алтернативното ви „обезпечаване на ипотека само с лихви“ през първата сценарий. Най-хубавото от всичко е,
че месечните Ви плащания по ипотечни кредити ще се изразходват все по-бързо за изплащане на главницата, която дължите по-бързо, тъй като общото непогасено салдо намалява с годините (при условие, че сте взели заеми при фиксиран лихвен процент).
Както можете да видите, разумно е да намалите сумата, която ще бъдете длъжни на ипотечен кредитор още от самото начало, в интерес (без намерение за игра на думи) да изплатите дължимата сума - и да прекратите връзката си с доставчикът на заем - възможно най-бързо. Кредитните институции не се управляват от филантропи и колкото по-дълго позволявате на такива организации да имат власт над вашата финансова съдба, толкова повече скръб можете да очаквате по отношение на натрупването на лихви, таксите и тормозните телефонни обаждания в сряда вечерта, ако случайно забравите плащане. ( Отговор : „Това е по пощата, Guv'nah - кълна се в мен, бедните гладуващи деца, аз го правя!“ )
Но не очаквайте кредитните служители да ви разкажат за негативните аспекти, свързани със заемането на пари. Те искат да им дължите възможно най-дълго, тъй като по този начин заемодателите печелят. Ще опиша повече за мотивациите, които движат доставчиците на ипотечни кредити в следващия раздел.
Но не очаквайте кредитните служители да ви разкажат за негативните аспекти, свързани със заемането на пари. Те искат да им дължите възможно най-дълго, тъй като по този начин заемодателите печелят. Ще доразвия