Съдържание:
- Скорост на капитализация (Cap Rate)
- Коефициент на брутен наем (GRM)
- Нетен оперативен доход (NOI)
- Връщане на пари в брой
- Коефициент на покритие на обслужването на дълга (DSCR)
Прочетете, за да научите как да определите стойността на недвижимите имоти, които носят доход.
Тиера Майорка
Притежавате ли недвижими имоти, които произвеждат доход или биха могли да донесат доход? Искате ли да определите приблизителна стойност за недвижимия имот?
Ако отговорът е „да“, следната информация ще ви помогне да стигнете до стойност въз основа на стандартна конкретна информация. Информацията може да се приложи към еднофамилна къща, дуплекс, мулти-блокове, търговски имоти, земя, магазини за дребно и други недвижими имоти, които носят доход.
Скорост на капитализация (Cap Rate)
Степента на капитализация или нормата на капитализация е съотношение, използвано за оценка на стойността на доходните имоти. Лимитът е чистият оперативен доход, разделен на продажната цена или стойността на даден имот, изразена като процент. Повечето инвеститори, заемодатели и оценители използват лихвения процент, за да изчислят покупната цена за различни видове имоти, които носят доход. Процент на пазарна капитализация се определя чрез оценка на финансовите данни за подобни имоти, които наскоро са продадени на определен пазар. Всеки пазар е различен.
Лимитната ставка осигурява по-надеждна оценка на стойността от пазарния мултипликатор на брутен наем (GRM), тъй като изчисляването на лимитната ставка използва повече финансови детайли на даден имот. Изчислението на GRM отчита само продажната цена на имота и брутните наеми. Изчисляването на лимитния процент включва продажната цена на имота, брутните наеми, доходите, които не са наети, сумата на свободните работни места и оперативните разходи, като по този начин осигурява по-надеждна оценка на стойността.
В крайна сметка продавачът се опитва да продаде с възможно най-ниския процент на ограничение, докато купувачът се опитва да купи с възможно най-високия процент на ограничение. От гледна точка на всеки инвеститор, колкото по-висок е лимитът, толкова по-добра е инвестицията. Други променливи могат да влязат в игра, като местоположение, състояние и т.н., които не винаги могат да се покажат в тарифата за ограничение.
Ограничението се определя като „нетен оперативен доход“ (NOI), разделен на пазарна стойност. Можете също така да получите пазарната стойност, като разделите NOI / Cap Rate.
Типичен пример:
- Имотът има NOI (нетен оперативен доход) от $ 80 000 и искана цена от $ 1 000 000.
- ($ 80 000 / $ 1 000 000) x 100 = 8% ОЦЕНКА
- Имотът има NOI (нетен оперативен доход) от $ 80 000 и процент на ограничение от 8%. ($ 80 000 /.08) = $ 1 000 000
Коефициент на брутен наем (GRM)
Коефициентът на брутния наем или GRM е съотношение, което се използва за оценка на стойността на имуществото, което носи доход. GRM предоставя груба оценка на стойността и е много по-малко подробна от използването на vAP tates, но е много полезна при бърз анализ на свойствата с малко налична информация. За изчисляване на мултипликатора на брутния наем за имот, продажната цена и общите брутни наеми са необходими само две финансови данни. Ако тази информация е налична за множество скорошни продажби на подобни видове доходни имоти в даден район, тя може да бъде използвана за оценка на пазарната стойност на други подобни имоти в тази област. Някои инвеститори използват месечен GRM, а други годишен GRM.Месечният GRM е равен на продажната цена на имот, разделен на потенциалния месечен доход от наем, а годишният GRM е продажбата, разделена на годишния потенциален доход от наем.
Пазарният GRM е само груба оценка на стойността и има някои ограничения, като например да не се вземат предвид нивата на свободни работни места и оперативни разходи. Не забравяйте, че когато имате достатъчно информация, за да изчислите лимитите спрямо GRM, използвайте лимитите.
Типичен пример:
- Продажната цена на имота е 300 000 щатски долара, а потенциалните месечни наеми са 3 500 долара.
- 300 000 $ / 3500 $ = 85,71 GRM
- В същия сценарий, за да се изчисли „Прогнозната пазарна стойност“ на 80 GRM и $ 3500 под наем:
- 80 х $ 3 500 = $ 280 000 (прогнозна пазарна стойност)
Нетен оперативен доход (NOI)
Нетният оперативен доход е точно това, чистият оперативен доход на определен имот. Той се изчислява, като се вземат годишните брутни приходи, намалени с оперативните разходи на конкретния имот. Това включва всички приходи от имота, както и всички оперативни разходи.
Типичен пример:
- Доход (наеми и други) $ 250,000
- Сума на свободните работни места: - $ 5000
- Оперативни разходи: - $ 175 000
- Нетен оперативен доход $ 70 000
Просто казано, NOI ще ви покаже колко пари ще спечелите, след като всичките ви разходи бъдат платени и всичките ви наеми бъдат събрани. Това е чудесен инструмент и за изчисляване на паричния поток. NOI е много важен при изчисляването на лихвените проценти и покритието на дълга.
Връщане на пари в брой
Възвръщаемостта на пари в брой е процент, който измерва възвръщаемостта на паричните средства, инвестирани в имот с доход. Той се изчислява чрез разделяне на паричния поток преди данъци върху сумата на инвестираните пари (първоначална вноска) и се показва като процент (%). Ако паричният поток преди облагане с данък за инвестиционен имот е равен на $ 25 000, а нашите пари, инвестирани в имота, са $ 100 000, възвръщаемостта в брой в брой е равна на 25%. Възвръщаемостта на пари в брой се изчислява, като се вземат брутните доходи минус вакантни и оперативни разходи и след това се изважда годишното обслужване на дълга, което ще ви даде паричен поток преди данъци. Възвръщаемостта на пари в брой обикновено се използва за оценка на рентабилността на доходните имоти и особено при сравняване на множество доходни имоти.
Типичен пример:
- Човек инвестира 25 000 долара в имот с паричен поток преди данъци от 9 000 долара.
- ($ 9 000 / $ 25 000) X 100 = 36% (връщане на пари в брой).
Коефициент на покритие на обслужването на дълга (DSCR)
Коефициентът на покритие на дълга (DSCR) е широко използван знак, който измерва способността на имот, генериращ доход, да покрива месечните ипотечни плащания. DSCR се изчислява чрез разделяне на нетния оперативен доход (NOI) на годишното обслужване на дълга на даден имот. Годишното обслужване на дълга се равнява на годишния сбор от всички лихви и главница, изплатени за всички заеми за имот. Коефициентът на покритие на дълга под 1 показва, че доходът, генериран от имот, е недостатъчен за покриване на ипотечните плащания и оперативните разходи. Повечето заемодатели използват DSCR, за да решат дали даден имот има достатъчно приходи, за да покрие обслужването на дълга. Повечето заемодатели предпочитат 1.1 до 1.2 или по-висока (говорете с местния кредитор, за да разберете). Колкото по-висок е DSCR, толкова повече приходи има за покриване на обслужването на дълга. Това в крайна сметка означава по-малък риск за банките (тяхната гледна точка).
Типичен пример:
- Имотът има NOI от $ 50 000 и годишно обслужване на дълга от $ 36 000
- ($ 50 000 / $ 36 000) = 1,38
- DSCR (DCR) би бил по-висок от 1,3. Това означава, че имотът генерира около 38% повече годишен нетен доход, който би бил необходим за обслужване на годишната сума за плащане на ипотека. (Вижте NOI, за да видите как се изчислява NOI).
Надявам се горното да ви е било от помощ. Истинската стойност на всяко недвижимо имущество, независимо дали носи доход или не, е стойността, за която желаещият продавач ще продаде и каква желаещ купувач ще плати. Има много фактори, които могат да повлияят на крайната покупна цена. Тези фактори включват собствеността на обекта, местоположението, физическото състояние, възрастта на строежа, личните фактори на купувача и / или продавача, желателност, време на годината, фактори на търсенето, умения за водене на преговори, познания на купувачите и продавачите, процент на желаната възвръщаемост на инвеститора, предполагаеми рискове, необходими ремонти, отложена поддръжка, изискване за спазване на строителния код, опции за продажба на продавача, очаквани спрямо заявените приходи и разходи, разходи за финансиране и други фактори вероятно ще влязат в сила при определяне на стойност или договорена продажна цена.