Съдържание:
- 1. Извършете физическа разходка из хотела
- 2. Уверете се, че всички документи за заем са на място
- 3. Наемете специалист по зониране, който да прегледа спазването на изискванията на хотела
- 4. Анализирайте хотела
- 5. Прегледайте всички досиета на служителите и трудовите проблеми
- 6. Прегледайте новите изисквания за собственост с франчайзера на хотела
- 7. Търсете скрити запори върху имота
- 8. Прегледайте финансовите данни на хотела
- Заключение
Придобивате ли или обмисляте да инвестирате в хотелска бележка? Докато хотелите са търговски имоти, инвестирането в хотелски бележки е различно, тъй като не само купувате бележката, но и придобивате недвижимия имот. Поради това трябва да направите задълбочена проверка, преди да закупите бележка за хотел. Въпреки че това не е изчерпателен списък за надлежна проверка, това е добро начало в процеса на закупуване на бележки в хотела.
1. Извършете физическа разходка из хотела
Когато инвеститор закупи бележка за хотел, той придобива както бележката, така и недвижимия имот. Инвеститорите трябва да направят разходка с опитен изпълнител и инженер. Потвърдете, че всички хотелски активи отговарят на законите за околната среда и на издаденото от правителството разрешително за условно ползване.
2. Уверете се, че всички документи за заем са на място
Преди да закупите заем за хотел, потвърдете колко пъти заемът е бил възложен на купувач на заем. Също така бихте искали да получите файл с кореспонденцията на продавача на бележки. Заедно с тази информация потърсете споразумения за управление на хотели и споразумения за комфорт или подчинение. Работете с вашия адвокат, за да сте сигурни, че всички документи за възлагане са пълни и работят правилно.
3. Наемете специалист по зониране, който да прегледа спазването на изискванията на хотела
По време на процеса на надлежна проверка е подходящо да се наеме екип от специалисти, които да оценят състоянието и съответствието на имота. Специалист по зониране, инженерен инспектор и инспектор по околната среда трябва да анализира имота и да предостави доклад за своите констатации. Например специалист по зониране трябва да прегледа правото на хотела, като например да потвърди, че броят на местата за паркиране отговаря на изискванията за зониране. Инженер-инспектор трябва да предостави доклад за физическите аспекти на имота, включително ВиК, електрически, компютърни, телефонни и механични системи. Инженерният доклад трябва също да описва подробно състоянието на конструктивните елементи.
Инспекторът по околната среда трябва да търси всички настоящи и потенциални опасности за околната среда, които могат да съществуват в и в близост до имота. Инспекторът по околната среда трябва също така да провери дали обозначенията за собственост и хотели отговарят на всички закони за околната среда и издаденото от правителството разрешително за условно използване. Табелите също трябва да бъдат проверени, че отговарят на законите за околната среда и държавата.
4. Анализирайте хотела
Анализирайте хотелските системи. Прегледайте разходите за поддържане или промяна на хотелски концепции, протоколи и системи. Някои хотелиери отбелязват, че купувачите коригират или попълват финансовите отчети на хотела, ако хотелът се управлява неправилно. Имайте предвид, че някои купувачи на хотели също прилагат нови системи за управление на приходите, системи за резервации и системи за ограничаване на разходите. Вземете под внимание тези потенциални разходи, докато анализирате покупката на хотелска бележка.
5. Прегледайте всички досиета на служителите и трудовите проблеми
Потвърдете, че всички служители (включително камериерки, портиери и мениджърски екип), са законни работници и разполагат с необходимата документация. Ако установите, че има работници без документи, е добре да потърсите друга бележка за хотел, която да закупите. Уверете се, че сте анализирали напълно всички длъжности на служителите, от портиера до мениджърите.
Освен това трябва да разгледате всички проблеми със съюза. Това определено е необходимо, ако купувате нотата на голяма хотелска марка. Например, ако хотелът е обект на профсъюзна кампания, оперативните разходи на хотела могат да се увеличат с до 40%. Това може да намали стойността на вашата хотелска бележка.
6. Прегледайте новите изисквания за собственост с франчайзера на хотела
Ако обмисляте да закупите франчайзинг хотел, проверете условията и изискванията на марката за нова собственост. Някои франчайзодатели могат да изискат франчайзополучателите да върнат всички неплатени франчайз такси като непредвидена ситуация при използването на марката. Някои франчайзодатели на хотели също изискват такса за анулиране за нови собственици, които желаят да прекратят и наемат нов оператор.
Освен това франчайзърът може да изиска план за подобряване на собствеността, който може да повлияе на стойността на бележката. Планът за подобряване на собствеността е план за надграждане на хотели. Понякога се използва за хотели, за да останат в съответствие с екологичните и държавните закони. Някои франчайзодатели също го изискват, за да може франчайзополучателят да спазва стандартите на хотелската марка. Следват някои от типичните подобрения:
- Саниране на външни фасади - включително обозначения, покриви и цветове
- Актуализации на стаи и фоайета като осветление и осветителни тела
- Нови удобства като закрит / открит басейн и фитнес зони
- Разширете или подобрете паркирането
7. Търсете скрити запори върху имота
Когато купувате бележка за хотел, вие не само купувате заема, но и купувате недвижимия имот. Поради това е важно на имота да се извърши запор. Също така е наложително да се извърши търсене на UCC за скрити запори. Непогасеното задържане върху имот може да намали стойността на хотелска бележка. Опитен адвокат трябва да може да завърши търсенето на запор за вас.
8. Прегледайте финансовите данни на хотела
Тъй като ще закупите физическото имущество заедно с бележката си за хотела, определено ще искате да поискате вашият адвокат и / или счетоводител да извършат надлежна проверка на финансите на хотела. Информацията, която трябва да бъде прегледана, е:
- Месечни отчети за печалби и загуби, с подкрепящи графици
- Заетост и средна дневна норма (за последните 3 години)
- Текущ отчет за приходите и разходите към настоящата година в сравнение с предходната година
- Одитиран баланс (за последните 5 години)
- Сметки за данъци върху недвижими и лични имоти за последните 3 години
- Годишни одитирани отчети за печалби и загуби, с пълни поддържащи графици (за последните 3 години)
- Опис на FF&E, консумативи, консумативи
- Капиталови разходи (за последните 5 години) с текущи прогнози за разходи
- Копия от всички съответни договори, като споразумения за хотелиерство, договори за услуги, лицензи, разрешителни, договори за наем, колективни трудови договори и всички документи, които подробно описват задълженията, които новият собственик на хотела ще поеме
- Документи за застрахователно покритие, включително разходи за премия, език на полицата и срок на годност
Заключение
Когато бъдат закупени правилно, хотелските бележки могат да бъдат доходна инвестиция. Както при повечето инвестиции, важно е да имате предвид целите и задачите, които искате да постигнете. Закупуването на хотелски бележки е най-подходящо за тези, които имат опит и знания за притежание на хотели. Ако ви липсва това, препоръчително е да закупите друг вид търговска бележка. Ако имате опит в хотелиерството или хотелиерството и ви е удобно да купувате хотелски бележки, не забравяйте да наемете опитен адвокат, който може да ви помогне в процеса на придобиване.
© 2020 Мелиса Питс