Съдържание:
- Разбиране на бюджета
- Предквалификация на заемодателя
- Избор на агент за недвижими имоти
- Как да изберем агент
- Закупуването на първия ви дом: Ръководство стъпка по стъпка - меки корици
- Къща за пазаруване
- Списък за проверка на дома
- Инспекция на дома и отправяне на оферта
- Наемете адвокат по недвижими имоти
- Какво искат да видят заемодателите
- Предварително одобрение на заемодателя
- Въпроси, които всеки първи купувач на дома трябва да зададе - меки корици
- Затваряща маса
Процес на закупуване стъпка по стъпка:
- Разбиране на бюджета
- Предквалификация на заемодателя
- Избор на агент за недвижими имоти
- Къща за пазаруване
- Инспекция на дома
- Даване на оферта
- Наемете адвокат по недвижими имоти
- Предварително одобрение на заемодателя
- Затваряща маса
Когато купуват нов дом, мнозина отиват направо в интернет или книжарница, за да се обучат за процеса и какво да очакват. След като преминете през него, мога да ви кажа, че е почти невъзможно да се подготвите напълно за това, което предстои, когато купувате първия си дом. Държавите, окръзите и дори градовете могат да имат свои собствени правила и разпоредби относно закупуването на дом, така че опитът на никого да не е наистина еднакъв. Бях и един от онези развълнувани, нови купувачи на жилища, които се чувстваха така, сякаш можех да предвидя всичко, което трябваше да дойде само от честите ми търсения в Google, но е трудно да се знае, докато всъщност не преминете през него.
Мога само да се надявам, че моята индивидуална история дава на следващия нов купувач на къщи малко предистория за това какво да очаква, с кого ще имате работа през целия процес на различни етапи и как да се подготвите за чакането. От офертата до затварянето може да отнеме от 60 дни до 3 месеца или повече, но средно това е около 60 до 90 дни. Не включвам възбрани или къси продажби, които са съвсем различна игра. Моята история е за редовна покупка на еднофамилна резиденция на Лонг Айлънд, Ню Йорк в град Брукхейвън.
Разбиране на бюджета
Нека да започнем в началото, като помислим колко можете да плащате на месец ипотека, данъци върху имуществото, PMI и застраховка на дома. За тези от вас, които може би са си помислили, че началото е търсене вкъщи, не сте сами. Мисля, че повечето хора ще се опитат първо да направят забавната част като да гледат домове онлайн или да отварят къщи. Това обаче определено не е първата стъпка! Всъщност повечето представители на ипотечни кредити, брокери и агенти за недвижими имоти не само ще искат да знаят бюджета ви веднага, но и искат да знаят, че заемодателят е съгласен с това, което казвате, че бюджетът ви е. Аспектът на парите не е най-забавната част, но е най-отговорният начин да започнете домашното си търсене. Защо да намерите дома на мечтите си, ако никога не можете да си го позволите? Голяма част от сегашното отношение към това да разберете какво можете да си позволите произтича от жилищната криза.Мнозина влизаха в домове, които просто не можеха да си позволят и ги загубиха в даден момент поради възбрани заради това. Всички тези трудно спечелени пари, платени в дома, вече са изчезнали. Не искаме това да ви се случи!
Сега, въпреки че има много по-строги разпоредби за теглене на ипотека, според мен все още някои банки допускат повече от това, което според мен е в рамките на разумен бюджет. За мен разликата между обикновения бюджет от гледна точка на банката и разумния бюджет е, че разумният е малко по-реалистичен по отношение на това как живеят хората или по-конкретно искат да живеят. Всеки иска да живее в рамките на възможностите си, но е важно да си направите списък къде искате в действителност да стигне този дискреционен доход. Е, нека бъдем честни,трябва да влезе в спестовна сметка, но къде обичате да харчите тези спестявания? Харесвате ли случайната закупуване като нова чанта Gucci или ви харесва да излизате да ядете всяка вечер над готвенето? Винаги ли искате тази гореща нова кола или предпочитате да спестите всяка стотинка за това веднъж в живота ваканционно пътуване? Вие, а може би дори значим друг, трябва да седнете сериозно и честно да обсъдите къде искате да похарчите този допълнителен доход. Има много дебати по темата за точния размер на дискреционния доход сред финансовите съветници и това до голяма степен зависи от много фактори - като пребиваване в район с високи разходи за живот или може би знаейки, че имате семейство, за да се върнете финансово, ако има бяха спешни случаи. Повечето обаче биха се съгласили, че трябва да е между 30 и 50%. И само за да изясня,дискреционният доход е изразходването на пари след данъци, които не се харчат за „задължителни сметки“ - храна, подслон, плащания с кредитни карти и транспорт.
Предквалификация на заемодателя
Това ме води до първия човек, с когото ще се срещнете в целия този процес, вашият кредитор за предварителна квалификация. Това е важно, защото вашият агент по недвижими имоти се нуждае от това, за да ви вкара в отворени къщи, за да видите дом. Вашият кредитор може да бъде брокер, представител на банков кредитор или представител на ипотечна банка. В зависимост от това къде търсите дом, ползите от всеки може да варират. За нас брокерът беше най-добрият вариант, защото той работи директно за нас и има асоциации с множество банкови кредитори. След това той може да пазарува за най-добрата сделка за лихвените проценти. Винаги винаги трябва да получавате множество кавички. В началото се чувствахме неудобно с идеята да седнем с заемодател и да използваме времето им, когато накрая може да не се окажем с тях. Въпреки това,всички в това отношение бяха професионални и разбираха, че проучваме всички пътища, преди да вземем решение. Те също се справят с него през цялото време, така че не се чувствайте зле. Когато вземате решение, трябва да изберете когото и да се чувствате най-удобно. За нас най-важното беше достъпът. Искахме да бъдем информирани на всяка крачка и брокерът, с когото се срещнахме, се фокусира върху това, когато разговаряхме с него и в крайна сметка взехме окончателното си решение.
Знаехме, че най-вероятно получаваме фиксирана 30-годишна ипотека или стандартна ипотека, само с 5% надолу. Още рано разбрахме, че трябва да платим PMI („частна ипотечна застраховка“) с месечните си ипотечни разходи, тъй като не успяхме да достигнем 20%, необходими, за да не се плаща. PMI е само плащане за покриване на заемодателя за тези, които нямат достатъчно, за да имат 80% собствен капитал в дома си отпред. След като достигнете 80% собствен капитал, това вече не е плащане, което трябва да направите. За повечето това може да е от 7 до 10 години в зависимост от размера на кредита. Не е толкова лошо, колкото изглежда, тъй като много държавни заеми изискват PMI за живота на заема. Този сценарий е доста типичен за купувачите на жилища за първи път със средни доходи.Годеникът ми и аз направихме твърде много, за да се класираме за държавни заеми или държавни или окръжни програми, но не направихме достатъчно, за да спестим за 20% по-скоро.
Избор на агент за недвижими имоти
След като получите предварителна квалификация, което не е същото като предварително одобрена, сте готови да говорите с вашия агент по недвижими имоти. Имайте предвид, че заемодателят, от когото получавате предварителната си квалификация, не е задължително в крайна сметка да бъде вашият ипотечен кредитор. Ще можете да пазарувате за ипотеки и лихвени проценти по друго време в процеса. Все още ще трябва да разкриете цялото си финансово състояние и парично минало по време на предварителната квалификация - това включва, но не се ограничава до текущи заплати, W2, данъчни декларации, текущ дълг, текущи месечни плащания и салда по чекови и спестовни сметки.
Как да изберем агент
Закупуването на първия ви дом: Ръководство стъпка по стъпка - меки корици
Къща за пазаруване
След като разбрахме бюджета си, започнахме домашното търсене. Използвахме типичните уебсайтове Zillow и Redfin, за да намерим някои домове в началото и въпреки че повечето от тях са доста точни за наличните, просто знайте, че агентът по недвижими имоти ще има най-точните списъци. Вашият агент по всяка вероятност ще ви даде достъп до техните уебсайтове за търсене само за агенти, което има предимства за всяка страна - те могат да проследяват това, което сте маркирали като ваши любими, и можете да се чувствате комфортно да знаете, че това е най-актуалното списъци с дати.
Сега това е най-забавната част от процеса, така че се наслаждавайте! Наистина знайте какво искате в даден дом, независимо дали е горен за фиксиране или готов за нанасяне, и отидете на колкото се може повече отворени къщи. Снимките понякога не изпълняват домашното правосъдие, а в други случаи може да са от времето, когато домът е бил по-актуален. Да го видите лично е единственият начин да разберете какво всъщност получавате. Също така, опитайте се да бъдете възможно най-честни с вашия агент - ако преминаването над определен таван е прекъсване на сделка, уведомете го, ако няма шанс да си купите дом без мазе, може и да сте предварително за това. Не губете тяхното или вашето време; това ще направи по-приятно изживяване при търсене на къщи.
След като намерите някои домове, които ви интересуват, карайте по него в различно време на деня и в различни дни от седмицата, преди да направите оферта. Може да станете нетърпеливи или да мислите, че не искате тази мечтана къща да се изплъзне от ръцете ви, но не прескачайте пистолета. Понякога кварталите могат да изглеждат прекрасни в неделния следобед, но ужасни с настъпването на нощта или може би дори шумен съсед, който излиза едва след 5.
Списък за проверка на дома
Инспекция на дома и отправяне на оферта
След като сте избрали дома на мечтите си, наемете инспектор за проверка на дома, преди да направите оферта. Това могат да бъдат или специалисти по проверка, или инженери - който и да е ваш избор. Винаги искайте копие от доклада. За това плащате, което може да варира от 350 до 550 долара. След тази проверка можете да направите предложението си. Обърнете внимание на всичко, което може да искате да включите в договора, доколкото ще бъде поправено, включено в дома и т.н.
Наемете адвокат по недвижими имоти
Това ни води до следващата стъпка след отправяне на оферта: наемане на адвокат. Законът за недвижимите имоти може да варира от много сложен до съвсем прост. Адвокатските такси също ще варират в зависимост от това. Договорът ни беше съвсем прост, тъй като ние включихме в нашия договор само да запазим кухненските уреди, иначе взимахме дома както е. Вашият адвокат ще се справи с адвоката на продавача и също така ще определи заглавието, което е част от разходите ви за закриване. Той ще се нуждае от името и номера на вашия агент за недвижими имоти и представител на заемодателя, тъй като той също така определя часа и датата на затваряне с продавачите.
Какво искат да видят заемодателите
Текущи заплати |
W2s |
Връщане на данъци |
Съотношение дълг или дълг |
Месечни плащания |
Проверка / Баланс на спестяванията |
Предварително одобрение на заемодателя
Докато документите по договора се финализират, ще изписвате чека си за авансово плащане и пазарувате за ипотека за предварително одобрение. Вашият ипотечен кредитор ще се нуждае от информацията за контакт с вашия агент по недвижими имоти и вашия адвокат, за да може всеки да поддържа връзка при изпълнението на различните стъпки. След това ще седнете с кредитора си и ще подпишете всички необходими документи за заема и ще предоставите допълнителни документи, които може да са необходими, които все още не са били дадени - най-вероятно това ще бъдат само по-текущите разплащателни карти.
След този момент всъщност става дума само за чакаща игра и оставяне на всички тези хора, които сте наели, да си свършат работата. Най-добрите актуализации ще дойдат от вашия брокер и адвокат, тъй като те натискат спусъка на повечето от последните стъпки. Това е стъпката, където търпението е важно. Или чакате продавачите да подпишат договора или дружеството за собственост или банката най-накрая да одобри заема. Може да е цял набор от неща, но издържайте - краят е близо.
Въпроси, които всеки първи купувач на дома трябва да зададе - меки корици
Затваряща маса
И накрая, вашият заключителен ден. Той ще бъде в стая с вашия адвокат, адвокат на продавача, представител на титулярната компания, вашия агент по недвижими имоти и агент на продавача, вашия брокер и представител от заемодателя. Продавачите също ще бъдат там, което може да бъде неудобно, но се опитайте да се възползвате максимално от деня, като просто подписвате много и много документи. Вашият адвокат ще ви преведе през целия процес и вероятно вече ви е уведомил предишния ден какви окончателни чекове да напишете и на кого.
Това е дълъг труден процес, но си заслужава усилията. Вие ще бъдете собственик на жилище, докато поставите точките си „аз“ и пресечете вашите букви „Т“. Всичко, от което се нуждаете, е търпение, малко късмет и достатъчно знания, за да преминете през всяка стъпка.
Други статии от този автор
Young and Broke Girl: Как спестих 3000 долара за 3 месеца
Програма за награди в Лас Вегас и как реалистично осребрях безплатните награди на MyVegas в хотели MGM
© 2015 Катрин Столфи