Съдържание:
- Управление на собствеността
- Намиране на наемател
- Данък върху дохода от наем за чуждестранни инвеститори
- Обзаведени жилища за почивка
- Данък сгради
- Законови анкети
- Доклад за състоянието
- Застраховка под наем
- Стопанинът се пазете
Pixabay
Разходите за закупуване на имот за покупка под наем може да са много повече, отколкото изглежда на пръв поглед. Първоначално ще разгледате покупната цена, разходите и таксите за затваряне, плащанията по ипотека и разходите за поддръжка на имот. Има обаче още няколко неща, които трябва да имате предвид.
Управление на собствеността
Въпреки че е рентабилно да управлявате собствените си имоти, това може да не е практично. Както всеки опитен инвеститор знае, всичко, което може да се обърка, ще се обърка в най-неудобното време. Може да е трудно да реагирате на нагревател, който се развали посред нощ или спука тръби в събота, когато живеете точно зад ъгъла и познавате местния майстор лично. Какво ще направите, когато мазето, което е наводнено, е в друга държава и дори в различна часова зона? Всеки инвеститор по всяко време може сериозно да помисли за предимствата от наемането на мениджър на имоти, но чуждестранните инвеститори имат допълнителните пречки във времето и пространството, които могат да направят управителя на имота по-скоро необходимост, отколкото лукс.
Управителят на имоти обикновено се грижи за всичко. От намирането и проверката на наемателите до инспекцията и поддръжката на имота до събирането на плащания, те могат и ще спечелят издръжката си. Говорейки за печелене на издръжка, те често начисляват до 30% или повече от доходите от наем. Ако смятате, че ще ви е необходима помощта на управител на имоти, не забравяйте да включите разходите във финансовите си планове.
Намиране на наемател
Рекламирането на вашия имот за намиране на наематели може да бъде скъпо. Ако наемете мениджър на имот, той ще отговаря за намирането на наематели вместо вас, но може да прехвърли разходите за s. Така или иначе, вие плащате. В зависимост от вашия пазар може да се наложи да поставите само малка реклама в местния вестник. Като алтернатива може да се наложи да рекламирате на национално или международно ниво в множество вестници, уебсайтове и списания. Дългосрочните, необзаведени позволяват очевидно ще изискват s по-рядко за вероятно по-малка продължителност. В краткосрочен план ваканционните визити ще изискват почти постоянна реклама на различни места.
Може също да помислите за реклама за изследвания. Поставяйки периодично s, ще имате добра представа за нивото на търсене за вашия тип имот. Можете дори да поставите реклами за вашия имот на различни цени, за да прецените какво ще разкрие пазарът.
Освен реклама, можете да наемете агент по недвижими имоти. Агент по недвижими имоти ще намери наемател за вас, но не предлага всички допълнителни услуги или разходи на управител на имот. Въпреки че може да е добре да платите сами разходите на агента за недвижими имоти, френското законодателство предлага разпоредба за разходите за агента за недвижими имоти да бъде споделена между наемодателя и наемателя.
Данък върху дохода от наем за чуждестранни инвеститори
Нерезидентите са длъжни да декларират доходите си от наеми пред френски данъчни власти. Социални налози няма да се дължат от нерезиденти, но може да съществуват други данъчни задължения.
Също така ще трябва да декларирате тези приходи в родината си. Някои държави са подписали договори за двойно данъчно облагане с Франция, които ще ви помогнат да се предпазите от плащане на данъци два пъти върху един и същ доход.
Допълнителни фактори ще окажат влияние върху данъчните Ви задължения и данъчния режим, по който трябва да подадете. Вашите общи доходи, продължителността на времето, което наемате, обемът на имотите под наем, които притежавате, и дали имотът е обзаведен или необзаведен, са всички ключови определящи фактори. Вашият статут на непрофесионален наемодател, професионален наемодател или компания също ще повлияе на вашите данъчни декларации и задължения.
Тези сложни данъчни ситуации се оценяват най-добре от счетоводител или данъчен адвокат.
Обзаведени жилища за почивка
Даването на имот на лица на почивка ще има редица разходи, които необзаведени, в дългосрочен план не позволяват. Обзаведените отдавания под наем очевидно означават, че трябва да закупите всички мебели и къщи, от които човек може да се нуждае, докато е на почивка. Въпреки това, обзаведените наеми също изискват по-чести замени на споменатите мебели и подови настилки. Почиващите често попълват ваканционни наеми с много повече хора, отколкото обикновено биха живели, което води до допълнително износване. Някои хора също проявяват по-малко уважение към обзавеждането на имот под наем и ще причинят щети с малко внимание и угризения.
Данък сгради
Имотите, които се купуват, ще бъдат облагани не само с данъци върху доходите, но и с данъци върху имуществото. Обзаведените и необзаведените имоти се облагат с различни данъци. Обзаведените отдаване под наем могат да бъдат данъчни върху данъка върху собствеността, данъчни фондове; Местни бизнес цени, такса за професия; и данък за пребиваване, такси за обитаване. Необзаведените жилища подлежат на данък върху собствеността върху имота, данък fonciere, но данъкът за пребиваване, данъчно облагане, се плаща от наемателя. Допълнителен разход за необзаведено отдаване под наем е taxe d'enlevement des ordures menageres (TEOM) за премахване на боклука.
Очевидният разход, данък върху доходите от наем, не е единственият разход. Данъците върху собствеността, проучванията, свързаните с проучвания ремонти и други трябва да бъдат обмислени внимателно.
Законови анкети
Във Франция от наемодателите се изисква да предоставят определени задължителни проучвания на бъдещите наематели. Тези проучвания са изследване на природния или технологичния риск, проучване на енергийните характеристики и проучване на оловна боя.
Проучването за природни или технологични рискове се изисква за всеки имот, намиращ се в общност, където има план за предотвратяване на риска или зона с риск от сеизмично движение. Докладът разкрива дали имотът е изложен на риск от повреда или опасност от наводнения, земетресения, големи бури, лавини, земни пързалки или опасни материали от фабрики или транспортни пътища. Този доклад трябва да бъде предоставен на краткосрочни или дългосрочни наематели. Може да се получи от местната префектура и е валиден шест месеца.
Проучването на енергийните характеристики предоставя на бъдещия наемател приблизителна оценка на потреблението на енергия и разходите за отопление на имота. Този доклад трябва да бъде предоставен на всички дългосрочни наематели и някои краткосрочни наеми. Изготвен от професионалист, докладът е валиден десет години.
Проучването на олово се използва за определяне на съществуването на оловна боя в по-стари сгради. Ако вашият имот е по-нов от 1949 г. или се установи, че не съдържа олово, никога не е необходимо да повтаряте анкетата. Ако се намери олово, трябва да предприемете действия за професионално и безопасно отстраняване и повторно тестване след шест години.
Очевидният разход за попълване на анкетите не е единственият разход. Трябва също да вземете предвид разходите за отстраняване на оловна боя, подобрения на свойствата за подобряване на потреблението на енергия или подобрения за смекчаване на природните рискови фактори. И накрая, трябва да вземете предвид нематериалните разходи, които въздействието на тези проучвания ще окаже върху решението на потенциалните наематели действително да наемат имота ви или да търсят другаде.
Доклад за състоянието
В допълнение към необходимите проучвания, в началото и при прекратяването на всяко отдаване под наем трябва да се изготви доклад за състоянието. Въпреки че този доклад може да бъде изготвен чрез съвместни усилия от страна на наемодателя и наемателя, препоръчително е да се запазят професионалните услуги на Huissier de Justice или агент по недвижими имоти. Huissier е квазиправителствен служител, чиято такса за изготвяне на доклада се определя от закона. Таксата обикновено се разпределя между наемодател и наемател.
Застраховка под наем
Застраховката под наем е незадължителен, но добре препоръчан разход на имотите, които се купуват. Застраховката срещу неплащане на наем обикновено ще ви струва от 3-5% от наема, но е данъчно признат разход.
Традиционно инвестирането в недвижими имоти е доста безопасно и печелившо средство за отглеждане на богатство, но големите парични суми създават присъщ риск. Намалете риска с добре обмислен инвестиционен план, който включва всички предвидими разходи и възглавница за неизвестното.
Стопанинът се пазете
Както всяка друга инвестиция, ако е добре планирана, инвестицията във френски недвижими имоти може да бъде доходоносно начинание, но не бъдете хванати в неведение.