Съдържание:
- Всичко е за борда на директорите
- Ръст на жителите на HOA през годините
- Корупция, присвояване и его
- Броят на американските общностни асоциации през 2018 г. е между 346 000 и 348 000.
- Започвайки с основите
- Управляващи документи
- Оценки и вашите правни задължения
- Проучване на удовлетвореността на HOA
- Преди да купите в HOA
- Имате неизплатен проблем?
- Запознайте се със закона на вашата държава
Всичко е за борда на директорите
HOA (Асоциация на собствениците на жилища) е толкова добър, колкото ценностите и приоритетите на хората, които служат в борда. Това е неблагодарна работа и защо някой би искал да я направи е достатъчна причина да постави под въпрос дневния си ред. Причината ми беше да спра кървенето на една стара общност и да се опитам да поддържам, ако не и да повиша стойността на моя дом - моята инвестиция.
Има различни видове HOA; еднофамилни къщи, градски къщи, апартаменти и / или кооперации. Къщите в моята общност от 433 единици имат цена за продажба от 145 000 до 175 000 долара в момента. И така, по принцип собствениците на жилища, които купуват тези имоти, са работещи хора като мен. Имаме смесица от пенсионери, купувачи на първи семейни жилища и наематели. Те живеят на заплата на заплата.
Понякога вярвам, че липсата на бизнес фон може да се равнява на вземане на някои лоши финансови решения или лошо управление на парите. Но когато бях избран в управителния съвет на моята асоциация, откриването на корупция беше умопомрачително. Предполагам, че бивши членове на управителния съвет могат да се възмущават да вършат тази „работа” като доброволци и да смятат, че те заслужават или им се дължи нещо, или опортюнисти - това е, което вярвам, че е повредило нашата асоциация.
70 милиона американци сега живеят в асоциации на общността
… според статистиката за 2018 г. от Фондацията за изследване на асоциацията на общността
Ръст на жителите на HOA през годините
Бюро за защита на собствениците на жилища
Корупция, присвояване и его
Както беше посочено, сдружението е толкова добро, колкото и Борда на директорите - всички доброволци. Аз се кандидатирах за борда, когато открих, че молбите ми за поддръжка остават без отговор; имотът започва да изглежда неправилно поддържан и се извършва съмнителна дейност.
Първият път, когато бях избран, открих присвояване. Да. Знам, че толкова много асоциации и собственици на жилища подозират или обвиняват членовете на борда или управляващите компании в „кражба“, но всъщност намерих доказателствата. По това време общинският мениджър беше осъден на шест години затвор. Много по-лесно да се каже, отколкото да се направи.
Междувременно няколко от предишните членове на борда бяха заподозрени, че получават „откат“ едновременно. Така че никой не забеляза, че парите от Резерва се превеждат по банков път от сметката всеки месец - стига всички да получават справедливия си дял или просто никога не са си направили труда да разгледат банковите извлечения.
Има и членове на борда, които служат на борда като его силово пътуване. Последният ни президент цял ден се возеше в електрическата си количка - правейки услуги за онези, които харесваше и създавайки проблеми на онези, които не харесваше - нарече селективно изпълнение.
Ето защо се кандидатирах за борда този втори път. За да се спре фаворизирането, което беше толкова очевидно. Трудно е да се преодолеят безотговорните действия и разточителното харчене (на нашите пари) без гласуване на мажоритарен съвет. Въпреки това, дори ако сте само един глас в дъската, вие ставате запознати с вътрешни действия и решения, взети от такива.
Това може да отнеме време и понякога да е стресиращо. Това е и причината, поради която много пенсионери се явяват доброволци като членове на борда на HOA, тъй като имат време да отделят за правилното управление на сдружението - а моето, тъй като 433 къщи се смята за висок край на среден имот. Занимава ме.
Броят на американските общностни асоциации през 2018 г. е между 346 000 и 348 000.
2017 Статистика и отглеждане
Институт за обществени асоциации
Започвайки с основите
Тъй като HOA са корпорации, повечето се управляват от държавното законодателство и всички те могат да се различават. Но една константа са управляващите документи, които обикновено включват CCRs (Споразумения, условия и ограничения), Устав и Правила и разпоредби.
Някои асоциации ще прилагат стриктно всички ръководни документи, а други ще бъдат малко по-малко строги. Надяваме се, членовете на управителния съвет да вземат решения въз основа на повишаването на стойността на вашия дом, а не на лични отношения.
„Ние вземаме указания от борда“
Това е мотото на компаниите за управление на общността. Той облекчава всяка отговорност, която те могат да имат при управлението на общността. Те обаче носят отговорност за счетоводството и счетоводството - до известна степен.
Управляващи документи
Когато купувате имот в HOA, вие се съгласявате с ограничения относно начина, по който можете да използвате този имот. Тези ограничения са описани в „Декларацията за завети, условия и ограничения“ (CC & Rs). Няма значение дали сте ги чели или не, те са правно обвързващи и от вас като купувач на жилище се очаква да ги спазвате.
Членовете на управителния съвет също имат фидуциарна отговорност да следват и прилагат CC & Rs. Там има много малко място за мърдане. Помислете за това като за „Конституцията“. Единственият начин да се направят промени обикновено е с мнозинство от гласовете на собствениците на жилища, а след това „Изменението“ трябва да бъде записано и законно. Това ще повлияе на определени свободи, така че направете внимателната си проверка, преди да купите такива ограничения.
Уставът е по-скоро за очертаване на структурата на експлоатация на организацията (обикновено с нестопанска цел), включително насоките за избор на борда на директорите и техните условия и задължения за всяка от тях.
Правилата и разпоредбите обикновено се определят от членовете на Управителния съвет и да гласуват в политиката, като ги приспособяват към индивидуалните нужди на асоциацията (т.е. часове и поведение на басейна, налагане на паркинг и теглене, изисквания за пейзаж и т.н.)
Оценки и вашите правни задължения
Като собственик на жилище в HOA, вие ще имате законовото задължение да платите оценка. Въпреки че се основават на годишния бюджет, те обикновено се разбиват на месечни плащания. Тези оценки плащат за операцията по поддържане на собствеността, наречена „общи части“. Това са области, до които имат достъп всички собственици на жилища, като озеленяване, удобства, сметки за вода и ток и т.н.
Тази финансова отговорност не може да бъде заобиколена, независимо дали сте съгласни с начина, по който се харчат парите, или не. Членовете на Управителния съвет също имат правомощия да вдигат оценките (въз основа на годишния бюджет).
В рамките на бюджета ще има елемент на финансиране от Резервна сметка. Парите се превеждат всеки месец в Резервната сметка, за да покрият основните компоненти на общите елементи. Това може да включва покриви, частни пътища, климатици в клубни къщи или каквито и да са вашите основни заместители.
Ако парите не се управляват добре или не осигури адекватно финансиране за Резервната сметка (понякога се основава на Проучване на резерва), Съветът може да наложи специална оценка за такива разходи.
Вие носите юридическа отговорност да платите всички оценки, включително специална оценка (ако възникне), а ако не го направите, можете да загубите дома си. Асоциацията има силата да ви изпрати в колекции, да постави запор върху дома ви и в много случаи да възбрани имота.
Проучване на удовлетвореността на HOA
Преди да купите в HOA
За вас е толкова важно да разберете ограниченията на Управляващите документи, месечната сума за оценка и какво покрива. Резервният фонд - финансиран ли е изцяло или с какъв процент е финансиран. Попитайте за последния път на оценяване и колко. Имало ли е някога специална оценка - за какво, колко и колко отдавна.
Като бъдещ купувач на жилище, цялата тази информация е вашето законно право да получите. Ако не ви е дадено доброволно - ПОИСКАЙТЕ ГО. Тъй като тези елементи могат и ще диктуват вашите отговорности и задължения като собственик на жилище.
Освен това имате право да бъдете информирани, ако има висящи съдебни дела или нерешени решения срещу HOA.
Ако има нещо, което не разбирате, попитайте вашия брокер или потърсете юрисконсулт, за да обясни проблемите.
Имате неизплатен проблем?
Ако вече живеете в HOA и има проблем; първата стъпка е да го адресирате веднага. Не оставяйте нещата да останат без надзор. Те могат да ескалират. Всичко обикновено е много навременно, когато става въпрос за спор. Така че, не се колебайте
Поставете оплакването си в писмена форма възможно най-скоро; дали по имейл или писмо. Трябва да съхранявате документация. Така че, ако го изпратите по пощата, направете го чрез сертифицирана разписка за връщане или най-малкото, доказателство за изпращане по пощата.
Цитирайте каквито и да било нарушения във връзка с документите, които можете да оспорите.
Присъствайте на среща. Повечето заседания на борда са отворени за членовете и се водят протоколи от заседанията. Можете да говорите или да изпратите документация за протокола, ако е необходимо, за да се обърнете към уведомяването на Управителния съвет и / или Асоциацията.
Запознайте се със закона на вашата държава
Ако вашата конкретна държава има законодателни закони и закони за управляващи сдружения, тогава те обикновено ще заменят всеки от вашите управляващи документи, ако има конфликт.
Разгледайте вашите държавни закони и регулаторни агенции тук.