Съдържание:
- Какво е избирателно изпълнение?
- Първа стъпка на защита: Запознайте се с вашите управляващи документи
- Споразумения, условия и ограничения (CC & Rs)
- Устав
- Правила и разпоредби
- Опровержение на селективното изпълнение
- Защитете се от насилници на HOA
- HOA войн
- Въпроси и отговори
Какво е избирателно изпълнение?
Това се случва и вероятно повече, отколкото си представяте. Членовете на борда (или определен член на борда) ще прилагат правилата и разпоредбите за някои - но не всички. От време на време това е лична вендета срещу собственик на жилище или техен наемател и може да прекъсне спокойния живот, на който те имат пълното право да се радват.
Последният ни президент беше буен със селективно изпълнение. Той е инструктирал управляващото дружество да му се отнасят всички обаждания; независимо дали става дума за ключове за басейна, искания за поддръжка, места за наем на RV, наеми на клубни къщи и др. Приятелите му получават привилегии и ако той не ви харесва, той злоупотребява със силата си, за да изпраща съобщения за нарушение. Веднъж той ме заплаши с фалшиво известие за нарушение - тогава реших да се кандидатирам за борда и да го освободя.
Какво ще кажете за останалите членове на борда, можете да попитате? Двама подадоха оставки в знак на протест, тъй като не искаха да служат с него (тези места останаха свободни). Другите двама бяха негови приятели от „кворума“ и му позволиха да прави каквото си иска.
Веднъж бях в съдебен процес по съдебен процес по HOA за селективно изпълнение. Председателят на борда (представляващ HOA) съди собственик на жилище за многократни нарушения. Собственикът на жилището живееше отсреща срещу президента. Те лично не се харесваха и собственикът на жилището претърпя последствия от злоупотребата с власт. Президентът постави охранителна камера, насочена към дома на съседа. Очевидна намеса в личния живот, докато записвате лична активност. Собственикът на къщата спечели делото си, но какъв срам изискваше да се стигне до съд за мир и тишина.
Първа стъпка на защита: Запознайте се с вашите управляващи документи
Повечето проблеми, възникващи в HOA, имат определено решение чрез позоваване на управляващите документи. Ако ги познавате, можете също да избегнете всякакви ситуации, които могат да причинят стрес.
Откривам, че повечето собственици на жилища и много членове на борда дори не знаят какво има в техните ръководни документи.
Документите, които визирам, включват Декларацията за завети, условия и ограничения (CC & Rs), Устава и правилата и разпоредбите.
Тези записани документи са това, което управлява HOA и формират неговата оперативна структура, на която всички страни трябва да се съобразяват - и в това се крие силата на информацията и знанията.
Споразумения, условия и ограничения (CC & Rs)
Мислете за CC & Rs като за „Конституция“, обикновено проектирана от разработчиците на общността. Той съдържа описанието на имота; разликата между „общите части“ (собственост на всички собственици на жилища) и жилищните единици (частна собственост на собствениците на жилища).
Той също така ще обхване възможните бъдещи функции на HOA, които могат да включват разработване на повече звена, сливания, сервитути, някои от които са елементи, вече установени чрез развитието и съществуването на HOA за всеки период от време.
CC & R ще обхващат и теми като избори, оценки и задължения на асоциацията. Тук можете да спечелите силата на информацията. В допълнение, тя вероятно ще определи архитектурни насоки за одобрение за обновяване или подобрения на отделни единици.
Знанието за запознаване с CC & R ще помогне да се избегнат бъдещи спорни въпроси.
Устав
Уставът основно се отнася до служителите и членовете на борда; условия, задължения, срещи, избори и др. Обикновено се очертават правомощията на борда и процесът за налагане на нарушения. Много от тях изискват „Известие за любезност“ за предполагаемо нарушение, преди да оценят каквито и да било глоби. Това позволява на собственика на време да отстрани каквото и да е несъответствието.
Имайте предвид, че неприлагането на правилата прави Асоциацията да изглежда неефективна и това може да даде произволен вид на селективно изпълнение. Това не означава, че дъската не е гъвкава. Те са свободни да правят изключения, ако това е оправдано; запазвайки тези изключения за „изключителни“ обстоятелства. Въпреки че държавите се различават, неприлагането на правило може да го обезсили.
Не забравяйте, че правилникът трябва да съдържа процедурата по въпросите за спазване; позволявайки на собствениците на жилища да се съобразят, да отговорят и правото на изслушване, ако е поискано. Много нарушения са основно непреднамерени поради липса на знания в управляващите документи.
Правила и разпоредби
Създаването и приемането на Правилата и регламентите са от членовете на Управителния съвет. Дори ако са приети от предишни съвети, новите членове на съвета обикновено имат правомощията да променят, изменят и / или създават нови правила. Те трябва да бъдат в полза на общността и предназначени да се справят с конкретни проблеми, които Асоциацията може да има в своята индивидуалност на действие.
Те могат да включват налагане на мерки за паркиране, часове на басейна, наеми на клубове, сателитна и кабелна инсталация, правила за домашни любимци и повечето ползване на удобства.
Опровержение на селективното изпълнение
Едно от най-важните съображения както за HOA, така и за членовете на общността е, че прилагането е разумно и недискриминационно. Трябва да има последователност при прилагането на ръководните документи на Асоциацията. Когато HOA предприеме действия при установени нарушения, то не трябва да бъде произволно и по разумен начин в съответствие с процедурите и надлежния процес, описани в ръководните документи.
Всички действия, предприети срещу собственик на жилище, са документирани в протокола от изпълнителното събрание чрез гласуване на борда. Ако резултатът е съобщение за нарушение, той трябва да цитира кода на предполагаемото нарушение.
Ако има управляваща компания, включете ги във всяка кореспонденция или документация. Въпреки че мотото на повечето управляващи компании е „ние се насочваме от борда;“ лицензирани мениджъри на общности не искат появата на неправилна дейност да продължава след получаване на известие. Те ценят лиценза си преди всичко.
Изберете битките си. HOA разполагат с ресурси. Членовете на управителния съвет не правят никакви разходи за юрисконсултско възнаграждение, нито ескалирали арбитражни или медиационни разходи. Повечето имат и D&O (Директори и служители) застрахователна полица. Това означава, че застрахователният иск ще заплати съдебни разноски и ако се установи, че е виновен, застрахователната компания плаща отговорността. Изключението обикновено е, ако деянието е имало умишлено или злонамерено намерение, което може да бъде трудно за доказване.
Като собственик на жилище имате право да видите всички / всички документи, банкови извлечения, доклади за нарушения, протоколи от срещи и др. Единствените записи на собствениците на жилища обикновено нямат право да имат достъп до лична информация на други собственици на жилища, като например дължими оценки, непогасени глоби, индивидуална информация за контакт или договори за лизинг в досието. Всички други записи и документи са публични за собственика на жилището. Вие плащате таксите си за оценка; това са вашите пари. Да, членовете на управителния съвет са доброволци, но носят фидуциарната отговорност за спазване на ръководните документи.
Защитете се от насилници на HOA
Не ставайте потенциална жертва на корупция. Посетете обучителен клас или семинар за работата на HOA. Разберете кога е насрочено следващото изложение HOA и се насладете на работата в мрежа с други собственици на жилища, членове на борда и продавачи. Предлагат се и различни класове, обхващащи държавни закони, уреждащи HOA (напр. Избори HOA, процес на глоби, права на собственици на жилища, финанси и т.н.) Това е добър начин да се срещнете с различни лидери в бранша и да получите безплатни съвети. Инструкторите обикновено са професионалисти в HOA индустрията и са на разположение след час, за да отговорят на конкретни въпроси или да разберат проблемите.
Не забравяйте, че това е „индустрия“ и всеки има ръце в джоба на собствениците на жилища. Не забравяйте да изберете битките си, тъй като залогът може да бъде висок. Книгата HOA Warrior обхваща много въпроси - от предизвикване на Съвета на директорите до истински истории за кошмари. Ще откриете, че не сте само в това и има налична помощ.
HOA войн
Въпроси и отговори
Въпрос: Може ли нашата HOA да продължи да държи катинар на басейна, без известие до собствениците на къщи за дата на отваряне? Живеем в Аризона. Написах имейл, но все още не съм получил отговор.
Отговор: Съветът обикновено има право да задава дати на отваряне и затваряне на басейните, както и часовете. Вероятно ще го намерите в правилата и разпоредбите на вашите управляващи документи. Понастоящем обаче нашите басейни също са заключени поради Насоките на здравния отдел на COVID-19. Нашите тенис кортове също са затворени; въпреки че те може да са първите, които се отварят по отношение на нашите удобства.
Нашите басейни на асоциацията се считат за „обществени басейни“ от здравния отдел. Ние се борихме с това, тъй като смятаме, че трябва да се класифицира като частен пул, тъй като се нуждаете от членство, за да използвате (Собственикът на жилище / резидентът е членството) Но загуби тази битка. Така че вашият басейн може да отговаря на указанията на здравния отдел и вашият съвет трябва да се съобрази с това. Вижте насоките на Държавния здравен отдел относно откриването на обществени басейни; след това "бийте" битката си. Сигурен съм, че много жители ще бъдат на ваша страна. Кампания от имейли, телефонни обаждания и други петиции до вашия съвет и / или управляваща компания трябва да получи отговор.
С всичко казано, Съветът трябва да публикува съобщение на басейните с обяснение за неговото затваряне и очакваната дата на отваряне.
Въпрос: Моят HOA знае, че аз съм единственият собственик с превозно средство, което се квалифицира като кемпер, на което не е позволено да се паркира върху имота. Всички собственици са се възхищавали на кемпера и не са имали проблеми с него, докато не поисках от HOA да накара някой от останалите собственици да отговаря за теч на вода. Веднага след това искане, HOA реши да приложи правилото no camper, знаейки, че само аз ще бъда засегнат. Може ли това да се счита за избирателно изпълнение?
Отговор: Вие заявявате, че само вие нарушавате правилата и разпоредбите. Така че технически те не избират изпълнението. Звучи по-отмъстително. Въпреки това, с това казано, прочетете вашите ръководни документи и потърсете вратички (т.е. предлагат ли "RV Lot" за паркиране на къмпингуващи).
Въпрос: Може ли HOA да се свърже с майка ми по проблем, който имат със стикерите на моето превозно средство? Аз съм на 34. Името на майка ми е в къщата, но тя не живее тук. Колата е на 100% на мое име
Отговор: Ако стикерите на превозното средство са във връзка с HOA (т.е. паркинг, идентификация и т.н.); тогава, да, те могат да се свържат с майка ти. Собственикът на къщата е отговорен за всеки (наемател или роднина), който живее в дома си.
Въпрос: Може ли HOA да наложи субективни стандарти за поддръжка на дома?
Отговор: Субективни стандарти? Всичко, което HOA може законно да приложи, трябва да бъде в управляващите документи. Така че, член на управителния съвет не може просто да каже, аз лично не харесвам това или мисля, че трябва да се направи това или онова и т.н.
Ако вашият дом се нуждае от външна поддръжка, поискайте да видите правилата или разпоредбите за поддръжка на дома, които те се опитват да наложат. Много пъти HOA са отговорни за екстериора. Те нямат бизнес във вашия дом - освен ако това не засяга съседите (т.е. бойлер се счупи и водата се влее в дома на съседа).