Съдържание:
- Приготвяме се да започнем
- Първа стъпка: Проверете дали собственикът на земята, от който купувате, има оригиналното заглавие
- Стъпка втора: Актът за продажба, подписан и нотариално заверен
- Стъпка трета: Удостоверение за разрешителна регистрация (CAR) и данъчно облекчение (TCL) от BIR
- Стъпка четвърта: Платете таксата за прехвърляне на данък върху имуществото и трансфера
- Стъпка пета: Регистърът на делата
- Стъпка шеста: Празнувайте
- Въпроси и отговори
Приготвяме се да започнем
Първо и най-важно, има ограничения върху собствеността за чужденци във Филипините. Можете да притежавате къща или апартамент, но не и земята, върху която почива. Можете обаче да получите дългосрочен наем за земя. Тези над 35 години също могат да получат виза за пенсиониране, като вложат 50 000 щатски долара или еквивалента им във филипинска банка и след това могат да използват тези пари в одобрени от правителството инвестиции (включително недвижими имоти).
В моя случай съм омъжена за филипинка и закупихме земята си на нейно име. Моето име е в документите и трябваше да предоставя лична информация в допълнение към тази на жена ми, но правата ми са изключително ограничени. Това е нещо, което амбициозните бивши любимци също биха искали да имат предвид и да бъдат сигурни, че вземат решения внимателно.
Нашият план е да построим къща на земята, която притежаваме, и да отдадем тази къща под наем на дългосрочен план на моите американски родители (от които ще наемем). Разбира се, в зависимост от вашата ситуация, ще трябва да излезете със споразумение, с което всички страни да се чувстват комфортно. Самотни бивши приятели, търсещи къща, апартамент или дългосрочен наем на земя във Филипините, биха били добре обслужвани със съдействието на доверен филипински приятел, член на семейството или агент.
За бившите пит с доверен филипински адвокат може би е най-добре да останат извън процеса на закупуване на земя, доколкото е възможно. Докато повечето филипинци са надеждни, както във всяка държава, има и такива, които не са. Не е нечувано цените да се покачват при вида на чужденец.
Първа стъпка: Проверете дали собственикът на земята, от който купувате, има оригиналното заглавие
Понякога споразуменията за земя и пребиваване във Филипините достигат от поколения насам. Нещата стават все по-строги и организирани, но все пак може да се сблъскате със ситуации, при които заглавието никога не е било прехвърлено на продавача, за да се избегнат съответните такси. Това е сложна ситуация, която със сигурност искате да избегнете. Ако продавачът не притежава оригиналното заглавие на имота, продължете търсенето си другаде.
Стъпка втора: Актът за продажба, подписан и нотариално заверен
След като сте намерили желаната от вас земя и сте договорили цена с продавача, ще трябва да прочетете внимателно акта за продажба и да го подпишете пред нотариус. Актът за продажба трябва също да посочва дали купувачът или продавачът е отговорен за данъка върху капиталовата печалба и данъка върху документалните печати. Нотариусите определят свои собствени такси, но нормалната такса е около 1% от покупната цена.
Данъкът върху капиталовата печалба (6% от покупната цена) и данъкът върху документалните печати (1% от покупната цена) трябва да бъдат платени на Бюрото за вътрешни приходи (ОЛП) в рамките на 30 дни след подписването на акта.
Стъпка трета: Удостоверение за разрешителна регистрация (CAR) и данъчно облекчение (TCL) от BIR
След като данъкът върху капиталовата печалба и данъкът върху документалните печати бъдат платени, трябва да обработите CAR и TCL в Бюрото за вътрешни приходи. Това са предпоставки за прехвърляне на титла и има малки такси, свързани с тези стъпки (около 150 филипински песо).
Натъкнахме се на проблем поради нашата партида, която е част от подразделен имот. Трябваше да проследяваме многократно BIR, докато не бъдат изяснени договореностите между продавача и множество купувачи.
Тази стъпка от CAR и TCL отне няколко месеца, за да завърши и изисква многократни посещения на BIR. Съпругата ми и нейният баща успяха да изпълнят тази стъпка, но има "фиксиращи устройства", които също ще се справят с този процес срещу заплащане.
Стъпка четвърта: Платете таксата за прехвърляне на данък върху имуществото и трансфера
След като притежавате сертификатите CAR и TCL, вие трябва да платите таксата за трансфер и данъка в провинциалния касиер. Това трябва да стане възможно най-скоро, тъй като се прилага такса за всеки ден от датата на сертификата на CAR до датата на плащане на данъка за трансфера.
В допълнение към CAR и TCL, ще трябва да носите със себе си в касиера следното (може да варира в зависимост от провинцията):
Стъпка пета: Регистърът на делата
С платените такси за трансфер и данъците сте почти готови да получите заглавието си. Регистърът на делата ще има и някои изисквания, на които трябва да отговаряте. Ще ви е необходима клетвена декларация за публикация, клетвена декларация относно националността на който и да е собственик (ако не е гражданин на Филипините), както и копие от собственика на собственика.
Възможно е да има и други изисквания като разрешаване на DAR (Министерство на аграрната реформа), ако земята е земеделска, одобрени планове за подразделяне, ако земята е част от подразделение и т.н.
Стъпка шеста: Празнувайте
Честито! Сега титлата ще бъде прехвърлена на вас и вие сте горд собственик на земя във Филипините. Пътуването беше дълго и напрегнато, така че отделете малко време, за да се отпуснете и да се насладите на собственото си райско кътче.
Въпроси и отговори
Въпрос: Кой ще плаща данъка върху капиталовата печалба и данъка върху документалните печати в Бюрото за вътрешни приходи (ОЛП)?
Отговор: Обикновено купувачът ще плаща данък върху капиталовата печалба и данък върху документите, освен ако не е уговорено друго и не е посочено в акта за продажба.
Въпрос: Как мога да проверя, че титлата на дадена земя във Филипините е автентична?
Отговор: Заглавието трябва да бъде подпечатано с официален държавен печат и заглавието може да бъде допълнително проверено чрез проверка на номера в Регистъра на делата.
Въпрос: Как се извършват плащанията към продавача, ако купувачът директно купува от собственика на имота чрез агент?
Отговор: Цената, която се съгласявате да платите за имота, обикновено включва таксата на агента. Като странична бележка не забравяйте да използвате утвърден агент, на когото можете да се доверите.
Въпрос: Можете ли да проверите автентичността на собствеността върху земята или имота, като поискате копие от Регистъра на актовете и направите сравнение?
Отговор: Да. Изискването на копие от заглавието от Регистъра на делата и сравняването му със заглавието на продавача би било подходящ начин за гарантиране на автентичността.
Въпрос: Кой ще плати, за да завери нотариално акта за продажба, да плати таксата за прехвърляне на собственост и да плати данъка върху трансфера?
Отговор: Обикновено купувачът ще плати за нотариална заверка на акта за продажба (приблизително 1% от цената на имота). Купувачът също така ще плати таксата за собственост и данъка върху прехвърлянето, освен ако в акта за продажба не е посочено друго. Агентите са на разположение, за да помогнат с тези процеси, но както винаги, не забравяйте да намерите такъв, който да е уважаван и надежден.
Въпрос: Изисква ли се прехвърляне на собственост преди пълното плащане за земята от купувача или адвокат на купувачите?
Отговор: Не. Не се изисква прехвърляне на заглавието преди извършване на плащането. Ако адвокат съветва тази процедура, подробностите ще трябва да бъдат договорени между купувача / пълномощника на купувача и трябва да бъдат посочени в договора за продажба (евентуално чрез изменение на съществуващия акт за продажба).
Въпрос: Ако земята или имотът са наследени от родителите на продавача (съпругата е наследила имота от родителите си например), кой ще подпише акта за продажба?
Отговор: Заглавието трябва да бъде прехвърлено на името на наследника, следвайки процеса тук: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…
Тогава наследникът с право би могъл да подпише акт за продажба на земята или имота.
Въпрос: Кога ще се нуждаем от помощта на геодезист?
Отговор: Бих препоръчал да се направи проучване на земята преди подписване на Акта за продажба. Уверете се, че границите на земята са ясно маркирани и че няма неочаквани структури или други източници на спор. Това може да спаси човек от много потенциални главоболия и е относително евтино (нашето проучване струва приблизително 5000 песо или по-малко от 100 щатски долара). За по-малки или по-големи партиди цените могат да варират.
Въпрос: Кой ще изготви акта за продажба при покупка на жилище във Филипините?
Отговор: Актът за продажба трябва да бъде изготвен от адвокат, специализиран в недвижими имоти. Всяка страна може да получи документ за продажба, но всяка страна трябва да получи документа за преглед от експерт, представляващ техните интереси (или взаимно доверено трето лице).
Въпрос: Ако продам половината от партидата си (например 400 квадратни метра от 800 квадратни метра), трябва ли да предоставя на купувача заглавието?
Отговор: Тъй като това е по-сложна сделка, бих ви посъветвал да се свържете с адвокат. В крайна сметка и двете страни ще се нуждаят от уникално заглавие като доказателство за собствеността върху своята част от разделения лот.
Въпрос: Може ли чужденец да купи земя на името на сина си филипинец?
Отговор: Ако приемем, че филипинският син е гражданин на Филипините, синът ще може да притежава земя и да я дава под наем на чуждестранен родител. Земята може да бъде отдадена под наем за 25 години с опция за подновяване за още 25.
Въпрос: Какъв процент от данъка върху имуществото трябва да платя във Филипините?
Отговор: Данъкът върху собствеността във Филипините варира в зависимост от общината и провинцията. Това е процент от оценената стойност (което е процент от справедливата пазарна стойност). Повече информация можете да намерите на https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…
Въпрос: Наехте ли адвокат, който да ви помогне в процеса?
Отговор: Не. За щастие процесът ни беше доста прав и дъщерята на продавача е държавен служител и успя да съдейства за подробностите.
Въпрос: Ако купувачът вече е на стъпка 5 (Регистър на актовете), но не е в състояние да получи разрешение за DAR, може ли продавачът да изкупи обратно земята?
Отговор: В оптимален случай актът за продажба би предвидил разрешаването на DAR като задължителна част от транзакцията (и да забави плащането, докато се получи разрешение или да посочи връщането на всяка платена сума в случай на усложнения). Ако случаят не е такъв, купувачът трябва да се обърне към продавача относно изменение на договора за продажба. Ако продавачът не желае да върне платената сума, може да се наложи купувачът да се свърже с адвокат.
Въпрос: Има ли наказание за неплащане на данъка върху капиталовата печалба и данъка върху документалните печати в рамките на 30 дни? Ако да, колко?
Отговор: Да, има санкции за забавено плащане. Сумата ще зависи от променливите във вашата конкретна ситуация. За повече информация бих искал да ви насоча към тази статия за данъка върху капиталовата печалба от Гари С. Пагаспас https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…
Въпрос: Възможно ли е да се прехвърли заглавие на купувач, закупил партида от майка си, когато заглавието е на името на бащата?
Отговор: Да. Във Филипините имотът се счита за съвместна собственост както на майката, така и на бащата, така че прехвърлянето на собствеността е възможно.
Въпрос: След като платим съществуващия данък и имаме нотариално заверен акт за продажба, каква е следващата стъпка?
Отговор: Следващата стъпка ще бъде плащането на данъка върху капиталовата печалба в Бюрото за вътрешни приходи (ОЛП).
Въпрос: Можем ли да закупим земя и да платим на вноски?
Отговор: Възможно е да закупите земя и да платите на вноски. Подробностите трябва да бъдат посочени в Договора за продажба.
Въпрос: Възможно ли е собственикът да прехвърли правото на собственост на купувача, преди цената на партидата да бъде изплатена изцяло?
Отговор: Да. Начинът и срокът за плащания и прехвърляне на правото на собственост могат да бъдат договорени в договора за продажба. Може да искате да имате правен преглед на акта за продажба, преди да финализирате споразумението.
Въпрос: Как можем да прехвърлим правото на собственост и да определим какъв данък трябва да се плати, когато купуваме земя?
Отговор: Здравейте. За да осигурите собствеността върху земята, ще трябва да обработите прехвърлянето на собствеността в Регистъра на делата. Можете да договаряте кой ще бъде отговорен за данъците в акта за продажба (който решите да подготвите адвокат).
Въпрос: Ако продавачът на земя във Филипънс не комуникира с купувачи относно юридическото разделяне на имот, какви възможности имат купувачите?
Отговор: В този случай имате няколко възможности. Можете да се свържете с капитана или председателя на barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay) за съдействие. Освен това би бил препоръчителен адвокат.
Въпрос: Как мога да намеря реномирана компания / агент за недвижими имоти, за да купя сурова земя в Leyte, Филипини?
Отговор: Можете да започнете, като се свържете с агенти от Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/). Когато разглеждате Lamudi, моля, потърсете зелената отметка и индикацията, че агентът или агенцията е сертифициран партньор. След първоначален контакт можете да поискате допълнителни препоръки и препоръки.
Въпрос: Може ли филипински земевладелец, станал европейски гражданин, да продаде законно земята си във Филипините?
Отговор: Да. В този случай дефинирани от конституцията физически родени филипинци, които са загубили своето филипинско гражданство чрез натурализация или чуждестранно гражданство, могат да кандидатстват за възстановяване на гражданството съгласно двойното гражданство съгласно Републикански закон № 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org / двойно гражданин…
© 2018 Изток