Съдържание:
Възвръщаемостта на парите в брой (CoC) осигурява бърз и лесен начин за инвеститорите в недвижими имоти да сравняват доходността на подобни имоти за инвестиране в недвижими имоти или да я сравняват с друга възможност за инвестиция (не-недвижима собственост).
Добре, но като се има предвид това, трябва да се отбележи, че наложен платеж не е особено мощен инструмент за измерване на рентабилността на имотите с доход от наем и в момента получава по-малко внимание при анализа на инвестициите в недвижими имоти, отколкото преди няколко години.
Един недостатък се крие във факта, че връщането на пари в брой не отчита стойността на парите във времето (т.е. идеята, че един долар днес струва повече от един долар в бъдеще). Възвръщаемостта на парите в брой трябва да бъде ограничена до просто измерване на паричния поток на имота с доход за първа година, а не на който и да е от паричните потоци за бъдещата година.
Независимо от това, наложен платеж все още предлага на опитни и начинаещи инвеститори в недвижими имоти валидна полза. Така че нека да копаем.
Метод
Практически погледнато, възвръщаемостта на пари в брой измерва съотношението между очаквания паричен поток на имота под наем през първата година към сумата на първоначалната инвестиция в пари, направена от инвеститора в недвижими имоти за закупуване на имота под наем. Следователно парите в брой винаги се изразяват като процент.
Дефиниции
Тъй като „паричният поток за първата година“ и „първоначалната инвестиция“ на имота са от първостепенно значение за изчислението на CoC, изглежда е необходимо да се обяснят всеки.
- „Паричният поток за първата година“ (или годишният паричен поток) е сумата на парите, които се очаква да генерира имотът през първата година на работа.
- „Първоначалната инвестиция“ (понякога наричана обща инвестиция) е общата сума на инвестираните пари, включително първоначална вноска, точки за заем и разходи за придобиване (такси за ескроу и право на собственост, оценка и разходи за проверка).
Изчисляване
Формулата е:
Годишен паричен поток / обща инвестиция = възвръщаемост на пари в брой
За да ви покажем как да направите изчислението, нека разгледаме един пример.
Да предположим, че се интересувате от закупуване на жилищна сграда със следните предположения и искате да определите каква би била вашата възвръщаемост на пари в брой от инвестицията.
- Общо 6 единици
- Разходи за придобиване: $ 5000
- Наем: $ 1000 всеки месец
- Надбавка за свободни работни места: 5%
- Други приходи: 720 $ годишно
- Оперативни разходи: $ 27,781 годишно
- Резерви за подмяна: $ 1800 годишно
- Ипотека: $ 350 000,
- Кредитни точки: $ 3 500,
- Годишно плащане: $ 25,181
Добре, нека сега използваме тези данни, за да определим "годишния паричен поток" и "общата инвестиция", необходими за изчисляване на нормата на възвръщаемост на пари в брой.
Годишен паричен поток
- Брутен планиран доход ((6 единици х 1000 щатски долара) х 12): = 72 000 щатски долара
- Брутен оперативен доход (GSI - вакантно място + други приходи): $ 72 000 - 3600 + 720 = $ 69 120
- Нетен оперативен доход (GOI - оперативни разходи): $ 69 120 - 27 781 = $ 41 331
- Годишен паричен поток = (нетен оперативен доход - резерв за заместване - обслужване на дълга)
- Резултат: $ 41 331 - 1800 - 25 181 = $ 14 350
Обща инвестиция
- Обща инвестиция = (първоначална вноска + разходи за придобиване + точки за заем)
- Резултат: 150 000 $ + 5000 + 3500 = 158 500 $
Изчисляване
Годишен паричен поток / обща инвестиция = Парична възвръщаемост
14 350 $ / 158 500 $ = 9,05%
Сега, след като знаете, че тази конкретна инвестиция в недвижими имоти носи 9,05% възвръщаемост в брой на пари в брой, можете да я сравните с други подобни инвестиционни недвижими имоти или алтернативни инвестиции като процент на T-Bill и да решите дали да продължите с покупка.
Пример (CoC в доклад)
Извадка (изчисление на CoC)
© 2008 Джеймс Кобзеф