Съдържание:
- Основни разлики между мобилните домове и традиционните домове
- Съвет за закупуване на МЗ
- Субективна стойност
- Как да определим истинската стойност
- Пример от реалния свят
- Какво би увеличило стойността?
Мобилен дом от 1973 г. за продажба за 36 000 долара.
Другата страна на мобилния дом.
Едни от най-добрите стойности на пазара на домашни купувачи са мобилните домове (MH) или произведените домове.
- Мобилни домове: МЗ обикновено се намира закотвен на много в парка на мобилния дом. Паркът обикновено има същите удобства като курорта и плащате месечна такса за партида, подобно на HOA за кооперация.
- Произведени домове: Същото може да се каже и за произведен дом, но те не са подвижни веднъж върху фундамент. Тези единици наподобяват истински дом, който човек би купил и обикновено са разположени върху собственост на земя.
Мобилните къщи обикновено имат жизнен цикъл, структурно казано, от 50 до 75 години, в зависимост от местоположението и условията на околната среда. Те могат да бъдат сравними с истински дом; някои са 2000 квадратни метра. Това наистина зависи от собственика. Но, каквото и да се прави вътре, все пак е МЗ. По този начин, когато купувате такъв, транзакцията прилича много на закупуване на кола. Няма депозит за 30+ дни. Все още имате данъци върху имуществото и такси за партиди, вариращи от 300–800 $ на месец.
Основни разлики между мобилните домове и традиционните домове
Голямата разлика е, че стойностите на MH почти винаги се амортизират, за разлика от недвижимите имоти, които оценяват. Това е така, защото собственикът на МЗ не притежава земята, на която седи единицата. Имайте това предвид, когато купувате такъв. Ако се нуждаете от продажба, трябва да се чувствате комфортно или да губите пари. Това ще бъде обичайният случай; има изключения.
Съвет за закупуване на МЗ
Флорида е щат, пълен с MH паркове. Те са или възрастово ограничени (55+) или не. Ако искате да живеете в подобен на тропик район, с ограничени ресурси, това е най-добрият начин да отидете. След като купите MH, повечето собственици могат да оформят пейзажа около дома, както намерят за добре.
Номерът при закупуването на МЗ е да намерите такъв, който да не прилича на МЗ от улицата. Почти всички ще имат навес за автомобили, а не гараж. Повечето ще имат екраниран или остъклен вътрешен двор, наречен „Флоридска стая“. Това може да бъде колкото 200 квадратни метра. Добре е за съхранение или за наблюдение на минувачи, но не го считайте за спалня или жилищно пространство.
Субективна стойност
Местоположението е важно. Съседите прекалено близки ли са, или има достатъчно пространство между единиците? Приличен заден двор и преден двор? Близо до езеро или езерце с изглед? Това са субективните елементи при определяне на общата стойност. Колко повече те струват за вас? Те могат да добавят хиляди към продажната цена. Наистина хубавото озеленяване също е важно.
Как да определим истинската стойност
Може да се каже, че повечето MH листинги са надценени, но отново местоположението и пазарът може да диктуват друго. Ако приемем, че МЗ е в добра форма, намалението с 25% от продажбите на дребно отразява реалната стойност. Но за да получите реалната стойност, за да можете да направите оферта с разузнаване, да получите отчет за мобилен дом на NADA от онлайн източници (като застрахователни компании, предоставящи заеми) или други. От уебсайта въвеждате точните спецификации на MH, който ви интересува.
Пример от реалния свят
Например дом от 1973 г. с площ от 1400 квадратни метра, разположен на парцел с хубав страничен и заден двор, в района на Клиъруотър, Флорида, се продава за 36 000 долара. Таксата за лота беше 550 долара на месец.
В доклада на NADA за МЗ се посочва:
- Стойността на основната структура беше $ 9400,00. Да бъдеш във Флорида увеличи стойността до $ 9600. Това беше стойността на дребно на просто дома.
- Тъй като домът е бил в „добро“ състояние, стойността му се е увеличила до 10 500 долара.
- Оставащият физически живот в дома беше 43 години. Устройството беше в Pinellas Cascade Park MH, което е хубаво и се поддържа. NADA го нарече Стандарт. Това увеличи стойността до 12 000 долара.
- Допълнителните функции или ремонтите бяха нулеви. Или ще увеличи или намали основната стойност.
- Окончателната корекция на тази базова сума беше индустриалният стандарт от 1,5. Когато се приложи, крайната обща стойност завърши на $ 18 000.
Ясно е, че когато агентът определи продажната цена, той просто удвои тази сума за 36 000 долара.
Какво би увеличило стойността?
Единственото нещо, което би увеличило стойността, е MH паркът, в който се намира единицата. Паркът от висок клас би увеличил стойността, както и новите шкафове, кухненските артикули или дали е продаден „обзаведен“, но ефектът е субективен. Ако този дом беше с 10+ години по-млад (построен през 80-те или 90-те), основната стойност би била много по-висока.
Този дом, с оглед на всички неща, би могъл да се продаде за 27-30 000 долара, което би било справедлива цена предвид пазара. Ако жилището остава на пазара в продължение на месеци, продавачът е по-склонен да приеме тази сума, тъй като месечните такси за партида все още трябва да бъдат платени, дори ако единицата е оставена свободна. Времето винаги е на страната на купувача.
Но се опитайте да закупите MH, построен след 1976 г., когато HUD наложи как е извършено строителството.