Съдържание:
- Бързо предупреждение
- Видове взаимоотношения с наематели
- Наемодатели и изселване
- Правен ли е вашият субенант?
- Контролиран ли е вашият дом или апартамент под наем?
- Как да разбера кога е построена къщата ми?
- 15-те справедливи причини за изселване в Сан Франциско
- Само причини 1–4
- Нашата история
- Как да се предпазите от лош поднаемник
- Примерно споразумение за арендатор
- Допълнителна информация
Двамата ми съквартиранти и аз наскоро имахме под наем, който ще наричам „Ужасното човешко същество“. Този човек беше конфронтационен, гръмогласен, арогантен и неуважителен; тотално дрънкане. В процеса на опитите да се отървем от него научихме много за законите за наематели и изселването в родния ни град Сан Франциско.
Това е състоянието, в което ужасното човешко същество напусна стаята си, когато най-накрая се изнесе.
Кристи К.
Бързо предупреждение
Изселването е изключително трудно в Сан Франциско. Законите за наемите в границите на града са силно наклонени в полза на наемателите. Тези закони имат за цел да защитят правата на наемателите, но правят почти невъзможно наемодателите и наемателите да изгонят проблемните наематели. Ако имате сериозни аргументи за изгонване, не забравяйте да правите всичко по поръчка и да се консултирате с адвокат през целия процес, за да се предпазите от съдебни дела.
Ако нямате сериозни аргументи за изгонване, най-добре е да решите нещата на частно ниво с проблема си под наемател.
Видове взаимоотношения с наематели
- Cotenant: Cotenant е някой, който има равностойно положение с вас като наемател. Ако двама или повече души наемат имот заедно и всички те подпишат договора за наем, тези хора са съучастници.
- Главен наемател: Главен наемател е лице, което е подписало първоначалния договор за наем или споразумение със собственика на имота или управителя на имота. Всички хора, които са на първоначален договор за наем, са главни наематели и те също са съучастници един на друг.
- Наемател: Наемател е лице, което дава под наем или наема пространство от един или всички главни наематели. Наемателят не е задължително да има някакъв вид споразумение със собственика на имота или управителя на имота (въпреки че повечето собственици се нуждаят от одобрение за всички и всички наематели на техния имот). Ако главните наематели отдават под наем на повече от един поднаемател, тези поднаематели също са съпоставители един на друг.
Състоятелите не могат да се изгонят помежду си, а поднаемателят не може да изгони главния наемател. Но главният наемател може да бъде в състояние да изгони поднаемател при определени обстоятелства.
Наемодатели и изселване
Разказването на наемодателя си за проблема може да изглежда като най-лесният начин да бъде изгонен поднаемател, но в действителност наемодателят или управителят на имота вероятно няма да може да помогне. Наемодателят не може да изгони само един човек. Дори и да можете да докажете, че имате справедлива причина за изгонването на вашия арендатор, вашият наемодател може да изгони само всички лица, отдадени под наем, като по този начин отхвърля споразумението ви с вашия арендатор.
Добре е да информирате наемодателя или управителя на имота за всякакви сериозни проблеми между съквартирантите, но споразумението на наемателя е с главните наематели, а не с наемодателя, (въпреки че наемодателят може да е дал одобрение, изисква проверка на миналото и т.н.), така че главните наематели обикновено са единствените, които могат да изгонят поднаемател.
Правен ли е вашият субенант?
Преди да се опитате да изгоните вашия наемател, трябва да определите дали той или тя наема законно. Имате ли разрешение или одобрение от вашия наемодател или управител на имот за отдаване под наем на имота? Давате ли договор за отдаване под наем?
Ако вашият наемател заема имота без знанието или разрешението на наемодателя, опитът да ги изгоните е почти гарантиран, за да бъдете изгонени и от вас. Освен това, ако вашият наемодател разбере, той или тя може да бъде в състояние да предприеме правни действия срещу вас поради нарушаване на договора за наем, а вашият наемател може да бъде в състояние да предприеме правни действия срещу вас за неправомерно изселване.
Ако сте в тази лодка, най-добре е да уредите нещата на частно ниво със своя арендатор или да се изнесете сами.
- Не се опитвайте да обвинявате наемателя си в нарушение или да твърдите пред наемодателя, че той / тя кляка незаконно. Ако наемателят може да докаже, че живее в имота (с получена поща, чекове за наем и комунални услуги и т.н.), той / тя все още може да предприеме правни действия срещу вас за неправомерно изселване
- Да се опитаме да обяснява на вашия пренаемател че ако главният наемател или наемателите се изнесат, той / тя ще трябва да напусне така или иначе, съгласно наредбата за наемане в Сан Франциско, тъй като той / тя няма законово споразумение с наемодателя. (По принцип, ако направят нещата толкова зле, че се изнесете, за да се измъкнете от тях, те ще бъдат SOL за жилище.)
Ако вашият наемател има одобрението на хазяина, както The Horrible Human Creat направи с нас, продължете да четете.
Контролиран ли е вашият дом или апартамент под наем?
Ако вашият дом или апартамент в Сан Франциско е построен след юни 1979 г., имате късмет. Тези по-нови сгради не са обект на закони за контрол на наемите и процесът на изселване е много по-лесен. Би трябвало да можете да уведомите арендатора по подходящ начин и след това да започнете процеса по законно изгонване.
Ако вашият дом или апартамент в Сан Франциско е бил построен преди юни 1979 г., както беше нашият, изгонването на вашия наемател ще бъде много по-трудно. Продължете да четете, за да разберете повече.
Как да разбера кога е построена къщата ми?
- http://www.zillow.com/
Ако не знаете кога е построена къщата ви, Zillow е добро място да започнете. Има датите, публикувани за много сгради в Сан Франциско. Просто въведете адреса си, изберете правилния резултат и потърсете датата под „година на построяване“.
Типичните домове и апартаменти в Сан Франциско са построени преди 1979 г. и следователно попадат в обхвата на законите за контрол на наемите съгласно Наредбата за наемите в Сан Франциско.
Mudflattop чрез Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported
15-те справедливи причини за изселване в Сан Франциско
Ако вашата къща или апартамент под наем в Сан Франциско се контролира под наем, е време да станете отблизо и лично с 15-те справедливи причини за изселване. Тези причини за изселване са последната ви частица надежда. Те са ЕДИНСТВЕНИЯТ начин, по който можете законно да изгоните:
- Наемателят е спрял да плаща наем, често плаща със закъснение или често отказва чекове
- Наемателят е нарушил договора за наем или лизинг и не е успял да коригира проблема с предизвестие
- Наемателят създава неприятности, уврежда имуществото или „създава значителна намеса в комфорта, безопасността или удоволствието на наемодателя или други наематели в сградата“
- Наемателят извършва незаконни дейности върху имота
- Предходният договор за наем или наем на наемателя е приключил и наемателят отказва удължаване при същите или еквивалентни условия
- Наемателят е отказал наемодателя достъп до имота (за ремонт, подобрения и др.)
- Главните наематели се изселват, оставяйки наемател без одобрение или споразумение с наемодателя
- Наемодателят иска да премести себе си или близък роднина в единицата за период от 36 последователни месеца или повече
- Наемодателят желае да продаде единица, която законно е превърната в кооперация
- Наемодателят се стреми да събори жилището или да го премахне от пазара на наеми
- Наемодателят иска временно да премахне жилището от пазара на наеми, за да „извърши капиталови подобрения или рехабилитация“
- Наемодателят желае да извърши „значителна рехабилитация“
- Наемодателят желае да премахне цялата сграда от пазара на наеми
- Наемодателят иска да възстанови притежанието на устройството за по-малко от 30 дни, за да се справи с проблеми с оловната боя, както се изисква от здравния кодекс на Сан Франциско
- Стопанинът желае да разруши блока, за да го възстанови
ЗАБЕЛЕЖКА: Ако наемодателят също живее в наемната единица, той или тя може да изгони без справедлива причина. Ако наемате място в дома на наемодателя си, помислете дали да не го помолите за помощ.
Числа 1–4 са единствените случаи, които се отнасят до връзката между главен наемател и поднаемател. Числа 5–15 трябва да се прилагат от наемодателя и обикновено трябва да водят до изселване на всички наематели, включително главните наематели (така че не се опитвайте да убеждавате наемодателя си да ги приложи, освен ако не сте съгласни и с изгонването).
Само причини 1–4
Нека разгледаме справедливите причини една по една.
Само причина # 1: Наемателят е спрял да плаща наем, често плаща със закъснение или често отказва чекове.
Ако вашият наемател нарушава договора за наем, като пуши в блока, отглежда домашен любимец, извършва неоторизирани промени в устройството и т.н., може да имате добър случай за изгонване.
- Не забравяйте да запишете кога и как вашият наемател е нарушил договора за наем. Може да се наложи да използвате тази информация по-късно, ако той / тя се опита да се пребори с изселването.
- Издайте 3-дневно предизвестие, за да коригирате или освободите.
- Ако той / тя не е отстранил нарушението или е освободил помещението, започнете процеса на законно изгонване.
- Ако той / тя е коригирал / а нарушението, може да продължите да можете да изгоните, но ще трябва да докажете, че арендаторът обичайно и сериозно нарушава договора за наем.
Справедлива причина # 3: Наемателят създава неприятности, уврежда имота или „създава значителна намеса в комфорта, безопасността или удоволствието на наемодателя или други наематели в сградата“.
За съжаление това е най-трудно за изпълнение. Ужасното човешко същество не плаща късно, не нарушава договора за наем или не прави нещо незаконно, но сигурно сме решили, че го имаме с номер 3. Постоянно подбираше словесни битки, вдигаше тонове шум и ни държеше будни през цялото време. Консултирахме се с адвокат относно изгонването му на това основание. Адвокатът обясни, че тъй като езикът на номер 3 е толкова неясен, съдилищата не са склонни да го прилагат.
- По принцип, за да се изселят на тези основания, главните наематели трябва да докажат, че наемателят ги застрашава или заплашва с поведението си или да докажат чрез полицейски записи, че наемателят е имал чести оплаквания от шум, причинил е домашни смущения и т.н.
- По принцип адвокатът ни каза да не се притесняваме да се опитваме да изгоним с Just Cause # 3, тъй като това би се свело само до ситуация, в която той / тя каза / в съда и че доказателствата трябва да бъдат изключително явни и убедителни, за да бъдат изгонени.
Справедлива причина # 4: Наемателят извършва незаконни дейности в имота.
Ако вашият наемател се занимава с незаконно поведение в имота, имате изключително силни аргументи за изгонване.
- Престъплението трябва да е тежко и да включва звеното (напр. Вашият наемател прави мет в стаята си или се занимава с проституция в имота).
- Незабавно уведомете наемодателя и полицията. Може да се наложи да докажете, че вашият наемател е извършвал незаконни дейности и полицейският доклад наистина е единственият начин да направите това.
- Дайте 3-дневно предизвестие за освобождаване.
- Ако наемателят не е напуснал имота в рамките на 3 дни, започнете легалния процес на изгонване от съдилищата.
Нашата история
В крайна сметка аз и моите съквартиранти нямахме основание да изгоним Ужасното човешко същество. Но се събрахме и всички го помолихме да се изнесе. Той се съгласи, било защото не знаеше, че не можем законно да го изгоним, или защото просто не искаше да живее с още 3 души, които отказаха да толерират лошото му поведение. Той не бързаше да си намира ново място и ние бяхме безсилни да ускорим процеса, но след месец той най-накрая се изнесе.
(Разбира се, не без да ни огорчава нещата. Той остави стаята си отвратителна бъркотия, изкрещя ни в лицето, отказа да плати последните си дни под наем и остави входната врата към дома ни отворена, когато приключи. Но така или иначе всички наздравихме за деня, бяхме толкова доволни, че го няма.)
Как да се предпазите от лош поднаемник
Трябваше да преминем през скапано преживяване с ужасното човешко същество, но научихме много за законите за пренаемане и изселване. Също така си кореспондирахме със Съюза на наемателите в Сан Франциско по имейл и получихме няколко добри съвета да се уверим, че същата ситуация никога повече не ни се е случила. Ето няколко съвета:
- Уверете се, че вашият наемател е одобрен от наемодателя или управителя на имота, преди да го преместите.
- Съставете писмено споразумение за наемател, в което вашият наемател се отказва от правата си за защита Just Cause. Това е напълно законно и позволява на главните наематели да изгонят наематели по причини, различни от 15 справедливи причини.
- Включете в писменото си споразумение за наемател, че първият месец от пребиваването му в звеното е пробен и че ако всички наематели са доволни от ситуацията, наемателят ще има право да остане, но ако не, поднаемателят ще се съгласи да освободи по това време.
- Начислявайте под наема депозит, дори ако той не се изисква от наемодателя или управителя на имота, и включвайте конкретни случаи, при които част от парите от депозита могат да бъдат удържани във вашето споразумение за наемател (напр. За покриване на неплатен наем, неплатени комунални услуги, щети на обекта).
Примерно споразумение за арендатор
Ето споразумението, което използваме с моите съучастници сега за отдаване под наем. Уверете се, че споразумението ви е подписано и датирано от наемателя и от всички наематели. Всеки човек трябва да има свое собствено подписано и датирано копие, а наемодателят може да поиска и копие.
Договор за наемател за
Разбирам, че мога да прекратя пребиваването си по всяко време и по каквато и да е причина, като изпратя 30-дневно предизвестие до главните наематели.
Разбирам, че гаранционният ми депозит ще ми бъде върнат при връщането на помещенията на главните наематели, но тези пари могат да бъдат задържани за щети в помещенията, неплатен наем или неплатени комунални услуги.
Чувам, че се отказвам от правото си само да защитавам и се съгласявам, че мога да бъда изгонен по каквато и да е причина, включително причини, различни от причините за изселване, стига главните наематели да предоставят 30-дневно предизвестие за освобождаване на помещенията.
Съгласен съм да плащам депозит за единична спалня и месечен наем, докато остане общият наем за къщата.
Разбирам, че пребиваването ми в е в очакване на едномесечен пробен период. Разбирам, че моето местожителство също чака одобрение от управителя на имота.
Разбирам, че ще отговарям за част от комуналните услуги, разпределени поравно между обитателите.
Допълнителна информация
- Съюз на наемателите в Сан Франциско
Тази страница съдържа обяснение на 15 справедливи причини за изселване.
- Съвет за наем в Сан Франциско
Тази страница предлага повече информация за справедливите причини за изселване
© 2013 Кристи Кирван