Съдържание:
- Планиране при покупка извън плана
- Полза от закупуване извън план за инвеститори
- Договаряне за имот в строеж във Франция
- Contrat de Reservation
- Vente en L'Etat Futur D'Achevement
- Защита на потребителите при покупки извън планирането
- Изграждане на вашия дом на мечтите във Франция
Pixabay
Планиране при покупка извън плана
Покупката на ново строителство или имот, който все още не е построен от предприемач, се нарича извънпланово закупуване във Франция. Закупуването извън плана е доста разпространено, безопасно и дори печелившо средство за придобиване на собственост във Франция.
Преди да сключите договор за закупуване извън план, е важно да определите на какъв етап от планирането е разработчикът. Това ще ви даде добро усещане за жизнеспособността на проекта. Някои разработчици трябва да подредят колкото се може повече потенциални купувачи, преди банката им да освободи средства. Възможно е предприемачът все още да не притежава земята, върху която ще бъде построен проектът. Дори ако притежават земята, те може да нямат всички одобрения за планиране и разрешения. Тези фактори ще окажат влияние върху това дали проектът някога ще започне или не. Също така трябва да установите вероятността плановете да бъдат променени, може би значително, от първоначално представените на вас.
Когато разработчикът има пълно съгласие за планиране, ще трябва да го прегледате внимателно. Поискайте да видите плановете. Може да се наложи да посетите местната мейри, за да ги разгледате. Обикновено плановете ще ви разкажат повече за проекта, отколкото предварителният договор.
Също така е важно да се направят някои изследвания върху самия разработчик. Докато френските разработчици са склонни да бъдат по-надеждни и реномирани от някои от техните контра части в други страни, все пак е важно да знаете с кого правите бизнес. Затова направете малко проучване, говорете с други инвеститори и ако е възможно посетете някои от предишните им разработки.
Докато френските разработчици са склонни да бъдат по-надеждни и реномирани от някои от техните контра части в други страни, все пак е важно да знаете с кого правите бизнес. Направете вашето проучване!
Полза от закупуване извън план за инвеститори
Покупката извън плана във Франция предлага много ползи за инвеститорите. Независимо дали искате да препродадете имота с печалба, да предложите откуп или да имате дългосрочен доход от наем, извън плана е нащрек за разумни инвеститори.
Изборът на единици е определена полза за закупуването извън плана. Във всяка разработка определени единици или свойства са длъжни да бъдат по-желани от други поради удобно местоположение, изгледи, поверителност, размер или други желани характеристики. Когато купувате извън плана, имате възможност да закупите най-търсените места в разработката и съответно да спечелите.
Друга полза от закупуването извън план е ценообразуването. Разработчиците ще компенсират финансовия риск, като гарантират, че поне част от всеки проект е предварително продаден преди появата на строителството. Те разбират, че тези ранни купувачи разчитат на репутация, артистични визуализации, местоположение на имота и малко въображение, за да вземат своите инвестиционни решения и трябва да предлагат ниски цени като стимул за поемане на риск. С напредването на строителния проект цените и стойностите на имотите се увеличават, реализирайки почти незабавно изграждане на собствен капитал за най-ранните инвеститори. След завършване на строителството имотът може да бъде продаден с печалба.
В допълнение, проектите извън планирането често са в курортни райони, които са подходящи за осигуряване на страхотна почивка или ваканционен дом, както и приходи от наем. Голямото търсене на туристически и жилищни имоти под наем може да доведе до 7-10% маржове на печалба за инвеститорите.
Договаряне за имот в строеж във Франция
За да закупите имот извън плана във Франция, ще сключите договор от две части.
Contrat de Reservation
Първата част от договора се нарича Contrat de Reservation. Contrat de Reservation е предназначен основно за получаване на ангажимент от купувач и може да бъде относително неясен по отношение на отговорностите на разработчиците. Всъщност разработчикът не е задължен да ви продаде дори след подписване на предварителния договор. Предварителният договор обикновено изисква депозит, който е напълно възстановим, ако проектът не продължи.
Нивото на детайлност, предоставено в Contrat de Reservation, ще варира при всеки разработчик, но е важно да се разбере, че детайлите на плана могат и често се променят във времето между подписването на предварителния договор и окончателния договор.
Договорът за резервация е времето за справяне с ипотечните непредвидени обстоятелства. Макар че би било разумно да се получи поне предварително одобрение за ипотека преди сключване на предварителния договор, също така е добра идея да се включи клауза за непредвидени ипотечни кредити.
Въпреки че няма законово задължение за сключване на предварителния договор, ако не го направите, това означава, че ще трябва да изчакате, докато окончателният договор е наличен Ако не се чувствате комфортно да влезете в Contrat de Reservation и изберете да изчакате, докато бъде наличен окончателният договор, може да пропуснете стимули за ранни цени и конкретния имот, който искате.
Vente en L'Etat Futur D'Achevement
Окончателният договор се нарича Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA). Този договор ще съдържа пълно описание на предложената разработка, включително точното й местоположение. Важно е внимателно да сравните VEFA с Договора за резервация за различия.
Особено трябва да проверите размера и местоположението на вашия имот. Ако възникне спор, условията на VEFA ще имат предимство. Също така е важно да се отбележи толерантността на размерите. Разработчиците обикновено вмъкват клауза, предоставяща толеранс на размерите до 5%.
Описателният раздел за известия ще съдържа техническо описание на материалите и оборудването, използвани в конструкцията. Този раздел често включва фразата „или еквивалент“ и може да позволи на строителя голяма доза преценка да промени тези материали. Описателното известие също така ще очертае всички комунални съоръжения и условията за тяхното използване.
По това време разработчикът ще ви предостави копие от правилата за собственост, наречено Cahier des Charges. Това ще включва неща като ограничения за бизнес ползване на имота, такси за услуги и правила относно използването на комунални съоръжения. Пълната подкрепяща документация, описателна подробност, също ще бъде предоставена и съхранявана в архив от нотариуса.
Целият договор, включително подкрепящата документация, ще включва много технически жаргон и чертежи, всички на френски език. Инвеститорите, дори тези, които владеят френски, може да искат да разгледат външни професионални съвети при прегледа и изпълнението на договора. Разработчикът ще използва услугите на нотариуса за изготвяне на договора VEFA. За да ви помогнем да разберете процеса и да защитите интересите си, може да пожелаете да подпишете предварителния и окончателния договор пред нотариус по ваш избор. Ако решите да използвате услугите на нотариус, би било разумно да се уверите, че имат опит с VEFA договори. В допълнение към вашия собствен нотариус, може да искате да се консултирате с други професионалисти в индустрията като архитект или инженер.Пълно копие на VEFA трябва да ви бъде предоставено най-малко един месец преди подписването, за да имате време да прегледате напълно съдържанието му.
Инвеститорите, дори тези, които владеят френски, може да искат да разгледат външни професионални съвети при прегледа и изпълнението на договора.
Pixabay
Защита на потребителите при покупки извън планирането
Френското законодателство предвижда редица правила и разпоредби, които осигуряват защита на потребителите. Някои от тези защити включват:
- Предварителният договор (Contrat de Reservation) не се изисква. Купувачите могат да изчакат, докато бъде наличен подробният окончателен договор (Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA)).
- Разработчиците не могат да поискат или да получат депозит, докато не бъде подписан предварителният договор (Contrat de Reservation).
- Депозитите трябва да се внасят в клиентска сметка чрез банка или нотариус. Не може да се използва за финансиране на проекта.
- Има максимално допустими суми за депозит и те зависят от очакваната дата на доставка на имота. Ако имотът трябва да бъде завършен в рамките на една година, депозитът не може да бъде повече от 5%. Между една и две години максималният депозит е 2%. Ако имотът няма да бъде завършен за повече от две години, не може да има изискване за депозит.
- Предварителният договор трябва да посочва най-късната дата, до която окончателният договор за VEFA трябва да бъде подписан. Ако разработчикът не спази тази дата, имате право да се откажете от договора и да получите пълно възстановяване на депозита си.
- Подобно на покупките на съществуващи имоти, имотите в строеж имат седемдневен период на охлаждане. След като подпишете Contrat de Reservation, имате седемдневен период на охлаждане, през който време можете да се откажете от договора без неустойка и да получите възстановяване на депозита си.
- Договорът може да бъде анулиран, ако не предоставите копия или поне достъп до пълна техническа документация на плана на имота и строителството.
- Трябва предварително да получите копие от правилата и разпоредбите, които ще се прилагат за имота. Те могат да включват ограничения за бизнес употреба, такси за услуги, правила за използване на комунални съоръжения и други.
- Пълно копие на VEFA трябва да ви бъде предоставено най-малко един месец преди подписването, за да имате време за пълен преглед на съдържанието му.
Изграждане на вашия дом на мечтите във Франция
За образования и взискателен купувач закупуването извън строя във Франция може да бъде най-добрият начин да получите точно желания от вас ваканционен дом на желаното от вас място.