Съдържание:
- Кога трябва да рефинансирате ипотеката си
- Стратегия за рефинансиране
- Къде отиват парите при безплатен заем?
- Защо да рефинансирам ипотеката си, ако няма разходи?
Кога трябва да рефинансирате ипотеката си
Най-просто казано, трябва да рефинансирате ипотеката си, когато това ще ви спести пари. Не прекалено усложнявайте ипотеките, като си представяте, че са големи и страшни.
Ако успеете да съберете някои документи (обикновено: W2, банкови извлечения, банкови плащания, данъчни декларации, доказателства за застраховка), бихте могли да спестите хиляди долари през живота на ипотеката си с рефинансиране.
Стратегия за рефинансиране
Всеки, който ви каже, че знае къде ще бъдат лихвените проценти след няколко години, ви лъже. Стратегията, която препоръчвам на клиентите си, е да се възползват от всяка възможност за рефинансиране, която ще намали лихвения им процент по „безвъзмезден заем“.
Но какво е „безплатен заем“? Не трябва ли да има улов?
Е, прав сте, ако приемете, че вашият кредитор и вашият брокер все още печелят пари от безплатен заем. Това обаче не означава, че това е лоша сделка за вас!
Общо погрешно схващане за безплатни заеми е, че няма да има дължими пари при закриване на безплатен кредит. Макар че това има някакъв интуитивен смисъл, това е лош начин за оценка на ипотеката от гледна точка на това, че сте кредитополучател, защото това е по-сложна сделка от тази.
Къде отиват парите при безплатен заем?
Ще използвам някои типични цифри, за да илюстрирам къде парите текат в безплатна ипотека, която трябва да ви помогне да разберете транзакция за рефинансиране.
Да предположим, че къщата ви се оценява на 250 000 долара, а вие все още дължите 200 000 долара за нея. Настоящият ви ипотечен процент е 5%. Предложено ви е рефинансиране без разходи на 4% (ВИНАГИ трябва да го вземете и ще обясня защо в следващия раздел).
Разходите, свързани със заема, могат да изглеждат по следния начин (те варират в зависимост от държавата и продавача):
- Застраховка за заглавие: $ 700
- Оценка: $ 500
- Такса за поемане: 900 $
- Такса за затваряне: $ 300
- Такса за кредитен отчет: $ 50
Тези разходи все още трябва да бъдат изплатени с безплатен заем, дори ако не ги платите. Ето как се случва това.
Кредиторът предлага това, което се нарича „кредитор на заемодателя“, за да покрие разходите по отпускането на кредита. Когато служителят по ипотечния заем разгледа това, което те наричат „тарифен лист“, при безвъзмезден заем те ще търсят кредит, който да покрива разходите. В горния пример това би било $ 2450. При заем от 200 хиляди долара това се равнява на 1,225% от общата сума на заема.
Така че в лихвения процент лихвеният процент от 4% може да има кредитор от 1,3% до него. За да разберете това малко по-добре, не забравяйте, че при лихва от 3,75% кредиторът на заемодателя може да бъде нещо като 0,2%. Ще има опция за „плащане на точки“, ако искате да платите допълнителни пари, за да стигнете до ставка някъде по-близо до 3% в този пример.
Може би се чудите защо все пак трябва да носите пари на затварящата маса, ако това е безплатен заем. Отговорът е, защото все още имате лихви за плащане по старата ипотека и най-вероятно ще трябва да създадете нова ескроу сметка (където вашите данъци и застрахователни пари отиват за следващата година). Казвам на клиентите си, че това обикновено е измиване, защото ще получите възстановяване на ескроу чек от стария си кредитор няколко седмици след затварянето и ще можете да пропуснете ипотечно плащане (ипотеките се изплащат след натрупване на лихвите или " с просрочие ", така че ако приключите на 23 октомври, плащате за 23 октомври до 31 октомври при затваряне и първото ви плащане по новата ипотека е до 1 декември).
Защо да рефинансирам ипотеката си, ако няма разходи?
Ако няма разходи и ставката е по-ниска от текущата ви ставка, винаги трябва да рефинансирате ипотеката си.
Простата причина е ясна, ако мислите за това по следния начин: Няма значение колко кредиторът ви иска да плащате всеки месец. Важното е вашето салдо и вашата ставка. Ако намалите лихвения процент и продължите да плащате сумата, която сте платили по предишната си ипотека, ще я изплатите по-рано. Месечен цикъл.
В това няма магия и мисля, че много хора се объркват от термина на ипотеката. Истината е, че ипотеката не е нищо повече от баланс, който се дължи при определен лихвен процент. Срокът е най-дългата продължителност, която ви е дадено да платите, но освен ако няма наказание за предплащане (много рядко в наши дни), можете да платите на кредитора си каквото искате да платите.
Трябва ли да рефинансирате с нулев заем?
Винаги рефинансирайте ипотеката си, ако няма разходи и процентът ви е намален. Ако продължавате да плащате сумата, която плащате по старата си ипотека, ще я изплатите по-рано и за по-малко пари. Месечен цикъл.
Съгласни ли сте с моята препоръка кога трябва да рефинансирате ипотеката си? Имате ли въпроси? Можете да попитате в коментарите по-долу.
© 2017 Доминик Джоузеф