Съдържание:
- Какво е агенция?
- Защо двойната агенция е забранена?
- Въведете брокер за транзакции
- Предимствата на брокерите на транзакции
- Различия в отношенията с агенциите: Флорида
- Защо да изберете представяне на брокер на транзакции пред една агенция?
- Ами липсата на пълно разкриване?
- От гледна точка на агента
- Крайна цел на агента
- Въпроси и отговори
Сравнете представителството на единична агенция и брокер на транзакции и научете защо представителството на двойни агенции обикновено е забранено.
Изображение на Хари Щраус от Pixabay
Какво е агенция?
Двойната агенция е забранена в много щати, включително Флорида, където се държи лицензът ми за недвижими имоти. Проблемът с двойната агенция е онази досадна дума „агенция“. Агенция в терминологията на недвижимите имоти означава, че съдружникът по продажбите (лицензиран агент) влиза в отношения с клиент, на когото дължи фидуциарно задължение, известно още като послушание, лоялност и поверителност. Тя работи от името на този клиент по всички въпроси, свързани с конкретна сделка с недвижими имоти. Това е определението за агенция.
Във Флорида го наричаме единична агенция. Един прост и лесен начин да разберете една агенция е следният: Помислете за транзакцията като за театрално представление. Агентът се намесва като подценен, за да поеме ролята на клиента в това изпълнение. По време на това изпълнение / транзакция, заместителят / агентът винаги действа в най-добрия интерес на клиента - сякаш той самият е бил клиент.
Защо двойната агенция е забранена?
Двойната агенция е точно това, което казва, че е: опит да се действа едновременно в интерес на купувача и продавача. Може ли заместител да играе и двете главни роли едновременно - както на купувача, така и на продавача - и да действа в най-добрия интерес на всяка едновременно? Разбира се, че не. Би било невъзможно. Ето защо двойната агенция е забранена в повечето държави.
Въведете брокер за транзакции
Това не означава, че агент не може да се справи със сделката както за купувача, така и за продавача. Във Флорида имаме ограничена класификация на агенциите, известна като брокер на транзакции. Макар да звучи като двойна агенция, не е така.
В това си качество агентът работи за сделката, но не е влязъл във доверителни отношения с нито една от страните. Това означава, че той е неутрална страна между двамата. Той обаче дължи на двете страни ограничена поверителност. Това означава, че той няма право да казва на продавача, че купувачът ще предложи повече или да каже на купувача, че продавачът ще вземе по-малко без разрешение от въпросната страна.
Предимствата на брокерите на транзакции
Има много агенти за недвижими имоти във Флорида и брокерски фирми, които работят стриктно като брокери на транзакции. Фирми, които избягват една агенция, казват, че работата като брокери на транзакции помага да се предотвратят някои трудности и объркване. Агентът вероятно няма да забрави каква е неговата роля, ако през цялото време е една и съща. Той също така избягва възможни съдебни дела, което е може би по-добрата причина някои брокерски фирми да го избягват дори при обстоятелства, когато законът го позволява.
Графиката по-долу очертава разликите между двата типа агенции. Ограничените взаимоотношения с брокер на транзакции предлагат само ограничена поверителност и никакво подчинение или пълно разкриване. (Вижте раздела за пълно разкриване по-долу за повече информация.) Не бъдете прекалено загрижени за липсата на пълно разкриване. Брокерът по транзакции все още трябва да разкрие на купувача „всички факти, известни на брокера, които не са лесно забележими от купувача и които имат потенциал да окажат съществено влияние върху стойността на имота.“
Различия в отношенията с агенциите: Флорида
Единна агенция | Брокер за транзакции |
---|---|
Справяне честно и справедливо |
Справяне честно и справедливо |
Лоялност |
|
Поверителност |
Ограничена поверителност |
Покорство |
|
Пълно разкриване |
|
Отчитане на всички средства |
Отчитане на всички средства |
Умение, грижа и старание |
Умение, грижа и старание |
Представяне на всички оферти своевременно, освен ако не е указано друго в писмена форма |
Представяне на всички оферти своевременно, освен ако не е указано друго в писмена форма |
Разкриване на всички известни факти, които оказват съществено влияние върху стойността |
Разкриване на всички известни факти, които оказват съществено влияние върху стойността |
Защо да изберете представяне на брокер на транзакции пред една агенция?
Изглежда безпроблемно, че клиентът би искал да има единно представителство на агенцията, а не брокер на транзакции. Има обаче няколко добри причини, поради които един агент може да се наложи да премине от една агенция, за да стане брокер на транзакции:
- Клиентът (купувач) иска да закупи имот, който вече е в списъка с неговия агент или друг агент на същата брокерска фирма.
- Клиентът (продавач) решава да продаде имота си на купувач, който е бил въведен в неговия имот от неговия листващ агент или друг агент на същата брокерска фирма.
Законът признава, че всеки агент на фирмата може да има специални познания и поради това фирмата не може да предложи поверителност на клиента.
При доверителните отношения клиентът има посредничество с брокерската фирма, за която агентът работи, така че двама агенти от една и съща фирма не могат да предложат една агенция, а само споразумение за брокер на транзакции.
Запомнете: Агентът няма право да казва на продавача, че купувачът ще предложи повече или да каже на купувача, че продавачът ще вземе по-малко без разрешение от въпросната страна.
Ами липсата на пълно разкриване?
Липсата на пълно оповестяване в отношенията на брокер на транзакции не трябва да притеснява клиента. Това не означава, че агенцията за брокери на транзакции може да скрие нещата от вас. Отново в известието ясно се казва: „Разкриване на всички факти, които оказват съществено влияние върху стойността на жилищния недвижим имот и не се наблюдават лесно от купувача“.
Това означава, че агентът не е длъжен да ви каже всичко. В отношенията с една агенция, ако агентът на купувача (от друга фирма) посочи, че купувачът му ще плати повече, единичната агенция изисква агентът на листващия продавач да информира продавача за това, когато му представи офертата на купувача. Като брокер на транзакции, агентът дори няма право да отиде там без разрешение, дори ако разполага с тази привилегирована информация.
Както официалната Асоциация на брокерите на Флорида © Transaction Broker Notice обявява:
Изберете реномирана фирма и опитен агент, за да осигурите безпроблемна транзакция.
Изображение от Photo Mix от Pixabay
От гледна точка на агента
Когато съм посредник по сделките както за купувача, така и за продавача, и двете страни се третират справедливо. Всеки агент, когото познавам, прави същото. И все пак, като агент, моето предпочитание е да мога да дам на клиента или клиента си 100% от вниманието си. Все още мога да го направя като брокер на транзакции, като работя само за купувача или продавача в кооперативно споразумение с друг агент или агенция. Агенционните отношения, които другият агент има с техния купувач или продавач, са строго тяхно решение и изобщо не засягат състоянието на връзката ми с моя клиент, ако работят в друга компания. Един агент може да работи с брокер на транзакции.
Най-добрият начин да гарантирате, че транзакцията ви протича гладко и че в крайна сметка сте доволен клиент, не е в отношенията на агенцията. Именно чрез избора на реномирана фирма и опитен агент, с който да работите първоначално. Агентът не трябва да има дългогодишен опит, но тя или той трябва да има достъп до необходимите ресурси, за да ви навигира през вашата транзакция.
Крайна цел на агента
Моята цел като агент в Tampa Bay - и тази на повечето агенти, които познавам, независимо дали е един агент или брокер на транзакции - е да сте напълно доволни от нашите услуги. Надяваме се да Ви задържим като клиент още дълги години. Също така се надяваме, че сте толкова щастливи, че препоръчвате и вашите приятели и семейство. Това е жизнената сила на бизнеса на агента за недвижими имоти.
Въпроси и отговори
Въпрос: Ами ако брокерът на транзакции застане на страната на продавача?
Отговор: Малко съм неясен какво питате: какво, ако брокерът на транзакции е агент на продавача, докато купувачът има собствен брокер на транзакции или единичен агент или какво, ако брокерът на транзакции и за двамата всъщност се интересува от продавач вместо сделката?
Първият сценарий е напълно приемлив. Второто не е така. Брокерът на транзакции трябва да третира еднакво двете страни. Той или тя дължи едно и също ниво на обслужване и старание и на двете страни без предпочитание. Ако те дават представителство на едната страна над другата, това със сигурност е нещо, което да обсъдите с този агент и неговия брокер. Това бих направил.
© 2012 Кони Смит