Съдържание:
- Страта съвети: кражба, тормоз и неразрешени решения
- Съдържание
- 1. Шеф ли е Съветът на Strata?
- 2. Какви са отговорностите на Съвета за страти?
- 3. И така, кой е шефът?
- 4. Могат ли членовете на Съвета Strata да тормозят жителите?
- 5. Могат ли членовете на Съвета на Strata да крадат пари?
- 6. Подаване на разходи чрез дребни пари
- 7. В преговори с изпълнителя
- 8. Заемане на пари от резервния фонд (CRF)
- 9. Не отговаря ли мениджърът на собствеността?
- Тези мениджъри на имоти вземат вкъщи същата заплата
- 10. Възможно ли е да изправим пред правосъдието Съвет за слоеве?
- МОЛЯ ОБЪРНЕТЕ ВНИМАНИЕ:
- Въпроси и отговори
Strata Council: Кражба, тормоз и неразрешени решения
Леонг
Страта съвети: кражба, тормоз и неразрешени решения
Аз съм от възрастните, които все още се радват на приказки. Вярвам, че истината ще излезе наяве! Вярвам, че доброто ще надделее над злото.
И така, когато разбрах, че съветът на прослойките, управляващ сградата (където се помещава моето прясно закупено жилище), краде пари, тормози жителите и прави структурно вредни избори, аз се присъединих към борда на прослойките. Виждах себе си като неохотен герой - добрата фея, която щеше да спаси сградата и да върне свободата на хората. Очаквах благодарност, щастие и изключителен дух на общността.
Всичко, което направих, беше да загубя невинността си.
Обикновено ли сте убедени, че „вашият начин“ е най-добрият начин, независимо от това, което някой друг казва?
Да! Ами тогава… страта съвет може да е точното място за вас.
Страта съветите са съставени от доброволци. Много от тези доброволци са изключителни хора, които отделят време и често свободно дават своя опит.
Но за съжаление, повечето хора, които са привлечени да служат в този съвет, обикновено са тези с дневен ред. Понякога използват позицията си, за да печелят пари. По-често те използват позицията си, за да подхранват своите дисфункционални проблеми с контрола.
Стратифицираните домове нямат царе, владетели или шефове. Тази връзка просто не е необходима, нито нейната препоръка може да бъде намерена никъде в Закона за собствеността на стратите.
Леонг
Съдържание
- Страта съвет ли е шефът?
- Какви са отговорностите на Съвета за страти?
- И така, кой е шефът?
- Могат ли членовете на Съвета Strata да тормозят жителите?
- Могат ли членовете на Съвета Strata да крадат пари?
- Подаване на разходи чрез дребни пари
- В сговор с изпълнителя
- Заемане на пари от резервния фонд (CRF)
- Не отговаря ли мениджърът на собствеността?
- Възможно ли е Съдът на стратите да бъде изправен пред съда?
1. Шеф ли е Съветът на Strata?
Това е ужасно, но често срещано погрешно схващане. Ужасно за жителите, защото никой не се нуждае от шеф в собствения си дом. И истината също е ужасна за Съвета на прослойките.
Управлението на само няколко души обикновено изисква бизнес степен в областта на човешките ресурси. Изискванията за управление на много семейства (в зависимост от размера на сградата или комплекса) биха били достатъчни, за да създадат образи на прави якета, подплатени стаи и малки гласове.
Не, страта съветът не е шефът.
Изненадан? Вярно е. Стратифицираните домове нямат царе, владетели или шефове. Тази връзка просто не е необходима, нито нейната препоръка може да бъде намерена никъде в Закона за собствеността на стратите (SPA).
Членовете на съвета не са полицейски сили. Констебълът провежда обширно обучение в много области, включително човешко поведение, разследване и правни въпроси.
Ръководните задължения, свързани с обслужването в борда, често се бъркат с ръководни длъжности.
„Обслужването“ е ключовата дума.
Що се отнася до властта, съветът може да действа само срещу нещо, което противоречи на подзаконовите актове. Дори тогава те трябва да имат писмена жалба. Единственият път, когато изобщо трябва да имат някаква власт, е по време на правилно свикани заседания на съвета.
Ако случайно станете свидетели на нещо или имате оплакване, не казвайте на член на борда. Вместо това изпратете имейл на мениджъра на собствеността. Тя не познава политиката на сградата и следователно може да остане безпристрастна.
Освен това по закон цялата кореспонденция, която получава управителят на имота, трябва да бъде изготвена и адресирана от Съвета на слоевете. Ето защо плащате големи пари на компанията за управление на собствеността.
Единственият път, когато съветът от слоеве изобщо трябва да има власт, е по време на правилно свикани заседания на съвета.
Леонг
2. Какви са отговорностите на Съвета за страти?
Те са посредници, представляващи сградата и жителите (чрез избори и гласувания). Те ръководят управителя на собствеността във всички въпроси на корпорацията. Заедно те вземат решения относно:
- Поддръжката на сградата (известна също като страта корпорация).
- Кореспонденция от собственици (предоставена от управителя на имота).
Кой е шефът? Уставът!
Леонг
3. И така, кой е шефът?
Уставът. Знаете ли, онази суха, авторитетна литература, която предизвиква напрежение в гърдите ви, последвана от неразбрани представи за бунт… или поне прозяване, последвано от тежки клепачи.
Честно казано не е толкова лошо! Обикновено те представляват само малка купчина хартия, дебела приблизително два милиметра, удобна за четене и можете да ги завършите от корица до корица за приблизително 15 минути. Отдайте се на себе си и пожънете свободата, която идва от знанието.
От датата на приемането им подзаконовите актове са насоките, които собствениците (за хармония и благосъстояние на сградата) са избрали да следват.
Трябва да търсите насоки именно от подзаконовите нормативни актове и от СПА, а не от отделни членове на Съвета (които могат да имат свои собствени пристрастия).
Ако приемем, че притежавате едно жилище (и акаунтът ви е в добро състояние), имате един глас и сте собственик на част от сградата си.
Имате пълното право на:
- Използвайте удобствата на сградата
- Знайте как се харчат парите ви
- Разберете решенията, които се вземат от ваше име
4. Могат ли членовете на Съвета Strata да тормозят жителите?
Да! За съжаление това се случва доста често. Да си в борда е неблагодарна работа. Изсмуква лично време и няма значение какви решения се вземат, мнозина ще се оплачат.
Освен това членовете на съвета имат място на първия ред за грозотата на човечеството. Те са свидетели всеки път, когато жителите водят спорове, нарушават устава и не се уважават взаимно и общото имущество. С течение на времето те могат да намерят това за толкова разочароващо, че изобщо губят вяра в човечеството. Финирането на жителите може да се превърне в начин за обезвъздушаване. Още повече, ако членовете на Съвета на стратовете имат проблеми с контрола на първо място.
Въпреки че съветът на слоевете трябва да бъде доброволческа организация, някои или всички членове на съвета МОГАТ да откраднат пари, за да субсидират усилията им.
Леонг
5. Могат ли членовете на Съвета на Strata да крадат пари?
Въпреки че всички се предполага, че са доброволци, някои или всички членове на Съвета могат да откраднат пари, за да субсидират усилията си.
Ако сумата е сведена до минимум, обикновено не се превръща в проблем.
Въпреки това, когато хората прекарват години, седейки на дъската, те стават мощни в знанията. Това, съчетано с измъчване и арогантност, може да ги подтикне да правят все по-големи пари.
6. Подаване на разходи чрез дребни пари
Не всички бизнеси предлагат кредит, дори и на страта корпорация. Така че понякога член на съвета трябва да закупи елемент „от джоба“, за да бъде използван от сградата. Това означава, че за възстановяване на сумата тя трябва да попълни и представи формуляр за дребни пари. Ако обаче не са налице спирки и проверки, това може лесно да бъде злоупотребено.
Предотвратяване: След като се присъедините към борда, настройте системата си за дребни пари, така че:
- Разписките трябва да се представят заедно с формуляра за възстановяване на дребни пари
- Трябва да има подписи на двама членове на борда, различни от члена на съвета, който подава формуляра
Пример от реалния живот
Един ден Расин се развълнува, за да покаже на Пам новия си преносим портативен парочистач с дюзата за мравояд. Очевидно е, че може да почисти всичко и навсякъде, особено тези, които са трудно достъпни. И тя плати само 60 долара!
Расин е известна с историята си на импулсно купуване в резултат на фанатичното си влечение към джаджи, което само след няколко дни се превръща в скука.
Месеци по-късно, когато стана касиер, Пам получи по пощата първата си партида от фотокопирани (платени) фактури, за да ги сортира. Представете си нейната изненада, когато намери формуляр за дребни пари, представен от Racine, включително този много ръчен преносим парочистач. Сигурно на Расин му е омръзнало, затова е решила да продаде на корпоративната корпорация - на цена от 270 долара.
В голямата схема на нещата това е нищожна сума. Ако някой обаче е готов да открадне малка сума пари, той определено е готов да открадне голяма сума.
7. В преговори с изпълнителя
Забелязали ли сте някога член на съвета, който изглежда е в чудесни отношения с един или двама работници, които посещават вашата сграда? Казвала ли ви е някога, че като е толкова внимателна, спестява парите на сградата?
Как работи схемата:
- В сградата възниква механична „авария“ и членът на съвета заобикаля управителя на имота и се занимава директно с избрания от нея търговец.
- Присъстващият търговец обработва фактура за много повече труд, отколкото всъщност прави. Извънредният труд може да бъде особено изгоден.
- Членът на съвета е на място, за да одобри работата и следователно фактурата.
- Мениджърът на собствеността, от името на корпоративната корпорация, прави чек на търговците.
- Търговецът осребрява чека си и запазва своя дял плюс данъци.
- Търговският работник се среща с члена на съвета на тъмна уличка и връчва кафява хартиена торба с дела на члена на съвета в брой.
Профилактика: Трудно. Освен ако не сте готови да се присъедините към борда и да го поемете.
Пример от реалния живот
Сградата разполага с два еднакви резервоара за топла вода. Един ден, докато останалите членове на съвета бяха на работа, Расин замени един от резервоарите за топла вода. По-късно тя обясни, че то е „избухнало“ и го е сметнала за спешен случай и го е заменило веднага.
Тя използваше занаятчийски работник, с когото беше много приятелска. Въпреки че беше водопроводчик, той беше свършил много странни работи около сградата. Дори го беше довела до апартамента си за обяд. По-късно Пам разбра, че фактурата му е 27 000 долара, включително части и труд.
Само за да поставим всичко на перспектива, още на следващата година новият съвет замени другия резервоар за гореща вода на цена от $ 3150, включително части и труд.
8. Заемане на пари от резервния фонд (CRF)
CRF е огромна цел, тъй като много слоеви корпорации имат повече, отколкото им е необходимо, седнали в тази сметка и парите не са предназначени за нищо. СПА на Британска Колумбия има действащ закон за това:
Разходи от резервен фонд
96 Страта корпорацията не трябва да харчи пари от резервния фонд, освен ако разходите не са (b) първо одобрени с резолюция, приета с ¾ гласуване на годишно или специално общо събрание, или разрешени съгласно раздел 98.
Освен че този закон допуска злоупотреба:
Неодобрени разходи
98 (3) Разходите могат да бъдат направени от оперативния фонд или резервния резервен фонд, ако има разумни основания да се смята, че е необходим незабавен разход за осигуряване на безопасност или предотвратяване на значителни загуби или щети, независимо дали са физически или други.
Как работи схемата:
- Същата като схемата „В принуда с търговеца“, с изключение на това, че сумата е толкова голяма, че няма достатъчно пари нито в оперативния фонд (нито в специален фонд за начисляване) за плащане на фактурата.
- Управителят на собственост изпраща формуляр „Директива за използване на резервни средства за извънредни ситуации“ . За да се „заемат” пари от CRF, без да се получи одобрение от собственика на общо събрание, този формуляр трябва да носи подписа на четирима членове на съвета. Той ефективно прехвърля отговорността от управителя на собствеността към членовете на борда.
- Търговецът получава и осребрява чека си. Той запазва своя дял плюс данъци.
- Търговският работник се среща с членовете на съвета в тъмна уличка и връчва кафява хартиена торба с техния дял в брой.
Парите никога не се връщат обратно в CRF
- Мениджърът на собствеността няма да си направи труда да „накара“ съвета да върне тези пари (не забравяйте, че те са „извън куката“).
- Тъй като на собствениците не се изпращат месечни салда по CRF, те никога не знаят, че липсват пари до края на годината (ако изобщо си направят труда да погледнат извлечението).
- Ако съветът все пак бъде хванат, те просто правят това, което са правили много пъти в миналото - те казват, че „спешността“ трябва да бъде решена незабавно. След това те могат да използват бъдещите такси за поддръжка на жителите, за да върнат CRF.
Профилактика: Отново много трудно. Освен ако не сте готови да се присъедините към борда и да го поемете.
Пример от реалния живот
Корпорацията на слоевете се намираше на специална такса от стотици хиляди долари за конкретен проект и беше наета строителна компания.
Един ден Пам вижда имейл от мениджъра на имота с прикачен файл: формуляр „Директива за използване на резервни средства за извънредни ситуации“ за $ 24 000,00. Като новачка в слоевете, които живеят и на борда, Пам не разбра и така попита.
Расин информира Пам, че специалният данъчен фонд и сметката за поддръжка от оперативния фонд са изчерпани поради възникнали усложнения с проекта. Расин беше сметнал ситуацията за извънредна, тъй като ако строителната компания не получи своевременно заплащане, те биха могли да поставят запор върху сградата. Пам не можеше да спори.
Месеци по-късно, след като стана касиер, въпреки че Пам търсеше, тя така и не можа да намери записа, в който се посочва, че тези пари са били върнати обратно на CRF. Тя също разбра:
- Строителната компания е наета без никакви конкурентни оферти.
- Никога не е имало писмен договор със строителната компания, следователно няма гаранция.
- Кметството никога не е издавало разрешение за строеж.
- Въпреки че Пам знаеше, че Расин е приятелски настроен към работниците в строителната компания, тя осъзна много по-късно, че един от надзорниците всъщност е гадже на Расин.
Съветът на слоевете има властта да наема и уволнява компанията за управление на собствеността. За да запазят работата си и да заработят колкото се може повече пари, в интерес на мениджъра на имота е да зарадва Съвета на прослойките.
Леонг
9. Не отговаря ли мениджърът на собствеността?
Не. Управителният съвет има правото да наема и уволнява компанията за управление на собствеността (с 3/4 глас, който е лесен за преминаване). За да запазят работата си и да заработят колкото се може повече пари, в интерес на мениджъра на имота е да зарадва Съвета на прослойките.
Мениджърите на имоти са преуморени, не получават много благодарности, но могат да спечелят значителна сума пари. Те се заплащат „на врата”. Нека да разгледаме трима различни мениджъри на имоти, всеки от които отговаря за 1000 врати и всеки печели една и съща заплата.
Тези мениджъри на имоти вземат вкъщи същата заплата
Мениджър на имоти | Страта корпорации | Апартаменти на страти |
---|---|---|
Бетси има лесна работа! |
1000 апартамента над три слоеви корпорации |
300, 350, 350 |
Мария върши повече от два пъти работата |
1000 апартамента над седем слоеви корпорации |
230, 150, 150, 150, 150, 85, 85 |
Елен е готова за забавната ферма! |
1000 апартамента над дванадесет слоеви корпорации |
100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80 |
Не забравяйте, че всяка страта корпорация има:
- Съвет за един слой
- 6 - 12 заседания на съвета, които да присъстват
- Годишно общо събрание, което да се проведе
- Възможни специални общи събрания за провеждане.
Колкото повече слоеве корпорации отговаря мениджърът на имоти, толкова по-трудна и отнемаща време става работата. По-големите корпоративни слоеве са по-доходоносни и по този начин привличат по-добрите и по-опитни мениджъри на имоти.
По този начин, ако мениджърът на притеснения имот разбере, че един от нейните страта планове планира нещо, което представлява нарушение на правилника или SPA, тя просто ще им изпрати предупреждение по повод законността. По този начин тя и нейната компания са „извън куката“ и могат да спестят време, като просто погледнат в другата посока. Това позволява на стратовете да правят каквото си искат.
Така че, да, можете да изправите пред съда член на съвета. Чрез огромни усилия, които отнемат вашето време, търпение, вменяемост и евентуално вашите финанси без никаква пряка полза за вас.
Леонг
10. Възможно ли е да изправим пред правосъдието Съвет за слоеве?
Достатъчно изненадващо, следващият закон за SPA защитава членовете на Съвета на слоевете. Субективността на този закон затруднява доказването на небрежност и кражба:
Стандарт на грижа на члена на Съвета:
31 При упражняване на правомощията и изпълнение на задълженията на страта корпорацията всеки член на съвета трябва
Освен това не можете да разчитате, че мениджърът на претоварените имоти ще:
- Предотвратете кражбата
- Изправете пред съда член на борда
- Преследвайте пълно възстановяване на откраднати пари
Това би отнело много време и ще струва скъпо - никой управител на имоти няма да го направи!
За да търсим справедливост, трябва да има доказателства. Така че, ако сте толкова сигурни, колкото е Пам, вероятно бихте могли да докажете кражба със съдебен одит. Въпреки това, съдебните одити са скъпи и освен ако не искате да използвате личните си средства, ще ви е необходим ¾ глас на общо събрание, за да стартирате корпоративната корпорация в съдебен процес. Това може да означава специална такса. Така че първо ще трябва да убедите съседите си.
Освен това, съдилищата не гледат благосклонно на пластови корпорации, които преследват дадено лице, особено доброволец, който е дарил времето си. Така че, дори да бъде призната за виновна, наказанието би било минимално.
Така че, да, можете да изправите пред съда член на съвета. Чрез огромни усилия, които отнемат вашето време, търпение, вменяемост и евентуално вашите финанси без никаква пряка полза за вас.
Най-добрият ви залог е превенцията чрез участие. Освен това никога няма да сбъркате с дължимата грижа. Знанието е сила! Дайте си предимство и се поставете в превъзходна позиция, като внимателно прочетете и разберете и двете:
- Устав на вашата страта корпорация
- Законът за собствеността на стратите (SPA)
МОЛЯ ОБЪРНЕТЕ ВНИМАНИЕ:
Съпротивителното движение стана огромно. Вече не мога да отговарям на отделни коментари или имейли. Моля, посетете този форум във Facebook, отговорете на трите въпроса и се присъединете към разговора.
Благодаря ти.
Въпроси и отговори
Въпрос: Колко време е „разумен срок“ за съвет на слоевете да одобри искане за обновяване?
Отговор: Сложностите на слоевете са толкова много, че вече не мога да отговарям на отделни въпроси. Най-добрият ви залог за помощ при проблеми със слоевете е да се присъедините към страницата във Facebook, озаглавена „Съвет за страти: кражба, тормоз и неоторизирани решения“.
Има над 360 членове, които са изключително полезни. Страницата е настроена на „частна“, така че само членовете могат да виждат публикациите.
Кликнете върху връзката по-долу, отговорете на ВСИЧКИ въпроси и ще ви добавя към страницата.
www.facebook.com/groups/836969139727823/
Въпрос: Намалява ли търсенето на администратор намаляване на стойностите на собствеността?
Отговор: Сложностите на слоевете са толкова много, че вече не мога да отговарям на отделни въпроси. Най-добрият ви залог за помощ при проблеми със слоевете е да се присъедините към страницата във Facebook, озаглавена „Съвет за страти: кражба, тормоз и неоторизирани решения“.
Има над 360 членове, които са изключително полезни. Страницата е настроена на „частна“, така че само членовете могат да виждат публикациите.
Кликнете върху връзката по-долу, отговорете на ВСИЧКИ въпроси и ще ви добавя към страницата.
www.facebook.com/groups/836969139727823/
Въпрос: Нас са ни тормозили устно, както и писмено от Съвета, освен това сме имали много лични вещи, изложени на публично изложение от председателя на Съвета. Има ли правни възможности, които можем и трябва да следваме, за да прекратим този тормоз? Вече не се чувстваме в безопасност в дома си. Благодаря ти!
Отговор: Сложностите на слоевете са толкова много, че вече не мога да отговарям на отделни въпроси. Най-добрият ви залог за помощ при проблеми със слоевете е да се присъедините към страницата във Facebook, озаглавена Strata Council: Кражба, тормоз и неоторизирани решения.
Има над 360 членове, които са изключително полезни. Страницата е настроена на „частна“, така че само членовете могат да виждат публикациите.
Кликнете върху връзката по-долу, отговорете на ВСИЧКИ въпроси и ще ви добавя към страницата.
www.facebook.com/groups/836969139727823/
Въпрос: Разрешено ли е на собствениците да участват в актуализирането на правилника?
Отговор: Сложностите на слоевете са толкова много, че вече не мога да отговарям на отделни въпроси. Най-добрият ви залог за помощ при проблеми със слоевете е да се присъедините към страницата във Facebook, озаглавена „Съвет за страти: кражба, тормоз и неоторизирани решения“.
Има над 360 членове, които са изключително полезни. Страницата е настроена на „частна“, така че само членовете могат да виждат публикациите.
Кликнете върху връзката по-долу, отговорете на ВСИЧКИ въпроси и ще ви добавя към страницата.
www.facebook.com/groups/836969139727823/
© 2010 Силвия Леонг