Съдържание:
- Какво представлява преобразуването на етажната собственост?
- Нашата история преди пребиваването ни беше преобразувана
- Обичате резиденцията си, но става кондо
- Взех решението си въз основа на предположения (лоша идея)
- Риалити хит - отне известно време
- Финансовите последици от споделените общи разходи
- И финансовото положение се влоши
- Моите предложения - ако ще купувате преобразуване на апартамент
- Въпроси и отговори
- Какви са вашите преживявания с конверсии на кондо?
Pixabay Public Domain
Какво представлява преобразуването на етажната собственост?
Преобразуването на етажна собственост е когато цял имот, държан под еднолична собственост, се превръща в индивидуално продадени единици като етажна собственост. (Промяна на употребата).
Много от тези имоти първоначално са били апартаменти, а понякога са били сгради като фабрики или училища.
Нашата история преди пребиваването ни беше преобразувана
Живях в жилищна сграда в продължение на седем години и го обичах. Беше в жилищен район с предимно частни домове. Сградата представляваше петоъгълник с пет страни. В центъра, на първия етаж, имаше фонтан с искрящи цветни светлини. Вторият и третият етаж бяха отворени и се виждаше парапетите към фонтана. Беше уникален и елегантен и въпреки това не по-скъп от другите наеми в района.
Всяка от петте страни имаше по два апартамента, излизащи от центъра в клин с форма на пай. Създаден е за апартамент с най-уникална форма. Когато човек влезе в клина, най-широката част се отвори към балкон, който гледаше към градини.
Имахме система за охрана на зумера и видеокамера във фоайето много преди видеокамерите да са норма. Просто трябваше да настрои телевизията към канал 9, за да види кой ги бръмче. Тиха музика, възпроизвеждана на системата от високоговорители в залите.
Имахме красив плувен басейн, който се поддържаше безупречно чист.
Сградата е била заета предимно от млади специалисти и собственикът е проверявал наемателите. Имаше някои инциденти с наематели, които пускаха прекалено силна музика, но те бяха изгонени незабавно.
За мен това беше идилична резиденция. След това получих известие, че апартаментите се преобразуват в кооперации. След като е закупена единица, съществуващия наемател ще трябва да напусне.
Обичате резиденцията си, но става кондо
Взех решението си въз основа на предположения (лоша идея)
Мислех, че цената на блоковете е толкова разумна, че би било добра инвестиция. За мен би било добър начин да натрупам собствен капитал и след няколко години да го използвам за закупуване на къща.
Предполагах, че тъй като е толкова чудесно място за живеене, повечето от останалите наематели, които бях опознал, поне случайно, също ще купуват единици. Предположих, че характерът на сградата ще остане същият и вероятно качеството на живот ще се повиши, тъй като всеки би имал личен интерес да поддържа ценности на собствеността.
Имаше малка първоначална вноска, ипотечните ми плащания бяха ниски и таксата за поддръжка на етажната собственост беше разумна.
Всъщност, след закупуването на единица, ми бяха дадени подзаконовите актове. Книга с легален размер с дебелина около инч. Той очертава всички плюсове и не. На мен ми се струваше, че всички, следвайки правилата, и правилата, така ясно изписани, че бъдещото ми щастие да живея там беше гарантирано.
Риалити хит - отне известно време
Само няколко от съществуващите наематели са закупили жилища. Те имаха своите причини. Младите двойки избраха да отидат направо до собствеността на дома; някои се очаква да бъдат преместени от тяхната компания, а други нямат първоначална вноска. Причините им варираха и ми беше мъчно да видя как някои от тях се движат.
Около половината единици (30) са закупени от спекуланти. Отсъстващи инвеститори, заинтересовани да имат доход от наем и след това, може би, да предадат имота с печалба. Проблем? Повечето от тях не са имали нито ресурси, нито склонност към предварителни екрани наематели. Ако наемателите им взривиха музика в 2:00 часа сутринта, те не можеха да се интересуват по-малко, стига да им се плаща наемът. Ако наемателите им продаваха наркотици, те си затваряха очите. Имахме собственик, който нае млада жена, която работеше в магазин за понички. Апартаментът обаче не беше за нея, тя беше изпратена от приятеля си да го наеме. Искаше го като клуб за своята улична банда. По този начин имахме млади мъже, които влизаха и излизаха от сградата с бейзболни бухалки, преметнати през раменете. Те никога не бяха без тях и не бяха бейзболни играчи.
Бихте си помислили, че подзаконовите актове биха предотвратили това. Но в действителност малко от членовете на борда имаха смелостта да бъдат тези, които да прилагат правилата. Компанията за управление на имоти го е направила вместо тях в екстремни случаи, но изгонването на някого не е толкова лесно. Изглежда много от тези наематели са знаели „как да играят играта“. Мнозина твърдят, че болест или увреждане удължават процеса на изселване. През месеците, които отне процесът, трябваше да изтърпим техните маниаци.
Финансовите последици от споделените общи разходи
Таксата за поддръжка покрива всички общи разходи за поддържане на сградата. С нарастването на разходите за сграда нарастват и таксите за поддръжка.
За съжаление, въпреки че всяко устройство плаща собствена сметка за телефон и електричество, водата и природният газ не се измерват отделно. Всяка единица имаше свой собствен термостат и отоплителна единица и можеше да контролира топлината при необходимост, но всички ние си разпределяхме разходите за газ.
Теоретично всичко това трябва да се изравни. Всъщност разгледайте два примера за по-сериозни казуси:
Барбара Д: Тя имаше синдром на хронична умора и заяви, че поради болестта си трябва да държи прозорците широко отворени през зимата (в Кънектикът), тъй като се нуждае от чист въздух. Въпреки това, тя също трябваше да бъде топла, така че тя постави топлината си на 85 градуса.
Джон Т: Един от съседите му се оплака, че постоянно чува течаща вода; това го подлудяваше. Поддръжникът получи разрешение да влезе в апартамента на Джон. Когато се приближи към банята от хола, от банята излизаше плътен облак пара. В банята горещата вода извираше от крана за вана. Очевидно го правеше от известно време, тъй като стените на банята и съседната стена на хола бяха покрити с дебел космат черен мухъл. Отстраняването на проблема с водопровода беше отговорност на собственика на отделния блок и Джон не искаше да наеме водопроводчик, така че просто остави горещата вода да блика.
О, да, нашите красиви фонтани. С намаляването на качеството на нашите жители, както и на посетителите им. Изглежда често посетителите на сградата смятат, че би било смешно да хвърлят сапун в тях. Сигурно са гледали забавни филми, където сапунът се издига. В действителност сапунът не причинява мехурчета. Той просто седи там и след това запушва водната помпа. Така че ще трябва периодично да купуваме нови помпи и да инвестираме в човекочасове, за да източим фонтаните и да почистим сапуна. Така че всеки път, когато някой има посетител с „чувство за хумор“, това ще ни струва 300 долара над главата.
Имаше толкова много подобни истории. Разходи, причинени на всички нас от невниманието на няколко души. По този начин таксите ни за поддръжка нарастваха.
И финансовото положение се влоши
В началото Съветът на директорите го беше създал така, че дружеството за управление на собствеността да правеше чековете и да ги представя на месечното заседание на борда за преглед на борда. Всяка проверка се нуждаеше от подпис на двама членове на борда.
Избраният от нас тогава президент реши, че тя е твърде заета, за да бъде обезпокоена от необходимостта да подписва чекове, така че тя даде единствено право на подписване на чекове на управителя на имота.
Следващият избран президент реши, че дори не иска да се притеснява, когато вижда проверките на заседанията на борда. Тя каза на управителя на имота просто да ги подпише и да ги изпрати.
Някъде по пътя беше открито, че целият ни резервен фонд от $ 30 000 е изчезнал. Токът за осветлението в залите, паркинга и пералното помещение изоставаше с три месеца. Сметката за природен газ също беше просрочена с три месеца. Така че сега дължахме 60 000 долара на комунални компании. Това се случи, тъй като сградата пропадаше, тъй като нищо не се поддържаше.
Резултатът беше, че таксите ни за поддръжка се повишиха значително. Също така бяхме оценени по 2000 долара през януари и отново през март.
Изглежда, че управителният съвет е избрал да не преследва, както е написан правилникът. Ако липсваха пари, членовете на борда трябваше лично да ги измислят. По този начин, ако преследват управителя на имота и загубят, това ще бъде признание за липсващи пари. Те избраха просто да се обявят за „неотговорни“.
(Като страна: Братовчед ми живее в кооперация, която първоначално е била построена като такава, а не преобразуване и се е случило същото. Сега те са изчерпали собственост и нямат средства, за да го оправят.)
Моите предложения - ако ще купувате преобразуване на апартамент
- Проверете, за да видите как се измерват общите помощни програми. Потърсете индивидуално измерване - всеки собственик сам плаща газ, вода и електричество. Не мога да подчертая това достатъчно.
- Разберете кой е тяхната компания за управление на имоти. Направете онлайн търсене на името на компанията и вижте дали някой е писал отрицателни коментари за тях. Вижте рейтинга им с по-доброто бизнес бюро.
- Свържете се с компанията за управление на собствеността и вижте дали възнамеряват да продължат да управляват имота. Няколко компании ни напуснаха, тъй като бяхме твърде малки, за да бъдем печеливши. Така стигнахме до мениджъра, който се укри със средствата.
- Задайте въпроси за това колко единици са заети от собственици и колко са собственост на отсъстващи собственици-инвеститори.
- Попитайте дали в близко бъдеще се очакват някакви големи разходи - като асфалтиране на паркинга, пренареждане на басейна. Помислете за нещо голямо, което може да се наложи да направите, и попитайте кога е било направено за последно. Огледайте се и вижте дали има нещо основно, което ще се нуждае от ремонт, като покривите или сайдинга.
- Попитайте кога е настъпила последната им оценка и дали се очаква такава. Разберете кога таксата за поддръжка е нараснала за последно и с какъв процент традиционно се увеличава.
- Обикаляйте единиците по различно време на денонощието, за да видите какъв вид дейност виждате. Например, ако видите единици, където пакетите излизат през прозореца и парите влизат, вероятно има наркотична дейност.
- Вижте дали можете да забележите някои от настоящите собственици и да попитате дали са щастливи да живеят там.
Въпроси и отговори
Въпрос: Необходим ли е PDI за преобразуване?
Отговор: Живеех в сградата като наемател преди да закупя жилище. Не знам какво е трябвало да направи собственикът на сградата, за да превърне сградата от жилищен блок в жилище. Спомням си, че получихме писмо, в което се посочва, че собственикът кандидатства за правото на преобразуване и след това известие, когато то е преобразувано заедно с нашите опции. Като купувач не се изискваше да имам PDI и нямах. Собственикът предостави ипотеките като функция за продажба и следователно нямаше изискване от страна на ипотечна компания.
© 2017 Елън Грегъри
Какви са вашите преживявания с конверсии на кондо?
Ашли Томас на 20 май 2020 г.:
Това е страхотно съдържание. сайтът обаче изостава от основния с толкова много изскачащи прозорци. благодаря ти за това - изморих се от апартаменти и сега потвърди опасенията ми. Благодаря.