Съдържание:
- Как да започнете да инвестирате в недвижими имоти с АДСИЦ
- Какви видове REITs съществуват?
- Как REITs се сравняват с действителните недвижими имоти като инвестиция?
- Източници
Шанс Кокс от Pixabay
Как да започнете да инвестирате в недвижими имоти с АДСИЦ
Има много начини да инвестирате във физически недвижими имоти, но повечето от тях включват големи суми пари и обвързване с една голяма инвестиция наведнъж. За повечето хора домът им е най-голямата инвестиция в недвижими имоти и за мнозина може да е достатъчно да се притесняват. Ако искате да инвестирате повече в недвижими имоти или да диверсифицирате настоящото си портфолио, може би като част от вашия Roth или традиционната IRA, тогава има някои чудесни опции, които могат да ви позволят да притежавате физически недвижими имоти, без да се налага да управлявате този имот.
Един от начините е чрез тръст за инвестиции в недвижими имоти (REIT). REIT е корпорация, която трябва да отговаря на следните критерии в САЩ:
- Компанията REIT инвестира поне 75% от общите си активи в недвижими имоти, пари в брой или американски хазна.
- Получава поне 75% от брутния си доход от събиране на наеми, от лихви по ипотеки, които финансират недвижими имоти, или от продажба на недвижими имоти.
- Той плаща не по-малко от 90% от облагаемия си доход на акционерите под формата на дивиденти всяка година.
- Признава се като субект, който се облага с данък като корпорация.
- Управлява се от съвет на директорите и / или попечителите.
- Той има най-малко 100 акционери.
- Не повече от 50% от акциите на REIT се държат от пет или по-малко лица.
За мен като инвеститор може би едно от най-привлекателните неща за REIT са дивидентите, които те плащат, както и поскъпването на капитала, което е стойността на акциите, нарастваща с течение на времето.
Според изследванията на Zach за четиридесетгодишен период от 1972 до 2012 г. средната годишна възвръщаемост от REIT е 8,09%. За мен това изобщо не е лошо. Разбира се, всяка инвестиция крие рискове и по време на финансовия срив от 2009 г. акциите в някои REIT намаляха с повече от 50% за една нощ. Ако бяхте като мен и тогава бяхте от тези инвеститори на REIT, това беше трудно хапче за преглъщане. И все пак, ако бяхте държали на своите акции, щяхте да видите как цената се върна до нивата преди срива и след това да продължи да расте и да печели дивиденти през последните няколко години.
Какви видове REITs съществуват?
Ако съм предизвикал интереса ви и искате да инвестирате в собствената си малка империя на недвижими имоти, тогава има много възможности за избор. В много случаи отделните компании REIT се фокусират върху един или два сектора, медицински кабинети и болници например. Други могат да закупят само собствени жилища кули за мобилни телефони или складове, използвани за дистрибуция на продукти или за настаняване на ферми за компютърни сървъри. Има жилища REIT, които притежават жилищни комплекси и жилища под наем, както и такива, които притежават търговски центрове и дори рекламни табели на открито. Може да бъде почти поразително да опитате да изберете сектора, в който се чувствате най-удобно, тъй като всеки носи свой собствен набор от рискове.
За да се улесни диверсификацията, има ETF или борсово търгувани фондове, които се продават на основните фондови пазари и които сами съдържат акции на редица компании от АДСИЦ. Един от любимите ми ETF е този на Vanguard, Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Той има много разумно съотношение на разходите от 0,12%, а към 12/20/2020 има средна десетгодишна възвръщаемост от над 8%. Към датата, на която написах тази статия, дял от VNQ можеше да бъде закупен за $ 86,76.
Бариерата за влизане в този тип инвестиции в недвижими имоти е много ниска, особено сега, когато онлайн брокерските компании като Чарлз Шваб са премахнали всички такси за покупка и продажба на акции. В някои случаи сумата за откриване на брокерска сметка е едва $ 100. Ако сте спечелили доход или имате съпруг, който го прави, може да сте в състояние да инвестирате между $ 5000 до $ 7000 в Roth IRA и след това никога да не плащате повече данъци върху дохода и да увеличавате цената на акциите си върху вашата инвестиция. В моя случай аз инвестирам в ETF чрез моя Roth IRA. Сякаш плащате данък само върху семената и след това можете да съберете плодове от дървото, което е израснало от този данък без данъци, до края на живота ви.
Всичко може да звучи добре, но това ли е най-добрият начин да инвестирате всичките си пари? Повечето финансови експерти биха посъветвали да не поставяте всичките си яйца в една кошница и вместо това препоръчвате да диверсифицирате спестяванията си или пенсионирането си в редица инвестиции, като облигации, акции, банкови CD и дори физическо злато. С наближаването на пенсионната възраст вашата инвестиционна стратегия трябва да стане още по-консервативна, тъй като имате по-малко време да компенсирате пазарните загуби.
Всеки сценарий на инвестиране е различен и някои съветници предлагат поне 10% от портфейла да се инвестира в недвижими имоти. Този процент е подобен на моите собствени участия в REITs и REIT ETF.
Как REITs се сравняват с действителните недвижими имоти като инвестиция?
Изключително трудно е да се сравни инвестицията в REIT или REIT ETF с покупка на част от физически недвижим имот. За много разумни инвеститори притежаването на собствено имущество може да бъде много по-изгодно предложение. Ако сте в състояние да използвате само малка част от собствените си пари за финансиране на имот и след това да го отдадете под наем за сума, която плаща тази ипотека всеки месец заедно с разходите за поддръжка, тогава ще имате напълно различен резултат, отколкото ако сте инвестирали същата сума в REIT. В края на вашата ипотека вашите наематели биха платили лъвския дял от цената на вашата инвестиция, минус каквито и да са разходите, включително вашето време.
Това сравнение, REITs спрямо физически недвижими имоти, е сравнение между ябълки и портокали. Независимо от това, той се преработва доста на финансови сайтове като „Пъстрата глупачка“ в статии със заглавия като „АДСИЦ срещу притежаването на собствени имоти“. Докато в много случаи можете да излезете много по-напред, като купувате собственост сами, рисковете не са еднакви и за двата актива, и те просто не са пряко сравними. Например, вашият местен пазар на недвижими имоти може да се дължи на значителна корекция, като например тази, причинена от местен работодател, който напуска града, или може би нямате късмет и ще получите наематели, които многократно правят скъпи имуществени щети на наемите ви. (Бил съм там и трябваше сам да се справя с това.) Вашите награди, както и рисковете ви, са концентрирани, когато притежавате собствените си имоти.
Фондът Vanguard, който споменахме, VNQ, притежава над 180 различни REIT, които от своя страна могат да притежават стотици различни имоти, разпределени в стотици градове и щати. Ако спадът се случи в една зона или ако наемателят престане да плаща някъде, последиците за вашата инвестиция няма да бъдат толкова ужасни, колкото ако притежавате действително имущество.
Не съм против притежаването на имот под наем; Аз съм много за това и имах свои собствени доходи. Към този момент от живота си вече не притежавам никакви наеми и вече нямам желание да събирам наем от наематели със забавено плащане или да се притеснявам за състоянието на покрив, ОВК или бойлер. Освен това, поради кризата с COVID-19, градът, в който живея, Остин, Тексас е въвел мораториум върху изгонванията от няколко месеца. Въпреки че дълбоко симпатизирам на хората, живеещи в тези домове и неспособни да плащат наем, съчувствам и на наемодателите, много от които са малки инвеститори, които самите може да изпитват трудности при извършване на ипотечни плащания върху имоти, където не са събрали никакви наем за месеци.
За собствено спокойствие решавам да поддържам пенсионния си фонд диверсифициран между няколко различни класа активи, включително REIT ETF, вместо да се налага да се занимавам с наематели, когато остарея. Ако разбирате рисковете и искате друг начин да диверсифицирате инвестициите си, може да помислите да добавите REIT и REIT ETF към собственото си портфолио. Както при всяка инвестиция, първо се консултирайте с вашия инвестиционен специалист, преди да вземете каквито и да било решения.
Източници
Източниците за тази статия включват:
Investopedia, Zacks Research,
© 2020 Нолен Харт