Съдържание:
- Ползи от собствеността върху собственото съхранение
- Как да започнем
- Първи стъпки
- Избор на сайт
- Дизайн
- Регулаторни одобрения
- Строителство
- Операции, служители и системи
- Маркетинг и продажби
- Девет неща, които трябва да направите първо
- Задайте реалистичен график
Можете да реализирате 100% печалба от всички продадени продукти.
- 5. Служители
- 6. Производители на сгради за самосъхранение
- 7. Вашата работа
- 8. Зрителни линии
- Отговори на седем често задавани въпроси
- Нямам фон за самосъхранение. Мога ли да изградя успешен бизнес?
- Колко пари (собствен капитал) трябва да имам, за да изградя самостоятелно съхранение и колко ще ми даде банката?
- Колко струва изграждането?
- Колко квадратни метра трябва да построя и колко земя ми трябва?
- Кои са някои от недостатъците в дизайна на плана на сайта, които сте виждали?
- Кои са някои от най-важните неща, които трябва да знам, когато отваряме вратите?
- Преглед на съоръжението от реален клиент
Нашият красиво оформен бизнес за самосъхранение.
Може би сте като мен и сте се радвали на страхотна кариера, а може би просто търсите друг тип бизнес, който да започнете.
През двайсет и петте си години като строителен инженер работих с много собственици на фирми, предприемачи и предприемачи, но повечето от тях нямаха начина на живот, гъвкавия график на работа и желания от мен доход. Имаше един човек, който имаше и време, и пари, и той притежаваше бизнес за самостоятелно съхранение. Посещението му в офиса ми промени живота ми. Моля, позволете ми да споделя това, което научих от това посещение и по-късно преживях от първа ръка, че е истина.
Ползи от собствеността върху собственото съхранение
- Бъдете самият си шеф: Също така, почти няма служители в сравнение с повечето фирми и няма фирмена политика, с която да се справяте ежедневно. Самосъхранението е бизнес, ръководен от мениджър.
- Гъвкав график на работа: Успях да продължа да работя в моя инженерингов бизнес на пълен работен ден. Тогава един ден бях заменил инженерните си доходи и успях да се пенсионирам. Сега моят мениджър ръководи ежедневния бизнес за трите ми места за самосъхранение, докато аз се грижа за общата картина и работя в офиса от време на време за удоволствие.
- Контролирайте собственото си бъдеще и сигурност: Дори като собственик на инженерен бизнес, търгувах долари с часове. И никога нямаше достатъчно часове през деня. Самосъхранението осигурява вид остатъчен доход за цял живот, след като го накарате да работи на всички цилиндри. И през цялото време изграждате собствен капитал, за да можете да имате пенсионни доходи, когато сте готови!
- Възможност за растеж и ограничен риск: Бях готов да работя усилено, но не исках да рискувам всичко, което вече бях постигнал, затова потърсих нарастваща индустрия, високи печалби и високи нива на успех. Ако разгледате индустрията за самостоятелно съхранение, както направих аз, ще откриете, че самосъхранението има по-високи дългосрочни проценти на възвръщаемост на всички основни категории недвижими имоти, включително апартаменти, офис сгради, индустриална собственост и търговия на дребно и струва по-малко за изграждане.
Как да започнем
Предприемането на първата стъпка е най-трудната част. Проектирах първото си самостоятелно съхранение преди 20 години като млад строителен инженер. Дори не знаех какво е, докато клиентът ми не ми даде подробности, проектирах го и го одобрих от Комисията за градско планиране и зониране. Оттогава съм проектирал много подобни съоръжения. Съвсем наскоро планирах, проектирах, изградих и експлоатирам два самостоятелни хранилища, които притежавам, и изграждам първото си международно съоръжение в Канада. Научих се от реалния житейски опит и продължавам да се уча всеки ден.
Първи стъпки
Някои хора може да ви кажат, че самосъхранението е лесно, не отнема много планиране, време или пари от джоба и винаги прави пари. Внимавай. Няма нищо по-далеч от истината. За типично съоръжение от 50 000 квадратни метра ще инвестирате около 400 000 до 500 000 долара от собствените си пари, ще вземете назаем от 3 до 5 милиона долара от банката и ще похарчите лично стотици часове, преди да наемете първата единица. Но правилно планираното, експлоатирано и финансирано съоръжение може да бъде много полезен и печеливш бизнес.
Избор на сайт
Местоположение, местоположение, местоположение. Това е най-важният фактор за успеха на бизнеса със самостоятелно съхранение. Препоръчвам да търсите имот на път със среден дневен обем на трафика от поне 10 000 превозни средства на ден с препоръчителен среден дневен обем на трафика от 20 000 превозни средства на ден или повече. Започнете да говорите с всички от вашия местен агент по недвижими имоти, банкер, урбанист и други оператори за самостоятелно съхранение.
Всеки имот е уникален и всеки град обикновено има специфични регулации за зониране, които оказват влияние върху това колко място може да побере даден имот. Обикновено ви трябват 4 -5 акра за едноетажна сграда и 2 акра за многоетажна сграда. Често производителите на сгради правят предварителни оформления безплатно.
Дизайн
Ранното включване на вашия инженер и доставчик на сгради са от съществено значение за добре проектираното съоръжение. Можете също така да получите чудесни идеи от четене на търговски публикации и посещение на съществуващите съоръжения за самосъхранение. По време на процеса на проектиране също трябва да започнете да пускате на пазара вашето съоръжение.
Регулаторни одобрения
Не подценявайте подробностите и плановете, които ще са необходими. Често се изискват почти цялостни планове за строителство и обекти. Не подценявайте времето, необходимо за получаване на регулаторни одобрения. Това е критичен етап, при който често се изисква компромис. Трябва да имате 12-месечен срок в договора си за покупка, дори ако трябва да доплатите за вторите 6 месеца.
Строителство
Колкото по-подробни са вашите планове и строителни документи, толкова по-малко разходи ще има вашият проект. Трябва да имате една точка за контакт с всички ваши изпълнители и искате да сте на разположение всеки ден на място. Никой няма да защити вашите пари и интереси, както вие.
Операции, служители и системи
Вашият актив номер едно са вашите служители. Ние управляваме съоръжение от 50 000 квадратни метра с един мениджър и служител на непълно работно време, за да работим в събота. Наемете служителите си въз основа на техните умения, умения за говорене и писане и здрав разум първо и знанията им за самосъхранение последни. Започнете от първия ден, като направите системи и процедури, за да направите работния поток по-плавен. Не забравяйте, че ще имате няколко служители през годините, така че писмената документация е от решаващо значение.
Маркетинг и продажби
Вашият маркетинг трябва да започне много преди отварянето на вашия сайт, като се започне с избора и дизайна на сайта. Казвал съм това по-рано, но си струва да кажа отново: Деветдесет процента от нашите наематели са ни намерили чрез шофиране, интернет и препоръки от съществуващи клиенти. Последните 10% идват от останалата част от нашия маркетинг и реклама. Но последните 10% биха могли да означават разликата между равностойността или печалбата. И това, че влизат във вашия магазин, не означава, че ще наемат. По-голямата част от мениджърите със самостоятелно съхранение са чиновници, които приемат поръчки, някои са агенти за обслужване на клиенти, които приемат поръчки. Страхотните мениджъри са търговци.
Девет неща, които трябва да направите първо
- Направете личен преглед, за да сте сигурни, че имате знанията, достатъчно време и пари или възможност да започнете чудесно.
- Присъединете се към вашата местна или държавна асоциация за самосъхранение и присъствайте на събрания.
- Абонирайте се за търговско списание като Inside Self-Storage или Mini-Storage Messenger .
- Прочетете регулациите за зониране и влажни зони за града, където искате да закупите земя. Срещнете се с градския инженер и проектант, за да обсъдите процеса на издаване на разрешителни за съхранение.
- Намерете търговски посредник, който да ви помогне при търсенето на земя.
- Срещнете се с вашия банкер и попитайте за заеми за самостоятелно съхранение.
- Срещнете се с местен инженер, за да получите груби времеви рамки за проектиране и одобрение на сайта.
- Спрете на всяко място за самосъхранение, покрай което минавате, и говорете със собствениците. Кажете им, че мислите да създадете собствена компания. Някои собственици няма да искат да кажат много, но мнозина ще се радват да ви дадат тонове полезна информация.
- Разгледайте съоръженията във вашата общност. Ще бъдете изумени колко бързо започвате да научавате безценна информация.
Задайте реалистичен график
За трите съоръжения, които построих и притежавам в момента, това беше средно две години от момента, в който първоначално реших да построя до отварянето на вратите. Това може да изглежда бавно, но е доста бързо.
- Първо, трябва да намерите парче земя, което отговаря на вашите нужди, и да уговорите опция за закупуване.
- След това вашият инженер трябва да проектира проекта и да получи одобрение от местните общински съвети.
- След одобренията на регулаторите трябва да направите по-подробни проекти.
- След това трябва да изберете изпълнител (и) и, разбира се, след това трябва да изградите съоръжението.
Колкото по-реалистични сте относно вашия график, толкова по-добре ще бъдете подготвени и със сигурност ще бъде много по-малко стресиращо.
Можете да реализирате 100% печалба от всички продадени продукти.
Четвъртото нещо е свързано с брокерите. Агентите за недвижими имоти не са инженери, експерти по зониране или експерти по разработка и те могат или не да знаят специфики, които могат да направят имот неподходящ за самостоятелно развитие. Те няма да бъдат подведени под отговорност по никакъв начин, ако имотът не е подходящ за вашите нужди. Трябва да направите своя собствена старателна проверка. Не е необходимо да отговаряте на минимална офертна цена, която те предлагат.
5. Служители
Петото нещо се отнася до служителите. Човешката природа е да се разстройва, когато сделката се промени. Трябва да сте много конкретни относно отговорностите, задълженията и политиките на вашите компании на мениджърите на етапа на събеседването и това трябва да бъде в писмена форма. Твърде често интервютата се правят извън маншета и неформално. Въпреки че добрият бъдещ мениджър може никога да не е работил в самостоятелно хранилище, преди да е необходимо да бъде бизнес човек, човек и да бъде самомотивиран. И това, че казват, че са, не го прави вярно.
Всяка промяна на работата или дори разяснения след наемането им ще бъде смущаваща. Дори неща, които може да помислите за здрав разум, като например да не използвате компютъра за лични социални сайтове през деня, трябва да са във фирменото ръководство. Мениджърът за самостоятелно съхранение трябва да бъде купчината на много сделки от лице в лице офсайт маркетинг, почистване, призоваване за забавени плащания, счетоводство, поддръжка и т.н. Колкото повече разбирате вие и вашият мениджър, преди да бъдат наети, толкова по-добре. Вашият мениджър е вашият актив номер едно!
6. Производители на сгради за самосъхранение
Шесто, свързано с производителите на сгради със самостоятелно съхранение. Те предоставят безплатни концептуални планове за обекти, но тези планове често не вземат предвид всички характеристики на земята и регулациите за зониране. Доверен производител ще ви каже, че техните планове са отправна точка и обикновено се нуждаете от подробен план на обекта от местен инженер, който е запознат с местните разпоредби за зониране и има повече подробности за земята.
7. Вашата работа
Вашата работа е да обучавате и обучавате служителите си. Вашата работа е да накарате телефона да звъни и да накарате потенциалните клиенти да се отбият в собственото ви хранилище, а вашите мениджъри да им наемат единици.
8. Зрителни линии
И накрая, свързани с линиите на зрението. Един от най-пренебрегваните основни въпроси на плана на обекта е изискването за предложени линии за наблюдение на алеята. Обикновено трябва да се осигури подходяща линия за наблюдение за всяко търговско развитие. Тъй като това е проблем за безопасността, е трудно да се получи отклонение или одобрение, ако не е изпълнено. Те обикновено се основават на скоростта на съществуващия трафик (а не на ограничението на скоростта) и започват от 250 фута до 350 диапазона и надминават 1000 фута за по-голяма скорост на трафика. Виждал съм планове доста в ход, преди да се осъзнае, че необходимите линии за наблюдение не могат да бъдат осигурени. Знам скучни неща, но строителният инженер в мен не можеше да помогне.
Отговори на седем често задавани въпроси
Нямам фон за самосъхранение. Мога ли да изградя успешен бизнес?
Да, можеш. Всъщност по-голямата част от 50 000 бизнеса за самосъхранение в САЩ са собственост на лица, които притежават само съхранение. Те започнаха точно като теб и аз, без фон за самосъхранение. Най-хубавото при самостоятелното съхранение е, че то не е сложно в сравнение с повечето бизнеси. С изследвания и известна помощ можете да изградите бизнес, който струва по-малко от повечето фирми за недвижими имоти и други бизнеси и има много нисък процент на риск.
И най-хубавото е, че произвежда едно от най-важните неща, които много фирми никога не произвеждат: остатъчен положителен паричен поток, който може да продължи цял живот или дори поколения. И това е забавно! Най-добрият начин да започнете със самостоятелно съхранение е с доказана система. Проверете възможността на органа за съхранение в края на тази статия.
Колко пари (собствен капитал) трябва да имам, за да изградя самостоятелно съхранение и колко ще ми даде банката?
Обикновено ще ви трябват 15-35% от разходите за разработка и банката ще предостави заем за остатъка. Може да има изключения както от ниския, така и от високия клас в зависимост от пазара и икономиката във вашия район, вашия бизнес опит и кредитен рейтинг, отделни банки и други фактори.
Колко струва изграждането?
Има три основни области на разходите, които трябва да се имат предвид. Първата е разходите преди строителството (или разходите преди заема). Те включват инженерни разходи за планове на обекти и регулаторни одобрения; банкови такси за заявлението за кредит (такса за кандидатстване за кредит или точки, такси за оценка и т.н.); и такси за опция за земя. Въпреки че тези такси често се считат за част от собствения ви капитал в проекта, обикновено трябва да платите тези такси от джоба си, защото банка няма да ви даде заем без одобрен от града проект или такси за банков заем, платени предварително.
Това са пари в риск, защото няма гаранция, че градът ще одобри вашия проект. Така че е много важно да направите дължимата си грижа по отношение на „качеството“ (влажни зони, сервитути, зониране и други ограничения) на земята и с Градчето, преди да похарчите големи суми за окончателни проектирани планове на обекта. Често плащането на местен строителен инженер за преглед на разпоредбите за имотите и зонирането и предоставяне на концептуален план за преглед в града е добре изразходвано. Обикновено тази първа група такси може да бъде в диапазона от $ 25 000 до $ 50 000, ако не възникнат големи проблеми.
Втората област на разходите са разходите за земя и строителство. Тези такси могат да варират значително в зависимост от цената на земята, индивидуалните подобрения на земята и размера и вида на съоръжението за самостоятелно съхранение. Земята може да варира от 50 000 $ до няколкостотин хиляди. Индивидуалните подобрения на земята значително се различават в зависимост от обекта.
Притежавам три съоръжения и всяко имаше специални специални разходи за подобряване на земята. Едната площадка беше относително ниска с пясък и чакъл, което имаше ниски разходи за подобряване на площадката. Второ самостоятелно съхранение беше върху наклонен парцел, който изискваше допълнителни 3-4 фута пълнене за целия сайт. Един имот изискваше тестване на почвата на стойност 20 000 долара за замърсяване и много повече за оздравяване на почвата, изисквано от държавните и федералните закони.
Мразя да ви дам един номер за строителство, но знам, че това е, което ви трябва за предварително проучване. Така че преди да прегледам и отделен парцел и предложена разработка, бих използвал брой от $ 40 на квадратен фут. Това е за вашите основни метални сгради за самостоятелно съхранение и не включва разходите за земя, специални подобрения на земята или други необичайни разходи, които могат да се срещнат.
Този разход може да бъде прецизиран, след като сте избрали имот и вашият местен строителен инженер е изготвил идеен план на обекта. И след завършване на окончателния подробен план на обекта, можете да имате изпълнител, при условие че сте изготвили приблизителна оценка за по-реалистични разходи. Типично е да добавите 15% към оценките на изпълнителя за непредвидени екстри, които ще се случат. Третата област на строителство са началните разходи. Ако не сте включили офис (и обект) оборудване и консумативи, не забравяйте да ги включите тук.
Ще отворите новия си бизнес за самостоятелно съхранение с типичните оперативни разходи (заем, служител, комунални услуги, данъци и др.) И ограничени приходи от наем. Всеки месец ще трябва да влагате пари във вашия бизнес, докато има достатъчно наеми, за да платите сметките си. Това може да отнеме няколко месеца до две или три години в зависимост от много фактори. Ако сте извършили надлежната си проверка и сте решили, че има нужда от новото хранилище, имате добро местоположение с подходящо шофиране от трафика и сте готови да предлагате съоръжението добре, можете значително да намалите времето за равностойност и да спечелите.
Отново знам, че търсите номера. Мога да ви кажа, че за трите съоръжения, които притежавам, имам три различни пъти на наема до равностойност - по-малко от 1 година, 1,5 години (и се надявам по-малко от една година за съоръжението, което току-що отворих) имах пълен работен ден служител във всяко съоръжение. Много експерти в тази област ви препоръчват да планирате бюджет за период от 2 години, за да получите равномерна цена. Двете ви най-големи оперативни разходи след плащанията по заема ще бъдат вашите служители и данъци върху имуществото. В началото трябва да се срещнете с местния данъчен оценител или да проверите какви други съоръжения за самостоятелно съхранение във вашия град плащат данъци, за да не бъдете изненадани.
Отклонението от стената при месечни разходи за неизвестно самостоятелно съхранение от фаза 1 (25 000 + -sf) може да бъде около 15 000 $ + или - 5k. Така че, ако приемем, че средната наемна ставка от $ 100 на брой означава, че ще трябва да наемете 150 единици, за да получите равностойност.
Колко квадратни метра трябва да построя и колко земя ми трябва?
Има някои бизнес теории, които трябва да се спазват, когато се решава колко хранилище да се изгради. Единият е да имаш стратегия за излизане. Обикновено най-високите продажби на самостоятелно съхранение отиват в съоръжения, закупени от компаниите за търговия или други големи оператори за самостоятелно съхранение. Обикновено те искат съоръжения от 40 000 SF и по-големи. Не искате да имате съоръжение, което е толкова малко, че само доказва, че самосъхранението е подходящо за района и привлича по-голямо съоръжение, което да реализира по-голямата част от печалбите, след като сте извършили упоритата работа.
Изключение от това е, ако смятате, че вашият бизнес за самостоятелно съхранение е страничен бизнес, който сте построили върху земята, който вече сте собствени и изчерпвате съществуващия си офис. Наемът за самосъхранение е много по-бърз (и се наема за повече на sf), когато имате офис с редовно работно време. За да платите за мениджър и да реализирате значителна печалба и да платите всичките си усилия и рискове, можете да използвате предварителна оценка от 40 000 sf (за всички фази), докато не извършите цялата необходима грижа за вашия конкретен проект.
Не е нужно да изграждате целия проект на една фаза и всъщност фазата е силно препоръчителна. Това ще ви спести допълнителните разходи от наличието на голямо количество ненаети единици. Проект от 50 000 Sf може да бъде изграден на две или може би три фази в зависимост от нуждите за съхранение на конкретна зона. Разбира се, ключът е изчисляването на квадратурата, необходима за вашата област, и изваждането на съществуващата квадратура и вече предложеното хранилище (но не е конструирано).
За повечето райони, където има многобройни съоръжения за самостоятелно съхранение, районът за изтегляне е с радиус от 3 до 5 мили, а търсенето обикновено е 4 до 7 sf на човек. Тези фактори се различават значително от място на място. Можете да се обадите на локален оценител за самостоятелно съхранение (уверете се, че те имат опит в самооценката) и да попитате какви номера използват. Вашата банка обикновено ще изисква оценка на вашия проект и тя може да ви даде имената на техните оценители, с които да се свържете за тази местна информация.
Количеството земя, от което се нуждаете, силно зависи от местните регулации за зониране и от специфичните характеристики на земята. И двете трябва да бъдат проверени рано с внимание. Често може да се наложи съдействието на местен строителен инженер. Една регулация за зониране или група влажни зони може да направи имот невъзможен за самостоятелно съхранение.
Ако нямате зониращи ограничения, никакви ограничения за полезност и добра земя (не странна форма, няма влажни зони или водни обекти, няма сервитути, няма стръмни склонове над 3%, можете да използвате първоначална оценка от 10 000 + или - sf на едноетажна земя достъп до самостоятелно съхранение на декар земя. Моля, внимавайте, няма такова перфектно парче земя - поне аз все още не съм го намерил.
Кои са някои от недостатъците в дизайна на плана на сайта, които сте виждали?
- Няма офис.
- Няма зона за продажби в офиса или зона за продажба твърде малка.
- Няма лесен достъп до банята на клиента.
- Клиентът трябва да премине през охранителната порта, за да стигне до офиса.
- Няма 4-крачна човешка порта за достъп до зоната за съхранение, без да се отваря главната порта.
- Клавиатурата за достъп не е подравнена с портата.
- Намира се в индустриален парк или извън местата.
- Пространство между сгради, по-малко от 24 фута.
- По-големи единици (особено блокове за съхранение на автомобили), които не са разположени отвън на проекта, където могат да бъдат осигурени по-големи устройства за достъп.
- Не е осигурено достатъчно озеленяване.
- Няма прозорци или малки прозорци в офиса.
- N0 или недостатъчно осветление на сайта. Светлината на входа на обекта е приятно докосване.
- Елементи за съхранение, които не се виждат от пътя.
- Няма мерки за сигурност.
- До много задънени улици.
- Загуба на единици поради лошо оформление.
- Няма малки единици и или не е достатъчно разнообразие по размери.
- Не са предвидени шкафчета (4 ′ x 4 ′).
- За да се изпълни одобрението на града, някои архитектурни характеристики всъщност правят металната сграда по-забележима и непривлекателна.
- Не се предвижда поетапно одобрение на плановете, което изисква кандидатът да се върне в комисията за одобрение.
- Обозначенията на сайта не са в плановете, които не изискват от кандидата да се върне в комисията за одобрение.
- ширина и / или радиус на алеята при градския път към малък. Минимален радиус от 25 фута и предпочитан радиус на входа от 45 фута.
- Достъпът за RV не е достатъчно голям.
Кои са някои от най-важните неща, които трябва да знам, когато отваряме вратите?
- Необходимо е време, докато хората осъзнаят, че сте отворени за бизнес и направеният сега маркетинг ще се изплати повече от всеки друг път.
- Сега е моментът да започнете последователна маркетингова рутина.
- Нормално е първият и често единственият въпрос за перспективите да попита каква е цената. Това не означава нищо - това е просто единственият въпрос, който те знаят да зададат. Цената не е основната причина повечето хора да наемат.
- Трябва да разработите уникални съоръжения за продажба на функции и предимства днес, за да можете да уведомите клиентите си.
- Надяваме се, че имате уеб сайт, преди да отворите - ако не го направите приоритет.
- Трябва да „покажете единицата“, за да я наемете.
- Трябва да сте експерт и да помогнете на потенциалния клиент да стигне до собствените си изводи - не можете просто да им кажете.
- Трябва да попитате потенциален клиент за наема или резервацията.
- Трябва да научите възражения на хората и решения на тези възражения.