Съдържание:
- Защо сенчестите брокери искат да продават евтино
- Как сенчестият брокер намалява продажната ви цена
- "Закачане" на купувача
- Клиниране на сделката
Имах много оплаквания от брокери за тази статия! Те твърдят, че всички брокери са Honest Johns и имат най-добрите интереси на своите клиенти.
Има много добри, честни агенти за недвижими имоти. Но всяка индустрия има своя дял от капризни практикуващи - за съжаление, това е просто човешката природа. Вземете всяка голяма група хора и ще намерите процент, който е готов да изкриви правилата в своя полза. И както всички знаем, най-свежите, очарователни хора могат да бъдат и най-кривите, така че не можем да приемем, че хубавите момчета наистина са хубавите!
За повечето хора домът им е най-голямата инвестиция, която някога ще направят в живота си, така че си струва да са наясно с триковете, с които могат да се справят безпринципните.
Брокерите могат да спечелят повече пари, продавайки няколко къщи евтино, отколкото една къща на най-добра цена
Защо сенчестите брокери искат да продават евтино
В основата на проблема стои едно огромно погрешно схващане: че вие и брокерът имате една и съща цел, която е да продадете имота си на максимално възможната цена. Това просто не е вярно. Вие искате да се продават на най-високата възможна цена. Имотът просто иска да продаде.
Може би се чудите, защо, по дяволите, брокерът не би искал най-добрата цена? В крайна сметка, комисионната му се основава на продажната цена, така че колкото по-висока е цената, толкова по-голяма е комисионната му.
Отговорът е прост: скорост. Ако той се държи за най-високата цена, която пазарът може да понесе, това означава повече s и повече проверки. Вярно е, че ще получи по-малко комисионна, ако цената е по-ниска, но също така ще е прекарал много по-малко време и ще може да премине към следващата къща много по-бързо.
Той може да продаде шест къщи с ниски цени за едно и също време, отнема му да продаде три къщи с пълни цени, и резултатът ще бъде повече комисионна за него!
Разбира се, законно брокерът трябва да се споразумее за цифра с вас и да се придържа към нея: той не може да продаде имота, ако не сте съгласни с цената. Но сенчестият брокер има начини да работи върху вас, продавача, за да ви убеди да приемете по-ниска цена в крайна сметка.
Как сенчестият брокер намалява продажната ви цена
Когато брокерът идва да види къщата ви, той посочва всички добри характеристики на вашия имот и посочва впечатляваща цена.
След като се регистрирате, агентът започва да показва възможни купувачи през дома ви. След всяка проверка той се обажда, за да ви каже как е минало. За ваша изненада той ви казва, че е разочарован от получаването на отрицателна обратна връзка (която, странно, той нито веднъж не спомена - или отхвърли като маловажна - при първото си посещение!).
Първата седмица той може да каже, че някои купувачи не са харесали декора и ще трябва да пребоядисат цялата къща. Втората седмица той ще спомене купувачи, които смятаха, че кухнята ще се нуждае от подмяна. Третата седмица това може да е износен килим или повредено парче канализация. Като алтернатива, той може да твърди, че получава постоянни коментари за един единствен, но основен недостатък, като липсата на слънчева светлина в хола или палубата, която се нуждае от подмяна.
Той може също да каже, че купувачите са казали какво могат да платят, напр. „Получавам някакъв интерес към ниските тристотин“ означава, че хората са казали, че могат да платят 300 000 до 350 000 долара за къщата. Какъвто и да е диапазонът, той винаги е значително под цифрата, която той цитира за първи път. Ако изразите загриженост, той ще каже, „е, трябва да имате предвид, че те не харесаха….“ (какъвто и да е последният недостатък)
Може би вече сте се досетили, че купувачите вероятно не са казали нищо подобно, или ако са го направили, това е случаен коментар. Той се измисля, за да създаде съмнение в съзнанието ви, да подкопае доверието ви в онази впечатляваща цена, която първоначално е цитирал. Седмица след седмица той ви подава отрицателни отзиви за имота, с цел да намали очакванията ви. Междувременно той работи и върху купувачите…
Внимавайте за агенти, които имат по-малко от идеалния морален компас.
"Закачане" на купувача
Неправомерно е да се посочва цена, на която продавачът не се е съгласил - но ако агентът води личен разговор с потенциален купувач и няма свидетели, това е неговата дума срещу тяхната - така че не можете да докажете нищо и ще вероятно така или иначе никога не се знае.
Ако имотът ви се продава на фиксирана цена, по време на инспекциите брокерът ще каже на купувачите, че сте „много договарящи се“ (независимо дали сте или не). Ако имотът ви е на търг, агентът ще назове частно ценови диапазон, който е доста под това, което се надявате да получите.
Хванах повече от един агент да прави това, защото обичам да разглеждам имоти, така че когато един познат пуска къща за продажба, просто трябва да отида и да погледна. Някога това беше апартамент, продаван за 380 000 долара. Разговарях с агента и той ми каза: "Ако се интересувате, сигурен съм, че биха предложили оферта от $ 340 000".
Следващият път, когато се срещнах с моя приятел, ги попитах как върви. - Не е добре - каза тя мрачно. "Агентът ми казва, че се интересуват само от ниските 300 долара. Първоначално ни каза, че лесно ще получим над 375 000 долара, така че наистина сме разочаровани."
Разбира се, той се интересува само от ниските 300 долара, ако това казва на купувачите, че си струва!
Ако хванете агента си да прави това, той ще ви каже, "ние предлагаме ниска цена, за да привлечем интереса на купувачите, тогава можем да ги договорим от там". Не знам защо някой някога вярва в това!
Тази къща продаде ли се на обещаната цена?
Клиниране на сделката
В крайна сметка ще получите оферта за къщата или ще пристигне денят на търга и някой ще наддава.
Благодарение на агента е много вероятно офертата или офертата да бъдат по-ниски, отколкото очаквате. Когато той ви го представи, е много вероятно да го кажете, на което агентът ще отговори „о, да, но имайте предвид, че всички купувачи са били отблъснати от липсата на слънчева светлина (или какъвто и да е проблемът) ". Той ще ви каже как никога не можете да сте сигурни какъв имот си струва предварително, но сега той е „тестван на пазара“.
Всичко това е пълна загуба. Имотът не е „тестван на пазара“ на истинската му стойност, защото агентът казва на всички, че струва по-малко, отколкото е в действителност!
Изпитах точно тези техники, когато продадох дома си след развода си. Години по-късно прочетох изложба за обучение на недвижими имоти и мръсни трикове, написани от Нийл Дженман, който е основал група агенти за недвижими имоти, ангажирани с етични практики на продажба. Настоятелно препоръчвам книгите му на всеки, който купува или продава имот. Книгата, която ми помогна най-много, бяха „Грешки в недвижимите имоти“ (налични са както версиите за разпалване, така и за меки корици). Книгата е написана за австралийския пазар на недвижими имоти, но е еднакво приложима и в САЩ. Бих препоръчал на всеки, който купува или продава имот, да го купи.
Имах няколко коментара от брокери, които казваха „Съжалявам, че имахте лош опит“ и ме уверяваха колко прекрасни са повечето агенти за недвижими имоти. Затова трябва да поясня, че тази статия не се основава на един лош опит. Откакто прочетох книгите на Дженман, купих и продадох няколко имота и отново и отново срещах същите тези техники. За щастие поради моята информираност успях да ги обърна в своя полза, особено при покупка. Други нямат такъв късмет.
Не отричам, че там има добри агенти за недвижими имоти. Но ако се впуснете в продажбата на дома си, представяйки си, че всички агенти са ангели, вие сте идиот!
- Двойка съди агент за сделката с недвижими имоти - Югоизточна Тексас Record
Югоизточна Тексас Record - Югоизточна Тексас Съдебни новини - Съдебни спорове - Класови действия, Азбест, Медицински злоупотреби Новини
© 2008 Кейт Суонсън