Съдържание:
- Инвестиране в недвижими имоти
- Инвестиране на жилищни и търговски недвижими имоти 101
- Плюсове за инвестиране в недвижими имоти:
- Недостатъци на инвестирането в недвижими имоти:
- Прости инвестиции в недвижими имоти: Купуване на дом и АДСИЦИ
- Ресурси
- Снимки Кредити
Инвестиране в недвижими имоти
Инвестициите в недвижими имоти могат да изглеждат плашещи за непосветените. Първият и единствен опит за притежание на имот, който повечето американци някога ще направят, е закупуването на дом - и това е достатъчно предизвикателство, без да добавя усложнения към сместа! В края на краищата, кой в здравия си разум би се записал за повече по отношение на ипотечните плащания, застрахователните такси и разходите за поддръжка?
Като отговор трябва само да погледнете историческия темп на поскъпване, наблюдаван при инвестициите на пазара на недвижими имоти (около 9% годишно през последните тридесет и пет години). 1 Това има смисъл, защото работните места се създават с нарастването на икономиката. Помислете, че населението на САЩ се е намирало точно около пет милиона души преди двеста години. Преди един век в нашата страна живееха (приблизително) седемдесет и пет милиона души. Днес този брой се е увеличил повече от четири пъти и над триста милиона души сега наричат САЩ на дом - и можете спокойно да предположите, че повечето от тези хора ще се нуждаят от две неща в даден момент: място за работа и място да живея! 2,3 Между другото, и двете неща изискват недвижими имоти.
Най-общо казано, продължаващото създаване на нови домове и работни места в нашата страна ще изисква от нас да черпим от ограниченото предлагане на земя, до която имаме достъп. С намаляването на количеството (предлагането) на тази земя, дори когато нуждата от нея нараства (търсенето), цените се повишават все повече и повече. Спомняте ли си, когато се върнахте в началното училище и научихте за голямото разширяване на Запада през 1800-те? По онова време федералното правителство буквално раздаваше земя на граждани, които се съгласиха да живеят и работят в замяна на тази земя. Те биха могли да си позволят да бъдат толкова щедри, защото предлагането на земя по това време значително надвишаваше търсенето за нея.
Това вече не е така - и както при всеки ограничен ресурс - цените ще продължат да се увеличават с нарастването на човешкото население, подхранвайки потреблението на нашата фиксирана доставка на застрояваща земя. Като такъв, разбиращият човек ще разглежда недвижимите имоти като добра инвестиция. Това обаче не означава, че пазарът на недвижими имоти е имунизиран срещу възходи и спадове, на които са подложени финансовите пазари. Далеч от това! Всъщност повечето хора, които не намират успех в инвестирането в недвижими имоти, са тези, които реагират прекомерно на краткосрочни колебания и се опитват да жонглират своите притежания по съответния начин.
За да се реализира напълно потенциалът за поскъпване при инвестиране в недвижими имоти, обикновено е необходимо да се купуват и държат имоти в продължение на много години - дори до пенсиониране и след това, за да се преодолеят краткосрочните загуби и да се възползват от дългосрочното поскъпване. Освен това, макар теоретично да е вярно, че всички цени на земята ще продължат да се увеличават с увеличаване на населението, в някои случаи това може да отнеме известно време.
Следователно не е достатъчно просто да закупите някое старо парче недвижимо имущество, след което да седнете и да наблюдавате как имотът ви се оценява на стойност. Трябва да приложите изпитани и верни методи за оценка на стойността на имота, преди да купите, за да увеличите шансовете си да видите стойността да се увеличава по-бързо от другите имоти (относително казано). Те включват: анализ на местните пазари на недвижими имоти и икономики, задълбочени инспекции и оценки за всеки имот, който сериозно обмисляте, и реалистични изчисления за очакваните потоци от доходи спрямо изходящите разходи.
Всички тези съображения и повече ще бъдат разгледани в този урок от много части: Инвестиране на жилищни и търговски недвижими имоти 101! На тази вноска ще изложа плюсовете и минусите на закупуването на имот, за да увеличите богатството си. След това ще говорим за някои от по-косвените методи за инвестиране в недвижими имоти за хората, които просто искат да се възползват от възвръщаемостта, която пазарът използва с течение на времето, но нямат желание да се справят с караницата -в ръка с това, че сте наемодател.
Във втората част, Как да инвестираме директно в недвижими имоти , ще дам подробен преглед на това, което е свързано с инвестирането в трите основни типа собственост: жилищни недвижими имоти, търговски недвижими имоти и незастроена земя. В част 3, Оценка на недвижими имоти и анализ на паричните потоци , ще се справим с принципите, които трябва да разберете, за да проучите желаните области за вашите инвестиционни
дейности в недвижими имоти, как да извършите правилна оценка и стъпка по стъпка метод за определяне на паричния поток (т.е. приходи от наем минус разходи).
Част 4 от тази поредица „ Договаряне на сделки и избягване на измами при инвестиране в недвижими имоти “ ще ви даде представа за по-фините точки на ефективното сключване на сделка с недвижими имоти (разходи), както и наръчник за някои ужасни инвестиции в недвижими имоти, които изобщо трябва да избягвате разходи. След като прочетете тази вноска, ще бъдете готови да идентифицирате някои от често срещаните „капани с лимони“ в света на недвижимите имоти, както и популярните тактики, използвани от неетични купувачи и продавачи.
И така, без повече шум ви давам инвестиция на жилищни и търговски недвижими имоти 101!
Инвестиране на жилищни и търговски недвижими имоти 101
Какво е общото между големите градове като Ню Йорк, Лос Анджелис и Сан Франциско? Като начало цените на недвижимите имоти във всички тези процъфтяващи мегаполиси са едни от най-високите наоколо! Това е така, защото предлагането на обработваема земя е оскъдно, когато се измерва спрямо голямото търсене на нея. Следователно както жилищните, така и търговските имоти са по-склонни да се продават на премия.
Обратно, цените на недвижимите имоти в голяма част от американския Среден Запад или Юг са много по-ниски, защото има по-голямо предлагане на застрояваща се земя (т.е., помислете за „широко отворени пространства“). Това не означава, че не бихте могли да видите ниска оценка на инвестициите в недвижими имоти, направени в такива селски райони - просто трябва да мащабирате очакванията си съответно. Например, ако определите, че състоянието на
местната икономика в средно голям град А - уютна малка махала, сгушена някъде в американския Хартланд - е здрава и готова да се разшири, тогава имате пълно право да очаквате (добре проучена и финансово стабилна) инвестиционна собственост в района, която да оцените приятно с течение на времето. Възможно е да не се определят премиите, каквито бихте очаквали от къщата в Манхатън през живота си, но това е по-малко важно от общата оценка на първоначалната инвестиция.
Напредъкът, индустрията и производителността оказват положително влияние върху цените на недвижимите имоти и изобилстват възможности (в много области) за интелигентни инвеститори, които искат да видят как парите им растат. Докато имате разбиране за това как да анализирате и изберете инвестиционни имоти, има вероятност да можете да намерите някои полезни недвижими имоти във вашия общ район. И дори ако не - например, ако случайно живеете в икономически депресиран регион - пак можете да инвестирате в недвижими имоти косвено чрез REITs и взаимни фондове REIT (обсъдено по-късно).
Плюсове за инвестиране в недвижими имоти:
1. Оценяване на собствеността и доходи от наем
Има два начина, по които инвеститорите в недвижими имоти правят пари от своите имоти: поскъпване с течение на времето и / или доход от наем от наематели. Нещо повече, за разлика от други (не пенсиониращи се) финансови ценни книжа като акции и облигации, оценката на собствеността се комбинира с отсрочени данъци до момента, в който инвеститорите решат да продадат. Плащането на данъци все още може да бъде избегнато дори тогава, ако печалбите от продажбата на имоти под наем се използват за закупуване на други имоти под наем. Те са известни като борси Starker или IRS секция 1031 борси.
За щастие, дори ако инвеститорите решат да не прехвърлят печалбите от продажбата на имоти под наем, данъчното облагане на тези печалби е ограничено най-много до петнадесет процента - ако въпросните имоти се държат поне една година. Такива печалби се класифицират като дългосрочни капиталови печалби и се облагат с драстично по-ниска ставка от краткосрочните капиталови печалби, които могат да се облагат със ставка до четиридесет процента. (Да!)
Има обаче улов и той се крие в начина, по който IRS класифицира печалбата, реализирана от продажба на имот под наем (без преобръщане). Тоест, правителството не изчислява печалбите от продажбата на имот под наем, а просто продажната цена минус покупната цена. Вместо това амортизацията (т.е. намаляването на стойността на имота с течение на времето, по-специално поради износване), която инвеститорите
претендират в своите данъчни декларации - за всяка година, в която собствеността е собственост - се приспада от първоначална покупна цена и този номер след това се използва за определяне на общите печалби от продажба.
Например, кажете, че планирате да продадете имот под наем, който сте закупили преди пет години, за 100 000 долара. За всяка година на собственост сте искали амортизация в размер на 3 000 щатски долара в данъчната си декларация за общо 15 000 долара. Сега, представете си, че имотът ви се е увеличил с десет процента годишно през същите пет години, така че общата стойност на вашата инвестиция е нараснала до 110 000 долара.
На пръв поглед изглежда, че данъчната Ви печалба е права $ 10 000 ($ 110 000 - $ 100 000 = $ 10 000), но IRS не го вижда по този начин! Според тях общата ви печалба ще включва амортизацията от 15 000 долара, която сте заявили в данъчните си декларации. Следователно бихте им дължали намалението от печалба от 25 000 долара, въпреки че наистина сте направили само 10 000 долара от продажбата (100 000 - 15 000 = 85 000 щатски долара
и 110 000 - 85 000 щатски долара = 25 000 долара). Само за да прибера точката вкъщи: петнадесет процента от 10 000 долара са 1500 долара; като има предвид, че петнадесет процента от 25 000 долара са 3750 долара - повече от два пъти първоначалната сума!
Разбира се, тази илюстрация не отчита печалбата, получена от доходи от наем минус разходи за този петгодишен период. Това е известно като „паричен поток“ и е основен фактор за това дали имотът под наем ще бъде полезна инвестиция. Обикновено паричният поток е малък в ранните години на собственост върху имота - освен ако в началото не бъде направен голям авансово плащане (по ипотеката), тъй като месечните оперативни печалби се натрупват от ипотечни разходи, данъци върху имуществото, застраховки и такси за поддръжка.
(Забележка: Паричният поток - доход от наем, надвишаващ разходите (напр. Ипотека, данъци върху имуществото, застраховка, поддръжка) за имот - е разгледан по-пълно в Част 3 на този урок.)
В най-добрия случай инвеститорите ще увеличат наемните ставки на своите имоти по-бързо, отколкото техните разходи, като по този начин осигуряват стабилна печалба. Това обаче може да не е възможно по време на бавен икономически растеж - или по-лошо, рецесия. В такива случаи наемните цени могат дори да паднат!
Starker борси
Обменът на Starker не е приятелски настроен. Обикновено се изисква трета страна, която да наблюдава процеса, а печалбите от продажбата на имоти под наем влизат в ескроу сметка. Освен това трябва да идентифицирате заместващ имот в рамките на четиридесет и пет дни и да завършите новата покупка в рамките на шест месеца. Повечето хора избират да наемат данъчен съветник / адвокат, който да им помогне при тези покупки при преобръщане, за да се уверят, че всичките им „i“ са пунктирани и „t“ са кръстосани!
2. Ливъридж
С недвижими имоти обикновено можете да вземете назаем осемдесет процента или повече от (стойността на) вашата инвестиция, като по този начин контролирате много по-голям актив на малка част от цената. Например, не забравяйте, че хипотетичният имот от $ 100 000, който сте „закупили“ в предишния раздел? Шансовете са, че не сте си представяли, че влизате
в банката с куфарче, пълно с пари, за да купите мястото. (Обзалагам се, че сега си , нали?) По-скоро, ако сте като повечето хора, ще трябва да вземете ипотека, за да платите инвестицията си.
Архимед: „Дайте ми достатъчно лост… и аз ще движа света !!“
Традиционно това означава да се обърнете към доставчик на ипотечни кредити с (поне) двадесет процента първоначална вноска - или $ 20 000 за този пример - и да поискате от заемодателя да финансира неплатеното ви салдо. По този начин можете да поемете контрола върху реален актив от 100 000 долара само на една пета от покупната цена. Ако стойността на вашия имот се повиши с течение на времето, както се надявате, че ще стане, тогава имате възможност да спечелите пари от първоначалната си инвестиция в допълнение към парите, които сте взели назаем.
За илюстрация, нека кажем, че след притежаването на гореспоменатия недвижим имот в продължение на няколко години, стойността на имота се увеличава до 120 000 долара. Ако решите да продадете в този момент, ще имате сто процента възвръщаемост от първоначалната си инвестиция от $ 20 000 (първоначалната вноска, която сте направили за ипотеката си), след като платите на заемодателя си дължимото салдо ($ 120 000 - $ 80 000 = $ 40 000). Разбира се, този опростен пример предполага, че вашият имот е съществувал в някакъв странен лимб по време на вашите години на собственост и нито сте платили повече в ипотеката си, нито сте имали положителен (или отрицателен) паричен поток от приходи от наем. Освен това се предполага, че в странния свят IRS дава на хората безплатен пропуск върху данъците, а транзакционните разходи, свързани с покупката и продажбата на недвижими имоти, не съществуват!
3. Дългосрочно инвестиране
Едно от предимствата на инвестирането на дълги разстояния е намалената данъчна тежест, която възниква при държането на ценни книжа и активи през годините. Както беше обсъдено в предишните раздели, данъците върху продажбите на недвижими имоти могат да отнемат голяма част от приходите ви. Освен това транзакционните разходи и различните такси, свързани с покупката и продажбата на имот, са тромави и може да ви струват до петнадесет
процента (или повече) от общата стойност на актива на недвижим имот.
Във финансовия сектор има голям бизнес в отчитането на всеки един ход, който Пазарът прави, а спонсорираните от мрежата псевдоаналитици с припряни изрази „съветват“ инвеститорите да жонглират с притежанията си в неистови опити да купуват ниско и да продават високо. Но точно както при инвестирането в недвижими имоти, честото купуване и продажба яде доходност на инвеститорите под формата на краткосрочно данъчно облагане на капиталовите печалби, да не говорим за комисионни от брокери и различни такси за търговия. Много хора, които влагат парите си във финансови ценни книжа и недвижими имоти, не приемат тези съображения под съвет и в крайна сметка пропускат дългосрочната оценка, която пазарите са се радвали с течение на времето (средно 7% -10% годишно, исторически), като същевременно захранваме управляваната от комисионна машина, съставена от лоши инвестиционни съвети, които проникват в нашето общество.
Въпреки това, въпреки че цените на пазара на недвижими имоти са в постоянен поток, колкото цените на фондовия пазар, няма мрежови канали, публикации, имейли и текстови сигнали, посветени на отчитането на тези промени. „Извън погледа, извън ума“, както се казва, и на инвеститорите в недвижими имоти се предоставя относителното спокойствие, което идва с игнорирането на фините - и, честно казано, незначителни - краткосрочни машинации на пазарните цени, в в полза на дългосрочния растеж. Освен това, за разлика от акции или облигации, които могат да бъдат търгувани в даден момент, кавгата, свързана с подготовката на имот за продажба, се опитва (да не говорим за отнемащо време) и действа като допълнителна бариера пред импулсивните продажби.
Например, представете си сценарий като този по-горе, само че сега странният свят включва мрежов телевизионен канал, който съобщава за вторите колебания на пазара на недвижими имоти: Real Estate Watch! Освен това неотдавнашният спад е довел до това, че стойността на имота ви е спаднала до 80 000 долара и виждате, че технически сте постигнали сто процента загуба от първоначалната си инвестиция (вашата първоначална
вноска от 20 000 долара). В паника избирате да продадете, преди нещата да се влошат, и в крайна сметка да жертвате реалния си актив. Това води до това, че действително трябва да платите в продажбата, за да покриете транзакционните разходи и таксите за приключване!
Няколко месеца по-късно, след като се случи в Real Estate Watch! докато сърфирате по канали, забелязвате, че пазарът се възстанови. Стойността на бившия ви имот се е върнала там, където е била преди спада! В сляпа ярост хвърляте дистанционното на телевизора в плоския си екран и го разбивате. След това като допълнителна обида си спомняте, че нямате пари да си купите заместващ телевизор - вече сте се изкъпали във вашето предприятие за недвижими имоти.
Противоположни пазари
Едно от предимствата на инвестирането в недвижими имоти е, че стойностите на имотите не се движат в синхрон с фондовия пазар и / или други видове активи, които може да притежавате. Това е от полза, тъй като диверсифицираният инвестиционен портфейл може да ви помогне да хеджирате загубите си, ако един или повече пазарни сектори се справят зле при икономически спад.
4. Добавяне на стойност към вашия имот
Когато инвестирате в компании чрез закупуване на акции и облигации - пряко или непряко чрез взаимни фондове - след това няма какво повече да направите, освен да седите и да наблюдавате как вашите ценни книжа (надявам се) оценяват. Изключение би било, ако случайно притежавате голям брой акции в една конкретна компания, което ще ви даде право на повече мнение в операциите на тази компания. Но не е задължително да сте в състояние да закупите контролен пакет в Microsoft, за да играете по-активна роля във вашите инвестиции.
Опитните инвеститори в недвижими имоти често са в състояние да идентифицират имоти с повърхностни недостатъци и след това да ги закупят с отстъпка, като използват проницателни умения за преговори. Това е особено привлекателно за хората, които харесват идеята да запретнат ръкави и да вложат малко работа в инвестициите си, за да увеличат пазарната стойност. Имоти, които се нуждаят от нов слой боя, внимание към озеленяването или просто добро
почистване, изобилстват на пазара на недвижими имоти, просто чакат инвеститор с правилната мисъл да приложи малко TLC!
Някои инвеститори с талант за подобряване на домовете го предприемат дори по-далеч и целенасочено търсят износени или пострадали имоти по друг начин, за да ги купят, единствената цел да ги оправят, за да бъдат пуснати обратно на пазара. Тази практика,
известна като „обръщане“, може да бъде доходоносна, ако се подходи правилно. Не правете обаче грешката да скочите в тази ниша без подходящо разбиране на икономическите показатели, които влияят върху ценообразуването на жилищния пазар (обсъдени по-подробно
по-късно), краткосрочните данъци върху капиталовата печалба (обсъдени по-рано) и транзакционните разходи, свързани с продажби на недвижими имоти, както и реалистична оценка на размера на
ремонтът ще ви струва. В противен случай бихте могли накрая да излеете кръвта, потта и сълзите си в яма за пари, която няма шанс да спечели прилична възвръщаемост!
Плавници
Инвеститорите в недвижими имоти, които купуват бедстващи имоти, нуждаещи се от основен ремонт, с единствената цел да извършат тези ремонти, за да препродадат имота с печалба, са известни като „плавници“.
5. Крайно предлагане на земя
Вероятно сте запознати с емблематичния цитат на Марк Твен по отношение на недвижимите имоти:
Шансовете са, че никога не сте се замисляли много, но помислете, че г-н Твен е живял през втората половина на XIX век, когато населението на света е било приблизително 1,6 милиарда. За да го поставим в перспектива, през 2014 г. общото човешко население в света е повече от 7 милиарда. И така, отне повече от двеста хиляди години населението да достигне един милиард, а за малко повече от век надминахме това число шест пъти повече!
Земята е само едно нещо, от което хората винаги ще се нуждаят и като изключим колонизацията на Марс или Луната, ние сме почти останали с количеството, което винаги сме имали. Двойка, която фиксира предлагането с бързо нарастващо търсене и не е трудно да разгледаме недвижимите имоти като привлекателна инвестиция. Освен това хората са склонни да се установяват относително близо един до друг и в непосредствена близост до здрава транспортна инфраструктура, включително пътища, железопътни линии и летища.
Имотите, разположени в процъфтяващите столични райони - и околните предградия -, които имат малко предлагане на застрояваща се земя, са склонни да получават най-високи премии (и обикновено оценяват най-много). Както бе споменато в началото на този урок, цените на недвижимите имоти на места като Ню Йорк и Сан Франциско са високи поради тези причини. Това важи и за островите и островните вериги като Хавай, Япония и Тайван.
Хоризонт в Източен Мидаун, Ню Йорк
Недостатъци на инвестирането в недвижими имоти:
1. Огромна ангажираност във времето
Инвестирането в недвижими имоти не е разходка в парка. Определянето на състоянието на местната икономика, изследването на тенденциите в цените на жилищата и проучването на потенциалните имоти отнема време. Ако не успеете да направите старанието си преди да купите, много добре може да се окажете с лимон.
Освен това, ако решите да отдадете имота си под наем, трябва да сте готови да поемете всички отговорности, които произтичат от това да сте наемодател. Вашата работа не включва само намиране на надеждни наематели и след това събиране на чек от тях всеки месец. Трябва също така да се справите с всички проблеми, които могат да имат при наемане от вас, включително всички проблеми с поддръжката.
Готови ли сте да отговорите на телефона в 2 часа сутринта, когато резервоарът за топла вода във вашия имот под наем се повреди? Имате ли време да наемете подизпълнител и да наблюдавате ремонта? Ако не, тогава да си хазяин не е за теб.
Въпреки че е вярно, че можете да наемете мениджър на имот, който да се справи с много от тези проблеми, това струва пари. Нещо повече, делегирането на отговорност по този начин не ви откъсва напълно. Парите все още спират с вас - т.е. ще трябва да се подпишете и да наблюдавате всички основни ремонти.
2. НЕ авеню за лесно богатство
Виждали ли сте някога от онези нощни рекламни клипове, при които необичаен говорител се хвали как е направил милиони долари, инвестирайки в недвижими имоти, използвайки таен метод, който може да се научи само чрез закупуване на тази или онази книга, как да видео или друг изключителен продукт?… Разбира се, че сте! Тази държава просто нямаше да бъде същата без стандартен асортимент от ловци, които плячкат на това много американско желание да забогатеят бързо - с малко или никакви усилия - като използват някакъв трик. Както PT Barnum веднъж (известен) каза:
Но в действителност, няма таен метод за постигане на купища богатство чрез инвестиране в недвижими имоти, освен доброто старомодно смазване на лакътя. Ако отделите време за проучване на имоти, идентифициране на потенциални изгодни оферти и провеждане на числата, за да определите прогнозния паричен поток, тогава ще бъдете по-готови да се насладите на предимствата на инвестирането в недвижими имоти, отколкото всеки завършил училище гуру на лицето на земята! (Ще разгледаме спецификата на оценката на свойство по-късно.)
3. Риск
Инвестициите в недвижими имоти са обект на същите рискове, свързани с други видове инвестиции, като акции, облигации и взаимни фондове. Както споменахме по-рано, пазарът на недвижими имоти от време на време ще претърпи краткосрочни колебания и някои от тях ще повлияят неблагоприятно на стойността на вашите имоти. Въпреки че инвеститорите в недвижими имоти в миналото са се радвали на обща възвръщаемост, сравнима с тази на инвеститорите на фондовия пазар, миналото представяне не е гаранция за бъдещи резултати.
Освен това, ако вашето намерение е да наемете инвестиционния си имот, е важно да осъзнаете, че дори и най-добросъвестните наематели не се грижат за наема по същия начин, по който го прави собственикът. Злополуките се случват и както всеки, който има деца или домашни любимци, знае, износването е неизбежна последица от обитаването.
Освен това наемателите не просто падат от небето и веднага заемат имотите ви под наем. Съществува (понякога продължителен) процес, свързан с намирането на надеждни и надеждни наематели, както и с депозити за сигурност, договори за наем и всички други бюрократични дреболии, свързани с нашето съдебно съдебно съществуване. Особено ако имате имоти за един обитател (което може да означава цяло семейство, а не буквално само един човек), може да има моменти, когато сте останали без наематели изобщо и следователно трябва да се справите с изтичането на пари от празна единица без всякакви приходи от наем за компенсиране на разходи. (О!)
Прости инвестиции в недвижими имоти: Купуване на дом и АДСИЦИ
Когато за първи път се научихте да плувате, съм готов да се обзаложа, че не веднага се гмурнахте първо с глава в дълбокия край и оставихте картите да паднат където могат. Вероятно сте
започнали като повечето хора: в детския басейн, наслаждавате се на асортимент от цветни флотационни устройства и внимателно наблюдавани под зоркото око на родител или
инструктор. Когато придобихте увереност и опит, флотационните устройства бяха пренебрегнати и в крайна сметка успяхте да излезете сами в дълбоката вода,
без да се страхувате за живота си.
По същия начин, ако сте нов в недвижимите имоти, не е абсолютно необходимо да изчерпите и да закупите многоетажна жилищна сграда веднага, за да извлечете ползите от инвестирането в този сектор. Защо не „намокрите краката си“ (метафорично казано) с едно или две сравнително прости начинания за недвижими имоти - закупуване на жилище и / или инвестиране в инвестиционни тръстове за недвижими имоти (известни като REIT ) - вместо това? Всъщност много лични инвеститори никога не вземат участие в пазара на недвижими имоти по-далеч от това и в това няма абсолютно нищо лошо!
1. Купуване на дом
Независимо дали го знаят или не, всеки собственик на жилище в Америка е инвеститор в недвижими имоти. Навигацията в сложния процес на закупуване на местожителство (напр. Проучване на имоти и смачкване на номера, спестяване на първоначална вноска и приближаване до ипотечен кредитор) е подобна в много отношения на закупуването на жилищен или търговски инвестиционен имот. Освен това, докато собствениците на жилища изплащат своите ипотеки и натрупват капитал в домовете си - като се надяваме да се радват на стабилен темп на поскъпване - те увеличават нетната си стойност по абсолютно същия начин като магнат с недвижими имоти с десетки инвестиционни имоти, макар и на по-малък мащаб.
Освен това, ако в даден момент по линията решите да се преместите, имате възможност да преобразувате имота си под наем. Въпреки това, дори не обмисляйте да правите това,
освен ако не сте готови да поемете всички отговорности, произтичащи от това да сте наемодател, както беше обсъдено по-рано. Освен това някои собственици на жилища погрешно мислят да поемат по този път по време на депресивен пазар, за да изчакат цените на жилищата да се възстановят, преди да продадат. Това също обикновено е лоша идея, тъй като всяка печалба от продажба на имот под наем се облага с данък като капиталова печалба в повечето случаи (освен ако тези печалби не бъдат прехвърлени в друг подобен имот).
2. АДСИЦИ
Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти ( REIT ) са организации, които вземат пулове от пари за инвеститори и след това купуват жилищни и търговски недвижими имоти с тези пари. След това управлението на имотите се извършва от АДСИЦ срещу заплащане, като печалбите, получени от събрани наеми и продажби, се предават на първоначалните инвеститори. Можете да инвестирате в отделни REITs, ако решите, но по-диверсифициран подход е да инвестирате във взаимни фондове REIT .
Не се чувствайте зле, ако никога преди не сте чували за REIT - те не получават много преса. Няма никакви риалити предавания, посветени на тях, и брокерите на недвижими имоти (включително многото, много книги, написани от брокери на недвижими имоти) обикновено също няма да изложат на REITs , тъй като не им е изгодно да го правят. Това е така, защото инвестирането в REIT „изрязва средния човек“ и много специалисти по недвижими имоти са по
същество прославени средни мъже и средни жени.
Агентите за недвижими имоти, брокерите и услугите действат като посредник за купувачите и продавачите на имоти и те печелят издръжката си чрез комисионна, когато две страни (които са събрали) правят бизнес. Но REIT се търгуват на големи фондови борси като други финансови ценни книжа и следователно инвеститорите не се нуждаят от услугите на специалисти по недвижими имоти, за да ги закупят. Ако нещо друго, вашият борсов посредник има по-голям интерес да се опита да ви убеди да закупите акции на REIT , но тактиката, използвана от брокерите на ценни книжа и брокерските фирми, е съвсем друга дискусия!
Три високо уважавани взаимни фонда REIT за ваше заплащане (по азбучен ред) са:
- Фонд за акции на Cohen & Steers Realty (символ на тикер: CSRSX )
- Инвестиционен портфейл за недвижими имоти Fidelity (символ на тикер: FRESX )
- Индексен фонд на Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) (символ на тикер: VGSIX )
Всеки от тези фондове поддържа участия в различни индивидуални REITs , така че инвеститорите не са изцяло зависими от успеха на една отделна организация, за да видят възвръщаемост на парите си. Освен това цялата работа, свързана с проучване и закупуване на акции в отделни АДСИЦ, се извършва от управители на фондове, точно както цялата работа, свързана с проучване и закупуване на инвестиционни имоти (да не говорим за управление на тези имоти) се извършва от АДСИЦ - така че вие буквално не трябва да правите нищо, освен да инвестирате и след това да продължите с живота си! Най-доброто от всичко, ако инвестирате във взаимни фондове REIT чрез пенсионна сметка като традиционната IRA , не е нужно да плащате никакви данъци върху приходите си, докато не започнете да приемате разпределения!
Свързана работа на Ърл:
- Закупуването на първия ви дом: Инвестиция в бъдещето
- Инвестиране на взаимни фондове за начинаещи
Ресурси
1. Франсис, JC и Ibbotson, RG Контрастиращи недвижими имоти със сравними инвестиции, 1978 - 2004; стр. 6-8. Ню Йорк, Ню Йорк и Ню Хейвън, CT (съвместна работа): Достъпно от Morningstar Inc.; около 2007 фев.
2. Хобс, Ф. и Стопс, Н. Демографски тенденции през 20 век; стр. 75. Вашингтон, окръг Колумбия: Бюро за преброяване на населението на САЩ, Специални доклади за преброяването от 2000 г., Серия CENSR-4; около 2002 г.
3. Американски и световен часовник за населението. Вашингтон, окръг Колумбия: Министерство на търговията на САЩ / Бюро за преброяване на САЩ; постоянно се актуализира. Достъпно от:
Снимки Кредити
1. „Панорама на недвижими имоти“. Източник: philippaopao, CC-BY 3.0, чрез Deviantart. 2010 г. 16 септември. Достъпно от:
2. „Неонов знак за недвижими имоти.“ Източник: Крис Грифит, CC-BY 2.0, чрез Flickr. 2009 г. 10 януари. Достъпно от:
3. „Архимедов лост.“ Източник: Списание Mechanics, Public Domain (т.е. тази снимка е нарисувана в САЩ преди 1923 г. и така авторските права са изтекли: научете повече) чрез Wikimedia Commons. Около 1824 година. Достъпно от:
commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg
4. „Средни и средни продажни цени на нови домове, продавани в САЩ 1963-2010 (месечно).“ Източник: Графика, създадена от „Smallman12q“, базирана на средната стойност на преброяването в САЩ и средната продажна цена на нови къщи, продадени данни, публично достояние (авторът е пуснал тази графика в публично достояние) чрез Wikimedia Commons. 2010 г. 22 януари. Достъпно от:
5. „Източен Мидаун Skyline, Ню Йорк.“ Източник: Димитрий Б., CC-BY 2.0, чрез Flickr. 2011 г. 12 май. Достъпно от: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/
6. „Знаци за продажба на недвижими имоти.“ Източник: г-н TinDC, CC-BY-ND 2.0, чрез Flickr. 2009 г. 7 февруари. Достъпно от:
7. „Уличен знак на жилищния пазар.“ Източник: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, чрез Flickr. 2012 г. 4 февруари. Достъпно от:
© 2020 Граф Ноа Бърнзби