Съдържание:
- Втори дом има ценни предимства
- Как IRS определя дом
- Ако вторият ви дом е вашият ваканционен дом (не го отдавате под наем)
- Ипотечни лихви
- Данък сгради
- Ако наемете втория си дом
- Период на наема за година = 14 или по-малко дни
- Период на наема на година = повече от 14 дни
- Преобразуване на втория ви дом в основното ви жилище
- Изчисляването на данъци е сложно
- Турбо данъкът обяснява намаленията на данъка върху наемите имущества
- Ресурси
- Време за ваканция
Възползвайте се от данъчните облекчения за втори дом
Обществено достояние в Wikimedia Commons
Втори дом има ценни предимства
Притежаването на втори дом предлага много предимства. Разбира се, едно от основните предимства е, че притежавате място, където вие и вашето семейство и приятели можете да отидете и да прекарате толкова време, колкото искате, без да се налага да резервирате хотел или да наемете. Друго предимство може да бъде, че имате спокойно място за пенсия. Това може да бъде и възможност за инвестиция под формата на пари под наем. И накрая, не на последно място, може да имате право на някои данъчни облекчения, ако притежавате второ жилище.
Вторият дом може да бъде страхотна инвестиция
CC-BY-SA-3.0 Wikimedia Commons
Как IRS определя дом
Много видове конструкции могат да се считат за дом. Службата за вътрешни приходи (IRS) идентифицира дома като къща, плаваща къща, мобилен дом, кооперативен апартамент или етажна собственост. Докато има съоръжения за спане, готвене и баня, той може да бъде класифициран като дом. Ако сте собственик на жилище, вече знаете за данъчните предимства от притежаването на основното ви жилище. Втори жилища могат да получат данъчни облекчения и от IRS.
Не всички втори домове обаче се третират еднакво, така че, ако притежавате или планирате да закупите втори дом, определено трябва да сте сигурни, че сте запознати с основните данъчни правила, които засягат собствениците на втори дом.
Ако вторият ви дом е вашият ваканционен дом (не го отдавате под наем)
Ако използвате втория си дом за лично удоволствие, като цяло вашите ипотечни лихви и данъци върху недвижимите имоти могат да бъдат приспаднати по същия начин, както бихте го направили на основното си местожителство.
Ипотечни лихви
Като собственик на жилище вече знаете, че лихвата по първата ви ипотека за жилище може да бъде приспадната. Ако използвате втория си дом като вторичен дом, в който живеете част от времето и не го отдавате под наем, тогава лихвата върху ипотеката върху втория ви дом също може да бъде приспадната. Можете да отпишете 100% от лихвите, които плащате, до $ 1,1 милиона дълг, обезпечен от вашия първи и втори дом и използван за придобиване или подобряване на вашите имоти. Имайте предвид, че това приспадане е за общо $ 1,1 милиона дълг, а не $ 1,1 милиона за всеки дом.
Данък сгради
Можете да приспадате данъци върху имуществото във втория си дом. Всъщност можете да приспаднете данъци върху имуществото, платени от произволен брой домове, които притежавате.
Ако наемете втория си дом
Броят дни, в които давате под наем втория си дом, е важен за определяне на броя на данъчните облекчения, за които имате право. По принцип, ако давате под наем втория си дом за по-малко от 14 дни в годината, тогава можете да се отнасяте към втория си дом по същия начин, както към основното си жилище. Ако давате под наем втория си дом за повече от 14 дни в годината, тогава IRS определя, че вторият ви дом е имот под наем, който се облага по различен начин от основното жилище. Моля, имайте предвид, че ако никога не посетите втория си дом, той ще бъде класифициран като инвестиционен имот. За да се считате за лична употреба на вашия имот, трябва да използвате дома си. Посещенията, които правите при проверка на вашата къща или извършване на ремонт или поддръжка, не се броят за лична употреба и ще направят втората ви къща инвестиционна.
Период на наема за година = 14 или по-малко дни
Ако наемете втория си дом за 14 или по-малко дни през годината, можете да получите средствата без данъци. Няма значение колко таксувате за наем, не е нужно да изисквате тази сума от IRS. Ако наемете втория си дом за по-малко от 14 дни, домът се третира по същия начин като вашето лично жилище и бихте приспаднали ипотечни лихви и данъци върху имуществото, както бихте го направили за основното ви жилище.
Период на наема на година = повече от 14 дни
Ако давате под наем втория си дом за повече от 14 дни, тогава трябва да отчетете всички приходи от наем, които получавате. В същото време можете да приспадате разходите за наем, включително данъци, застраховки, ипотечни лихви, комунални услуги, домакинство и ремонти. Можете дори да приспадате консумативи като кърпи и чаршафи. Освен това можете да отпишете амортизацията, загубената стойност поради износване на дома с течение на времето. Предизвикателството е да се определи къде да се разпределят разходите между времето, когато сте използвали имота за лични цели, и времето, когато сте отдали имота под наем. Искате да поддържате отлични записи на дати, приходи и разходи. И наемете данъчен специалист, който правилно да приписва облагаеми и необлагаеми доходи.
Ключът към максимизирането на намаленията е да се запази годишното лично ползване на вашия ваканционен дом до по-малко от 15 дни или 10% от общите дни на наема, което от двете е по-голямо. В този случай ваканционният дом може да се третира като наем, като се получават намаления за наем. За да запазите втория си дом за имот под наем, трябва да избягвате да надхвърляте лимита от 10%. За да прецените максималния период от време, в който можете да използвате дома си за лична употреба, по принцип не трябва да използвате втория си дом повече от един ден на всеки 10 дни, когато го наемете.
За да увеличите максимално намаленията на наемите, трябва да участвате активно в процеса на наемане. Това означава провеждане на срещи с наемателите и определяне на условията на договора за наем за наемателите. И това е много важно - трябва да притежавате поне 10% от имота.
Преобразуване на втория ви дом в основното ви жилище
Стратегия за данъчно предимство, която собствениците на второ жилище използват, за да избегнат плащането на данъци върху капиталовата печалба при продажбата на втори дом, е да преобразуват втория си дом в основното си жилище. Начинът да направите това е да живеете във втория дом две години от предходните пет години, преди да продадете дома. Това квалифицира продажбата за изключване от данъци за печалба до 250 000 щатски долара за единични архиватори и 500 000 долара за съвместни файлови файлове.
За 2009 г. и по-късни години плащате редовно 10% данъци върху капиталовата печалба върху частта от печалбата, която е еквивалентна на времето, в което сте използвали дома като ваканционен дом след 2008 г.
Изчисляването на данъци е сложно
Вашият данъчен специалист ще се нуждае от всички подробности за това как използвате втория си дом. Тази информация трябва последователно да се събира и поддържа през цялата година, за да може вашият данъчен специалист да изчисли точно вашия коригиран брутен доход и модифицирания ви коригиран брутен доход. Объркващо? Наистина е така .
Турбо данъкът обяснява намаленията на данъка върху наемите имущества
Ресурси
IRS има много публикации, които да ви помогнат да разберете основите на притежаването на втори дом и как се прилагат данъците върху собствеността. За повече информация относно притежаването, използването и продажбата на втория ви дом и данъчните плюсове и минуси посетете www.IRS.gov и потърсете следните публикации.
- Публикация # 527 Жилищни имоти под наем (Включително отдаване под наем на ваканционни домове)
- Публикация # 523 Продажба на вашия дом